【克而瑞物管研究】如果只用一个词概括《城市更新“十五五”规划》对物业行业的影响，那就是：逻辑重塑。

  从“拆建驱动”到“运营驱动”，从“管理空间”到“经营资产”，政策指向已经非常明确。而物业企业，正站在这条分界线上。

  过去赖以增长的模式——增量扩张、低价中标、基础服务包干——未必会立刻失效，但边际收益正在急剧收窄。与此同时，房屋全生命周期管理、社区嵌入式服务、存量资产盘活等新命题，开始从“可选项”变为“必答题”。

  这份文件究竟释放了哪些具体信号？物业企业又该从哪里着手应对？通过这篇万字文章，克而瑞物管希望一次性讲透！

政策主要内容

  如果说“十四五”规划是城市更新的“补短板期”，主要解决的是城市功能的“缺不缺、全不全”问题；那么“十五五”规划则是城市更新的“提质期”，核心解决的是城市品质的“好不好”与存量资产的“值不值”问题。

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核心变化

  与“十四五”相比，“十五五”在多项关键指标上呈现出明显的“扩容提质”特征，这些数据背后，隐藏着物业行业未来五年的机遇与挑战。

  “危旧房改造翻倍”与“地下管网改造激增”意味着巨大的“设施设备运维”市场正在释放，物业企业的工程能力将面临严峻考验；而“老旧小区改造数量减半”则预示着市场将从“广撒网”转向“精耕细作”，“改管一体化”将成为中标的关键。对于物业企业而言，这不仅是业务量的变化，更是考核标准的重塑——政府不再只看谁修得快，更要看谁管得久、管得好。

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对物业行业的影响

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  维度一：市场边界拓宽——“物业+”从政策倡导走向规模化落地

  规划原文：“推进‘好房子’建设”“推动物业服务进家庭，引导有条件的物业服务企业提供养老、托幼、助餐、家政等生活服务”。

  深度解读 | 政策逻辑

  “物业服务进家庭”写入规划，背后有三个深层逻辑：

  第一，人口老龄化的倒逼。 中国60岁以上人口已超3.1亿，居家养老是主流选择（占比约90%）。但社区养老设施覆盖率不足、专业养老机构床位紧缺。物业企业拥有“距离近、响应快、信任度高”的天然优势——管家每天在小区巡查，保安24小时在岗，维修人员随时可上门，这种“在地化服务能力”是任何外部机构难以替代的。

  第二，物业行业自身转型的需要。 传统“四保一服”模式增长乏力：基础物业费涨价难，收缴率连续多年下降，物业企业需要寻找第二增长曲线。而养老、托幼、家政、团餐等生活服务，市场规模达数万亿，且与物业场景高度契合。

  第三，基层治理现代化的要求。 社区是基层治理的最后一公里。物业企业作为“不走的居委会”，在疫情防控、人口普查、垃圾分类等工作中已经证明了其组织动员能力。将物业纳入养老、托幼等民生服务体系，本质上是将企业的市场化能力转化为政府的公共服务供给能力。

  深度解读 | 行业痛点

  “物业+养老”等提法已有5年以上历史，但规模化落地一直面临三重障碍：

  障碍一：能力不匹配。 养老需要专业的护理人员、医疗资源、资质许可，物业企业的现有员工（保安、保洁）无法直接转型。很多物业企业尝试“物业+养老”后，发现只能做最基础的“敲门问候”“代买代办”，无法提供专业的照护服务。

  障碍二：盈利模式不清晰。 养老服务的付费意愿参差不齐。高净值家庭倾向于选择专业养老机构，低收入家庭支付能力有限。物业企业做养老，往往陷入“收费高了没人用、收费低了亏本”的困境。

  障碍三：政策门槛高。 养老机构需要消防、卫生、食品经营等多重许可，物业企业的社区用房往往不满足条件。医保定点、长护险定点等资质更是难以获取。

  深度解读 | 2026年进展

  2026年不是“物业+”的元年，但确实发生了关键进展：

  进展一：全国政策能级跃升。 过去“物业+养老”主要停留在部门文件（如住建部、民政部的指导意见），2026年写入政府工作报告、列入“十五五”规划、11部门联合发文——这意味着“物业+”从“可选项”变成了“必选项”，从部门倡导上升为国家战略。

