【克而瑞物管研究】

  5月15日，2026中国物业服务企业综合实力研究成果发布会在厦门举办。会议发布了“2026中国物业服务企业综合实力研究成果”等一系列研究成果，以物业综合实力领域权威成果为行业树立了年度风向标。

  现场众多大咖也带来了他们的最新思考与洞察，本文对「2026中国物业服务企业综合实力研究成果发布会」的嘉宾干货做了整理，与各位读者一起分享。

  本期嘉宾

  新世纪物业总裁 李大康

  在「2026中国物业服务企业综合实力研究成果发布会」现场，新世纪物业总裁李大康以《穿越周期、重塑价值—从物业服务到生活服务的进化之路》为主题做了分享：

  当下，中国物业服务行业正处于深度变革与周期调整的关键阶段。后疫情时代，行业长期积累的供需矛盾集中爆发，收缴率持续下滑、运营成本刚性攀升、新增增长动能匮乏三重困境交织，让多数物业企业陷入经营僵局。

  行业市场竞争已步入白热化阶段，传统 “重管理、轻服务、重规模、轻增值” 的粗放式发展模式已然难适配行业高质量发展需求。针对行业热议的生活服务+社区便民服务创新实践，此类探索并非博取流量的营销炒作，也非无序的行业内卷。

  收入、成本、增长三重压力交织

  行业迎来生存拐点

  历经数十年高速扩张，物业行业正式告别粗放增长时代，迈入存量竞争、结构调整、价值重构的新阶段。当前行业困境并非短期经营波动，而是收入、成本、增长三大核心维度的系统性、长期性难题，彻底颠覆了传统经营逻辑，倒逼行业全面转型。

  收入端，物业费收缴率持续下行且未见底，企业营收根基持续松动。随着物业服务专项整治全面落地，住宅物业收入结构高度单一，物业费成为项目运营核心支柱，企业抗风险能力大幅弱化。收缴率的细微波动都会引发显著经营影响。持续走低的收缴率，导致项目服务投入不足、品质缩水，形成“服务降级—业主拒缴—营收缩水—服务再降级”的恶性循环，项目撤场常态化。此外，上门沟通、电话催收、律师函施压等传统催费模式彻底失效，不仅无法化解矛盾，还会加剧物业与业主的对立情绪，进一步恶化收缴难题。

  成本端，人力、物料、能耗、设施维保等刚性成本逐年上涨，持续挤压行业利润空间。多数依托房企成长的物业企业，长期依赖母公司资源扶持，缺乏市场化精细化管理能力。随着房地产行业深度调整，物业企业彻底被推向市场，粗放管理模式的弊端全面暴露，向内管理方面还有一定的提升空间。在此背景下，向内深耕精细化管理、向管理要效益，成为企业稳健生存的核心路径。

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  增长端，存量市场同质化竞争激烈，传统基础服务陷入红海内卷，单一物业费收入难以支撑企业长效发展。行业规范化整治收紧传统增收渠道的同时，也指明了全新发展方向，“生活服务+”成为政策与市场双向赋能的黄金赛道。物业行业拥有独有的核心优势，深耕社区形成的高粘性、高信任度业主私域流量，是互联网平台与零售行业争相抢占的稀缺资源。深度盘活存量业主资源，将社区流量转化为可持续增值营收，破解行业增长瓶颈，是当下物业企业突破发展的关键。

  向外求存：跳出低效服务内卷

  以温度服务重建业主信任

  面对行业三重困局，物业企业破局的核心关键是向外求存，以高品质、有温度的服务重构业主信任，从根源上提升物业费收缴率。

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  当前行业普遍存在严重的服务内卷误区，众多企业盲目加码基础服务，将标准化100分的服务过度拔高至110分，投入大量人力物力，却未贴合业主真实需求，服务边际效益持续递减。随着行业迭代升级，物业服务竞争已跳出基础标准化比拼，转向情感价值、体验价值的深度角逐。

  服务升级的核心前提，是坚守两大不可逾越的底线。

  一是安全运营底线，筑牢社区治安、消防、设施运行安全防线，保障社区秩序稳定与业主居住安全；

  二是基础服务底线，严格按照合同标准落地保洁、绿化、维保、环境治理等基础服务，合规履行企业本职责任。在坚守双底线的基础上，遵循服务黄金定律与白金法则，换位思考对接业主诉求，以专业服务与真诚态度换取业主认可与包容。

  2025年国内人均GDP接近1.4万美元，居民消费与居住需求实现本质升级，从基础的居住保障需求，转向追求居住温度、情绪舒适的精神需求，业主对社区人文陪伴、情感关怀、暖心服务的诉求愈发强烈。泡泡玛特的发展逻辑为行业提供了重要启示，其核心竞争力并非产品本身，而是极致的治愈感与陪伴感，凭借超高情绪价值实现4600亿港元市值，远超多家传统行业头部企业总和。这也预示着，未来物业服务的核心壁垒，是物业与业主之间的深度情感链接能力。

  基于行业新趋势，物业企业需彻底摒弃低效内卷，迭代服务理念。将有限的资源从同质化、重复性的基础服务加码中释放出来，聚焦业主可感知、有温度的“关键小事”，深耕共情服务与暖心服务，补齐业主情绪价值缺口。这类有感服务并非行业认知中的“不务正业”，而是物业适配时代发展、回归服务本质、重塑行业价值的必然选择。

