【克而瑞物管研究】

  什么样的房子，会被称为老房子？

  在不同的语境下，或许有不同的释义。比如，在城市更新的叙事里，老房子的定义是千禧年之前，房龄超过这个年限，才有机会参与财政拨款的老旧改造。

  又比如在普通人眼里，房子老与不老，或许是一套感性的评价标准。斑驳脱落的草皮墙面、坑洼缺角儿的地砖井盖，在此之外，还有更多“老”的痕迹，只有住在其中才能知晓，楼梯的杂物，落土的消防设施，再加上凌乱、老化的电路电线，像藤蔓爬满了走廊。

  这些一眼可见的黯淡是居民有口难言的老旧感。“老”伤害了房屋的面子，内中反映的则是安全的里子。例如，人们很难想象，在消防设施落土的小区里，物业团队能够在遭遇火灾时冷静的妥善应对。却有理由相信，一个连居民室内燃气安全都能监控照顾到的小区，楼道里不会出现混乱无章的电路走线，与乱停乱放的杂物、自行车。

  基于这个语境，年龄不再是划定“老”的界线。不少3-5年的次新房小区已呈现老态，相反很多20年以上房龄的小区却干净整洁，即便可以在设计风格上找到岁月的痕迹，但依然能在居民生活中的悠然与从容里，找到难得的一份旺盛生命力。

  安全是社区运行的底线，但它却不只是那个关键的“1”。正如所见，一轮以“安全”为目标的新行业趋势正在缓缓展开。

  1.更及时的体检

  随着楼市进入存量提质时代，房屋安全从老生常谈的话题，开始变得广泛且炙手可热，其中之一，就是为房屋做体检。

  近期，全国各地陆续出台了房屋安全相关地方法规，并鼓励为房屋建筑进行安全评估。背后的现实问题是，当前核心城市建设存量房屋规模大，建筑老龄化正在进入加速期，房屋体检虽然听起来有点陌生，却通过政策导向成为实实在在的趋势。

  事实上，在进一步加强房屋安全管理的新命题下，体检不仅仅指那些老项目。面对健康，一代人有一代人的焦虑，不分年龄不分贫富，而房子也是一样。

  在“好房子”的浪潮中，安全、智慧等标签都成了房屋的卖点，如果一个项目不以此表达些什么，就会错过一个实现溢价的绝好契机。相对应的，普通家庭掏空六个钱包，买下的也不仅是地段、景观、户型、学区，还有很多摸不到的“安全”、“智慧”等隐性价值，这些标签虽没有明码标价，但内里也都是购房者的真金白银。

  除了依托于强大的HALO智慧服务管理平台，对空间中的设施设备进行有效运维管理，龙湖智创生活是当下少数还在每年聘请专业机构开展安全管理体系审核和评估的物业服务商。据龙湖智创生活介绍，其每年在这一项的开销大约数百万元，在管的项目分季度随机抽查，在全年保证100%的覆盖率。检查的价值是发现问题，但根本目的还是为了改错，而这涉及了一笔更大的开支，2025年龙湖智创生活仅在安全层面的整改花费就达到数千万元。

  巨大的支出“劝退”了很多物业服务企业。

  显而易见的是，随着社区使用周期的拉长，社区积压的问题项越来越多；而增多的问题，又面临着更大资金的整改投入，这对于本就以“省钱”为目的的企业来说，如果拿不出整改的费用与决心，还不如“两眼一黑”，省去为“给自己添堵”。

  所以，更及时的体检、治小病，才是长期保障项目安全最节约的一种方式。在龙湖智创生活针对全国千余项目的体检报告中显示，一季度85分以上的项目占比超过70%，而排名在前列的项目有石家庄云歌朗樾、杭州璀璨澜庭、南京宸阅府、青岛春江天越等高层项目，也有重庆香樟林等交付20年的“老”项目。

  这意味着两点：其一，检出问题的项目，只需要小幅投入就能让社区的状态回归最佳；其二，房屋安全无关房龄，也无关业态，更多与物业企业的态度有关。

  2.更专业的响应

  在传统观念里，基于建筑原因，高层住宅在应对火灾等突发事件时，往往会面临更高的风险。

  北大-林肯中心曾对128个样本城市进行过一项统计，以7层作为“高层住宅”与“多层住宅”的分界点，当建筑年龄在10年左右，82%的城市里高层住宅的二手房均价都会高于多层住宅；而当建筑年龄超过20年，这个数字便会骤降到46%，反转为多层住宅的价格普遍高于高层住宅。

  数据结果表明，很多洋房、别墅往往更加保值，内中并没有太多复杂的原因，研究显示，相较于多层住宅，高层住宅在消防和日常维护运营上有着更高的管理难度，比如，由于国内外大城市建筑消防装备和扑救高度在 15 层左右，这就对社区自身的安全设施、应急反应效率与服务者自身的素质，提出了更高的要求。