  进展二：长护险制度落地打通支付端。 3月中办国办印发《关于加快建立长期护理保险制度的意见》，明确长护险覆盖职工、居民，报销比例职工70%、居民50%。这为“物业+养老”提供了制度化的支付保障——物业企业提供的居家照护服务，未来可以纳入长护险支付范围，解决了“谁付钱”的核心问题。

  进展三：头部企业从“试点”走向“品牌化”。 绿城椿龄康养已建成119个长者友好园区、759所颐乐学院；瑞森生活旗下玖龄养老获评南京市5A级服务机构；招商积余“心脑健康防护专项行动”覆盖全国多地。这些不是“第一次尝试”，而是多年积累后的“系统性输出”。

  维度二：存量市场释放——老旧小区改造从“政府主导”到“物业接管”

  规划原文：“持续推动城镇老旧小区改造”“重点对建成20年以上小区开展专项体检”“结合改造同步完善长效管理机制”。

  深度解读 | 政策逻辑

  中国城市发展已进入“存量时代”。过去几十年的大拆大建模式难以为继——土地资源紧张、拆迁成本高昂、文化保护压力增大。规划明确“城市开发建设方式转型初见成效”，核心就是从“增量扩张”转向“存量提质”。

  老旧小区改造的深层逻辑有三层：

  第一层：民生逻辑。 全国约有17万个老旧小区（2000年底前建成），涉及居民上亿人。这些小区普遍存在管网老化、设施缺失、环境脏乱、安全隐患等问题。改造是民生刚需。

  第二层：经济逻辑。 老旧小区改造能拉动投资、带动就业。规划明确“十五五”期间改造11.5万个小区、50万套危旧房，加上地下管网77万公里，总投资规模巨大。财政补助、专项债、REITs等工具正在为改造提供资金保障。

  第三层：治理逻辑。 老旧小区改造最难的不是“改”，而是“管”。大量老旧小区没有物业或物业形同虚设，改造后如果无人管理，很快会“回潮”。规划强调“结合改造同步完善长效管理机制”，这标志着城市更新的重心正从‘工程建设’向‘后期运营’转移。 物业管理不再仅仅是改造的配套环节，而是确保更新成果可持续、防止‘返潮’的关键保障，是城市更新的“下半场”核心命题。

  深度解读 | 行业痛点

  盈利难题： 老旧小区居民以老年人、低收入群体为主，物业费支付意愿和能力都有限。部分城市发布的定价指引中，老旧小区物业费远低于商品房小区的收费标准，物业企业经营很难覆盖成本。

  破解之道在于“打包运营”和“公共收益”。 物业企业可以通过承接周边多个老旧小区实现规模效应，也可以通过停车费、广告、充电桩等公共收益弥补物业费不足。规划也明确“盘活闲置低效资源”“推动存量资产分类处置”，为老旧小区的可持续运营提供了政策空间。

  深度解读 | 2026年进展

  进展一：地方标准先行。 北京西城区物协发布老旧小区物业基础服务标准及费用计价指引，将服务分为应急档、保底档、提升档三档，分别对应不同的收费标准。这种“分级分类、质价相符”的思路，为老旧小区物业服务的市场化定价提供了可操作的模板。

  进展二：模式逐渐跑通。 例如，保利物业“团购物业”模式，通过将“老小散”小区打包成片区进行集约化管理，有效摊薄运营成本，并探索出“物业费+政府补贴+公共收益”的多元资金平衡机制；万物云推出“理想之地”模式，通过政府授权委托企业运营，以市场化手段盘活片区内产权复杂的“沉睡资产”，构建起涵盖健康、生活、社交等六大场景的完整社区服务生态。企业实践充分证明，老旧小区改造后的长效管理，完全可以实现“业主满意与企业可持续”的双赢局面。

  维度三：安全责任升级——房屋全生命周期安全制度重塑物业法定职责

  规划原文：“建立房屋安全体检制度”“建立房屋安全管理资金制度”“建立房屋质量安全保险制度”“对C、D级危险住房建档立卡”“加强城市基础设施生命线安全工程建设”。

  深度解读 | 政策逻辑

  房屋安全管理写入规划并进入国务院立法计划，背后有三个驱动力：

  驱力一：房屋老龄化。 中国城镇住房中，超过30年房龄的比例正在快速上升。大量建于1980-2000年的房屋进入“中老年期”，外墙脱落、管线老化、结构隐患等问题频发。2022年长沙自建房倒塌事故（54人死亡）是标志性事件，暴露出房屋安全管理的制度空白。