  相较于强硬催收与制度约束，共情暖心服务才是破解收缴难题的核心密钥。坚守服务底线、优化服务模式，远比单纯催收更有效，企业需认清110分基础服务与“100分基础服务+10分温度服务”的核心差异，以贴合业主真实需求的服务重建信任、提升满意度，推动收缴率稳步回升，助力小区资产保值增值。

  向内求生：深耕精细化管理

  刀刃向内实现降本增效

  在外提质、稳住口碑的同时，企业必须坚持向内求生，以科学化、数字化、标准化的精细化管理挖掘内部潜力，通过降本增效夯实经营底盘，这是企业穿越周期、实现良性循环的核心支撑。面对持续上涨的成本压力，物业企业坚守核心经营原则，全部降本增效动作聚焦内部管理优化、资源盘活与效率提升。

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  企业可从收入、成本、技术三大维度落地全方位精细化管理。

  收入管控上，坚持应收尽收、颗粒归仓，筑牢营收基本盘。一方面精准摸排各项目收缴短板，结合服务提质、共情沟通、精准运维等方式，针对性提升物业费收缴率；另一方面全面梳理项目各类营收类目，核查收入合规性与完整性，挖掘存量营收潜力。

  成本管控上，聚焦人力、能耗两大核心开支，推行量化精准管控。人力成本作为行业最大成本项，通过核定各岗位有效工作时长，优化组织架构、精简冗余岗位、梳理低效流程，杜绝人力浪费，全面提升人效。能耗管控方面，建立标准化能耗基准体系，精准测算公共区域、楼栋单元的合理能耗，排查漏电、漏水、设备空转等无效损耗，落地节能整改，压缩无效成本。同时依托规模化项目优势，搭建行业对标大数据库，通过横向、纵向数据对比筛查运营异常指标，精准定位管理短板，形成问题发现、分析、整改、复盘的闭环管理体系。

  技术赋能上，主动拥抱智能化转型，借力科技革新运营效率。当下行业技术迭代速度大幅提升，从年度迭代升级为月度、日度更新，智能化工具落地门槛持续降低。对于中小物业企业而言，无需投入巨资自主研发，可直接落地成熟的智能巡检、数字化台账、智能风控等工具，替代传统人工粗放管理模式，有效降低运营成本、提升服务响应效率，以科技力量赋能精细化管理落地，实现降本、提质、增效多重效果。

  向外增长：布局生活服务+

  打造企业第二增长曲线

  破解行业增长瓶颈，关键在于跳出基础服务单一赛道，依托社区私域流量优势，布局“生活服务+”新业态，构建可持续的第二增长曲线。社区团购具备高频、刚需、价格透明的特性，是链接业主、搭建信任通道的最优载体。

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  这套便民服务模式坚持轻量化、普惠化、可持续的运营逻辑，严控增量成本、保障业主权益。运营端采用员工兼职模式，依托现有团队开展服务，采用社区定点自提模式，省去上门配送成本，将全部成本优势转化为业主福利，打造高性价比社区服务IP。

  供应链端构建正向循环体系，坚持以价换量、以量促价。依托社区集中采购优势扩大销量规模，倒逼供应商优化供货价格，持续迭代形成“低价高销、微利稳健”的商业闭环，兼顾业主性价比需求与企业可持续运营需求。该模式的核心价值并非短期服务收益，而是通过高频刚需服务，搭建物业与业主的常态化链接桥梁，沉淀社区专属信任资产，破解传统物业沟通弱、信任薄的行业痛点。

  社区便民服务具备极强的业态延展性，是企业突破增长困局的核心抓手。依托高信任、高粘性的服务IP，物业可逐步拓展源头直供、社区餐饮、居家康养、家政美居、社区养老等全场景业态，实现“为业主严选美好生活”的全维度服务覆盖，彻底打开增长空间。

  对业主而言，足不出小区即可享受高性价比便民服务，在经济下行周期感受物业暖心陪伴，服务认同感大幅提升，推动满意度与收缴率逆势双增；对员工而言，打破业务壁垒，有效提升团队凝聚力；对企业而言，成功跑通轻资产增值服务模式，跳出基础服务增长瓶颈，打造出可复制、可拓展的第二增长曲线，为企业长效发展筑牢根基。

  小结

  当下物业行业的突围核心，不在于同质化内卷，而在于全方位价值重构。行业周期调整的变局之下，物业企业的破局路径清晰笃定：坚守安全与基础服务双底线，筑牢生存根本；深耕内部精细化管理，以降本增效夯实经营底盘；创新布局生活服务新业态，以暖心服务重建业主信任、以多元业态突破增长瓶颈。

  从基础物业服务到全场景生活服务的进阶，是行业发展逻辑的根本性重塑。未来物业企业的核心竞争力，不再是单一的标准化服务能力，而是精细化管理能力、共情式服务能力、可持续的社区增值运营能力。

  唯有跳出低效内卷、坚守服务本心、深耕内部提效、创新增长模式，才能真正穿越行业周期，打破经营困局，重塑行业价值，实现企业、业主、行业三方共赢，推动物业行业迈入高质量发展全新阶段。