  所以，安全管理不光是“里子”、“面子”，还关乎着业主的“钱袋子”。

  在近期的一个热门视频里，某小区发现火情，在中控室下午5点15分收到烟感报警后，两分钟后秩序人员就到达了现场。除了在确认业主外出后，由管家与业主确认房门密码，携带灭火器入户，从灭火、开窗通风，到等待业主回来检查，动作迅速且按部就班。

  视频里的项目是济南的龙湖春江悦茗，是一个以17-18层楼宇为主的高层社区。在短短1分钟的视频背后，龙湖智创生活起码在三个重要环节做到了准确执行。

  首先，物业设备完善。从终端的探测器，到云端的智慧消防系统，均高效在线，保证第一时间发现火情或隐患。

  第二，人员配备齐全。中控室人员保持在岗，巡逻人员、管家等岗位迅速响应，快速到达现场。

  第三，应急流程规范。秩序巡逻队员，携带灭火器3分钟内跑步到达现场，确认火情，回复中控室具体报警位置，判断起火的地点，使用消防设备扑灭初期火灾，将业主损失降至最低。

  当下，火灾已是社区安全里的最大应急风险项，其中，又以电气与燃气为甚。根据国家消防救援局数据显示，2025年，居住场所因电气引发火灾占比44%，因燃气炉具等生活用火不慎的引发比例为34%，两者合计占比接近八成。

  日常生活并没有完全隔绝风险，安全隐患依然是正常生活的潜在威胁。不久前，在成都某项目地下车库突发火情，中控室接到烟感报警后，迅速通知龙湖智创生活的秩序人员携带灭火器材达到现场，确认是汽车自燃后，开始控制火情并上报中控室，同步拨打119报警，最终与消防队员一起将火势扑灭。

  危机的化解，无形中为房价建立起了一道防火墙。在二手房市场，即便是近年来楼市整体震荡，龙湖的住宅项目也在同板块内保持着不俗的竞争力，这背后有先天设计、建设的原因，龙湖智创生活的维护也占了很大因素，安全即是重要的一项。据龙湖智创生活介绍，目前龙湖已构建起“人防+技防+智防”一体化的安全体系，以智慧物联网平台核心，融合物联网、大数据、AI技术，实现火灾自动报警系统、消防水系统等全域、全时、全流程智能管控。

  好的物业服务，是居民安全、舒适度的重要来源，也是二手房房价保值甚至增值的重要加成。

  3.更扎实的内功

  当下，每一家物业公司都要面临“钱要怎么花”的现实拷问，而把投入或者“利润”用在安全方面值不值得？起码龙湖智创生活是舍得投入大额支出的。

  足额的安全支出，保证了社区的健康运转，有效减小突发事件对业主的损失，而通过经年累月形成的惯性，也让安全管理成为龙湖智创生活一件自上而下的重点工程。

  目前，龙湖智创生活基于ISO45001体系、风险分级管控与隐患排查治理双重预防体系等先进管理体系，结合自身实际特点建立了安全管理体系。体系以有效保障业主、客户、员工和相关方人身和财产安全为核心目的，涵盖了培训、风险管理、作业安全、应急管理、相关方管理等安全管理的各项主要要素。

  于人员，社区关键人员每个月安全管理考试，新人的安全管理培训，还有各种各样以备不时之需的演习演练：每季度一次的消防应急演练，每半年一次的安全生产类应急演练、治安安全类应急演练，还有零零种种的其他应急演练。

  于设备，基于自研的数智化系统，龙湖智创生活已实现了服务风险前置识别、安全风险实时预警、客户安全早期干预、突发事件智能监控。基于7×24小时全域监控的“智能眼睛+智慧大脑”， 龙湖智创生活将“被动响应”转为“主动防控”，为第一时间响应业主安全需求提供关键支撑。

  基于人力、财力以及数字化能力，类似于“飞检”的检查，在龙湖智创生活服务的社区里，时刻都在进行着。

  回到最初的问题，安全管理简不简单？

  从龙湖智创生活案例来看，妥善的安全管理起码需要企业战略、组织的支撑，细水长流的投入，以及能静下来把安全当要紧事来办的态度。

  一直以来，安全管理都不算件容易讨彩的工作。在日常的绝大多数时间，安全管理都是项很难察觉的良心工程，在人们的体感上，甚至不如多聘请一位保洁、多栽种一棵树来得直观。

  但沉不下心是做不好物业服务的。

  如果说，物业服务的价值是需要等住进去之后，才会慢慢发现的；那安全管理的意义，就是业主住了二十年或者更久后，依然在社区生活里，收获一份安心、从容。

  安全管理不简单，但值得。毕竟，气质与气色是由内而外的，愿意在看不见的地方下功夫的服务，社区的观感也不会差。伴随着安全管理成为政策引导的趋势，市场会为这些付出，给出客观的价格。