  驱力二：责任边界模糊。 房屋安全涉及业主、物业、政府、第三方机构等多方主体，但长期以来“谁发现隐患、谁确认隐患、谁组织处置、谁承担费用”缺乏法律规定。物业企业夹在中间：不排查是失职，排查出问题又无力解决。

  驱力三：基层治理需要抓手。 物业企业是离房屋最近的“眼睛”。规划要求“加强城市基础设施生命线安全工程建设”，而物业企业正是生命线工程（燃气、供水、排水、桥梁、隧道）日常运行监测的第一道防线。

  深度解读 | 行业痛点

  物业企业面临三重困境：

  困境一：权责不对等。 物业企业有安全巡查的义务，但没有强制整改的权力。发现业主占用消防通道、私拉电线充电，物业只能“劝阻”，劝阻无效后束手无策。最高法明确“清理楼道杂物不构成侵权”，是在一定程度上赋予物业“有限处置权”，但远未解决根本问题。

  困境二：资金无保障。 房屋维修需要资金，但住宅专项维修资金的使用门槛高（需业主双三分之二同意）、流程长，紧急情况下难以快速动用。规划提出“建立房屋安全管理资金制度”，正是要解决这个问题。

  困境三：专业能力不足。 房屋安全体检需要专业的检测设备和技术人员，物业企业现有员工不具备这个能力。规划提出“引导专业技术力量提供全过程咨询服务”，意味着物业企业可以与第三方专业机构合作，而非自行承担。

  深度解读 | 2026年进展

  进展一：立法提速。 《城镇房屋安全管理条例》被列入国务院立法计划预备项目，是最关键的信号。过去房屋安全管理主要依赖《建设工程质量管理条例》《住宅专项维修资金管理办法》等分散规定，缺乏一部专门的行政法规。条例出台后，物业企业的安全职责、房屋体检的强制性、资金的来源和使用等将有法可依。

  进展二：技术标准先行。 湖南省印发《房屋安全体检技术指南（试行）》，是全国首个省级层面的房屋安全体检技术标准，这为后续立法后的落地执行提供了技术支撑。

  进展三：司法保护明确。2026年3月召开的第十四届全国人民代表大会第四次会议上，最高人民法院院长张军所作的《最高人民法院工作报告》明确提出：“判决物业为维护公共利益和消防安全、督促无果后清理楼道杂物不构成侵权”，这从司法层面为物业依规清理楼道杂物提供了明确的法律依据和保障。

  进展四：科技赋能安全。 万物云灵石系统的安全模块，实现了消防监控由“双人24小时值守”改为“单人值守+远程坐席”，一个坐席可覆盖多个项目，这是“人防”向“技防”转型的典型案例。

  维度四：绿色智慧转型——AI与低碳从“试点”走向“规模化”

  规划原文：“推动超低能耗建筑规模化发展”“推进城市全域数字化转型，建设CIM基础平台”“推动城市运行‘一网统管’”“推广绿色施工，鼓励使用新能源车辆和机械”。

  深度解读 | 政策逻辑

  绿色智慧转型在规划中占据突出位置，背后有三个驱动力：

  驱力一：双碳目标的刚性约束。 在低碳方面，中国承诺2030年前碳达峰、2060年前碳中和。建筑领域碳排放占全国总量约40%，是减碳的主战场。规划要求“推动超低能耗建筑规模化发展”“优化建筑用能结构”，是双碳目标在物业行业的具体落地。

  驱力二：物业行业的人力成本压力。 物业是劳动密集型行业，保安、保洁、客服等岗位的人力成本持续上升，而物业费涨价困难。

  驱力三：城市治理现代化的技术支撑。 规划要求“建设CIM基础平台”“推动城市运行‘一网统管’”。物业企业作为城市治理的末端神经，其数字化系统需要与政府平台对接。这既是要求，也是机会——具备系统集成和数据运维能力的企业，将获得政府购买服务的机会。

  深度解读 | 行业痛点

  痛点一：投入大、见效慢。 在智慧运营方面，自研AI系统需要大量资金和技术人才，中小物业企业无力承担。即使采购第三方系统，前期投入也不小，而回报需要长期积累。

  痛点二：标准不统一、数据孤岛。 不同厂商的系统互不兼容，物业企业的数据无法与政府平台对接。规划要求“建设CIM基础平台”，正是要解决标准问题。

  痛点三：一线员工不适应。 引入机器人、AI系统，需要对一线员工进行再培训，甚至涉及岗位调整。部分员工有抵触情绪。

  深度解读 | 2026年进展

  进展一：头部企业从试点走向规模化。在智慧运营方面， 2026年5月，万物云发布灵石“云芯”与开放平台，落地超900个项目，覆盖住区、园区、城区、公园、酒店、医疗、学校、商业8大核心场景。这不是“实验室里的技术”，而是“在生产环境中跑通”的规模化应用。

  进展二：开放平台降低行业门槛。 万物云开放平台提供物联服务、视频服务、算法服务、地图服务、工单服务、智能体服务等10大类技术能力，并推出“5+4”生态扶持政策。这意味着中小物业企业不需要自研，可以通过接入开放平台共享技术红利。

  进展三：AI从“辅助”走向“主力”。 万科AI管家覆盖3853个项目，累计完成163.81万次对话，独立解决84.7%日常咨询，客户满意度91.16%。AI不再是“可有可无的玩具”，而是“不可或缺的工具”。

  进展四：机器人从“选配”走向“标配”。 绿城服务宣布2026年起新交付小区全面标配机器人，碧桂园服务截至2025年底“零号居民”机器人交付1053台。这标志着头部企业已将机器人纳入标准服务包。

  进展五：绿色低碳从“口号”走向“数据”。 在低碳方面，万物云与Conflux、Meson签约，完成近70万条合规碳数据区块链上链存证，探索碳数据向绿色RWA资产转化。这是物业行业在绿色金融领域的首次规模化实践。

  维度五：资产运营深化——从“物业管理”到“资产管理”的积极探索

  规划原文：“盘活闲置低效的老旧厂房、商业办公用房等”“推动城市更新项目发行REITs”“支持多主体合作改造”“优化不动产登记服务”。

  深度解读 | 政策逻辑 

  物业行业的价值链条可以划分为三个层次：

  规划推动物业企业向顶层跃迁的逻辑有三层：

  第一层：存量时代需要专业资产管理者。 中国城镇存量房产价值约400万亿，但大量资产处于“有人住、没人管”或“管不好”的状态。商业写字楼空置率上升、老旧小区资产贬值，业主迫切需要专业机构提升资产价值。物业企业是最了解这些资产的机构。

  第二层：REITs为资产运营提供了资金盘活和退出通道。 基础设施REITs试点已扩围至商业不动产。物业企业通过REITs可以将持有的成熟资产证券化，回收资金用于新项目投资，形成“投融管退”闭环。

  第三层：物业企业的能力延伸自然路径。 物业企业日常接触的是“资产”——电梯、管网、墙面、公共空间。从“维护资产”到“运营资产”再到“增值资产”，是能力延伸的自然路径。

  深度解读 | 行业痛点

  痛点一：物业企业的资产权属受限。 物业企业大多不持有资产所有权，只能提供委托运营服务。而委托运营的收入远低于资产增值收益。规划要求“盘活存量资源”，但盘活的主体是资产持有者（政府、国企、业主），物业企业只是“帮手”。

  痛点二：专业能力不足。 资产运营涉及金融、法律、估值、招商等专业能力，物业企业的传统团队不具备这些能力。

  痛点三：政策配套不完善。 REITs的税收优惠、土地性质变更、产权登记等配套政策仍在完善中。规划要求“优化不动产登记服务”“健全与混合利用相适应的不动产登记规则”，但落地需要时间。

  深度解读 | 2026年进展

  进展一：REITs持续探索。例如，招商积余拟将昆山招商花园城等项目纳入底层资产申报发行REITs。有别于传统物企，招商积余的独特性在于承接了集团整合注入的商业地产资源。基于这一重资产运营底盘，招商积余正逐步打通“投融管退”闭环，实现商业模式从单纯“赚取基础物业费”向“资产运营增值+现金流盘活”的高阶形态跃升。

  进展二：建工类企业集团加速向资产运营平台转型。区别于仅在后端发力的传统物企，具备强大工程优势的建工类企业正深度参与“投融建管退”全生命周期，展现出从单一开发向综合运营跨越的巨大潜力。以中建系为例，中建八局旗下投资发展公司更名为“八局城市运营公司”，标志着其战略重心向长期持有与运营服务转移，在组织保障上，更是由集团副总经理亲自兼任该城市运营公司董事长，以高管挂帅的方式统筹地产开发与城市运营的协同。通过这种顶层设计与全链条资源的深度整合，这类建工巨头正逐步构建起多元化的运营生态，全面打通资产管理的资本闭环。

企业应对策略

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  策略一：提前布局老旧小区市场，抢占“后半场”管理红利

  规划明确“结合改造同步完善长效管理机制”，这标志着城市更新的重心正从‘工程建设’向‘后期运营’转移。物业企业不应仅作为改造的“旁观者”，而应主动与地方政府、城投平台建立合作，在老旧小区改造的规划设计阶段便提前介入。通过参与改造方案的制定，将未来的物业管理需求（如安防布点、公共收益点位规划）融入改造设计中，从而在改造完成后顺理成章地获得物业管理权。这种“改管一体”的模式，不仅能解决老旧小区“改造易、管理难”的痛点，更能为物业企业锁定未来10-20年的稳定管理面积来源。

  策略二：建立专业运维能力，筑牢安全底线并转化为商业价值

  随着《城镇房屋安全管理条例》进入立法计划，房屋全生命周期安全管理已成为物业企业的法定职责。企业需立即着手建立专业的设备设施运维体系，这不仅是合规要求，更是构建差异化竞争优势的关键。建议引入“AI+技防”手段，实现从“人海战术”向“远程坐席+单人值守”的转型。同时，利用专业检测设备和技术力量，为业主提供房屋安全体检、管网监测等增值服务，将“安全责任”转化为“服务产品”，在降低运营成本的同时，提升服务的专业壁垒。

  策略三：拓展非住宅运营能力，抓住存量资产盘活机遇

  规划提出“盘活闲置低效的老旧厂房、商业办公用房”，并推动“基础设施REITs”发行，这为物业企业打开了非住宅领域的巨大空间。有条件的企业应积极向商业管理、产业园区、文创街区等非住宅领域延伸，从单纯的“服务提供者”升级为“资产运营者”。学习头部物企经验，不仅提供基础物业服务，更要介入资产的招商、租售和价值提升环节。通过REITs等金融工具，参与存量资产的“投融管退”闭环，构建第二增长曲线，摆脱对传统住宅物业费的单一依赖。

  策略四：深化社区增值服务，打造“物业+养老”可持续模式

  规划将“物业服务进家庭”写入国家战略，并配合长护险制度的全面落地，为社区养老提供了清晰的支付路径。物业企业应以“完整社区”建设为抓手，系统布局养老、托育、社区商业等增值服务，从“试点”走向“品牌化”和“标准化”。通过与专业医疗、护理机构合作，将养老服务嵌入日常物业管理中，利用管家、保安的“在地化”优势，提供“最后一米”的居家照护。这不仅能提升社区运营的综合收益，更能将物业企业打造为基层治理的重要力量。

  策略五：关注政策资金窗口，借力金融工具降低转型风险

  2026年一季度城市更新专项债发行已近1200亿元，且规划明确允许专项债支持符合条件的项目。物业企业应密切关注政府的资金投向，积极参与政府主导的城市更新项目。通过承接政府购买服务（如老旧小区改造后的长效管理、城市公共空间服务），利用政策资金的稳定性，降低企业在存量市场探索中的市场化风险。同时，积极研究REITs、资产证券化等工具，将自身管理的优质存量资产进行证券化运作，实现轻资产输出和资本增值。

  小结

  城市更新“十五五”规划对物业行业是长期利好、短期分化。规划的核心逻辑是“存量提质”与“运营增值”，这意味着过去依赖“增量扩张”和“人海战术”的传统模式已走到尽头。头部物业企业、具备综合运营能力（资产管理+科技赋能+民生服务）的企业将率先受益；而传统依赖新房交付、缺乏核心运营能力的物业企业如不加快转型，将面临增长瓶颈。存量时代的物业竞争，本质上是运营能力的竞争，而非规模扩张的竞争。