2026H1成都集中式公寓规模步入高位平台期，坪效租金同比走弱、进入"以价换量"通道，出租率维持高位彰显抗跌性；国资平台主导新增供应，"一张床、一间房"保障体系深化，政策规范化提速，市场由规模扩张转向专业化规范发展。

  第一章 数读市场：核心数据速览

  核心规模与租金关键指标速览

  一句话研判

  2026H1成都表现为"存量高位扩张 + 坪效温和下探"--集中式公寓总房间数同比+44.1%↑至119164间，进入"高位平台过渡、增速阶段性放缓"阶段；坪效租金同比-7.0%↓、出租率维持93%高位，呈"价降量稳率稳"结构特征。个人房源"量增价降"（挂牌+9.8%↑、成交+22.3%↑），与集中式公寓走势趋同，市场由规模扩张转向专业化规范发展。

  集中式公寓 · 核心指标（2025H1 → 2026H1）

  核心解读

  • 集中式公寓存量持续扩张：总房间数同比+44.1%↑、总项目数同比+33.9%↑，规模高位扩张，步入高位平台过渡期，增速阶段性放缓。

  • 出租率维持93%高位：同比-0.50个百分点↓，抗跌性强，呈"价降量稳率稳"结构特征。

  • 坪效租金同比-7.0%↓走弱：，进入"以价换量"通道。

  • 个人房源"量增价降"：挂牌+9.8%↑、成交+22.3%↑，租金端承压下行，与集中式公寓走势趋同。

  • 运营方与资产方启示：规模扩张叠加坪效走弱，倒逼精细化运营与成本管控；个人房源供给压力对集中式公寓形成竞争分流，需关注区域性价比竞争加剧风险。

  第二章 宏观监测：政策与制度环境

  政策追踪与企业动态

  2.1 政策追踪

2026H1成都住房租赁政策密集出台，覆盖保租房运营、人才安居、公积金、租住标准与行业管理全链条。

  2.2 企业动态

  2026H1成都集中式公寓新开以保租房为主，供给由城市国企系主导、房企系聚焦区域深耕、资管系以存量改建为主。

  第三章 市场分析

  供应规模 · 租金出租率 · 区域分化 · 产品线 · 个人房源 · 企业格局

  3.1 集中式公寓供应规模走势

  已开业规模自2023H1的44357间攀升至2026H1的119164间，呈历年上行、增速前高后阶段性放缓走势。

  3.2 租金与出租率

  2024.07-2026.06坪效租金呈历年下行、进入"以价换量"通道；出租率高位维持、抗跌性强。

  坪效租金自2024年7月2.52元持续回落至2026年6月1.86元，累计下行约26%，历年下行通道明确。出租率始终维持92%-95.46%高位区间，2026年3-4月见峰值95.41%、95.46%，抗跌性显著，"价降量稳率稳"结构特征强化。

  3.3 区域分化

  2026年6月分区域坪效租金与出租率呈"价高率高"与"价低率高"双极分化。

  3.4 集中式公寓分产品线分析

  划分口径:以白领公寓坪效租金60%分位阈值（约1.50元/天/㎡）拆分--≥1.50元归为"品质白领"、<1.50元归为"性价比白领"。拆分后产品线为:服务式公寓、品质白领、性价比白领、蓝领公寓。

  3.4.1 产品线占比的变化（时间轴）

  品质白领占比自2023H1约37.3%微升至2026H1约38.3%，性价比白领自约55.9%升至约57.4%，白领公寓合计持续强化、为绝对规模主体。服务式公寓自约6.2%波动收窄至约4.2%。蓝领公寓长期维持0.2%-0.5%极低区间。呈"性价比白领主导、品质白领稳步扩张、服务式收窄、蓝领边缘"特征。

  3.4.2 分产品线规模、租金、出租率对比（2026H1）

  3.5 个人房源

  2023H1-2026H1个人房源呈"量增价降"--挂牌与成交规模双双扩张、挂牌与成交坪效租金同步下行。

  2026H1挂牌房间数230543间（同比+9.8%↑）为高位，挂牌坪效1.11元（同比-8.4%↓）为序列低位；成交房间数80825间（同比+22.3%↑）显著回升，成交坪效0.94元（同比-3.9%↓）小幅下行。个人房源性价比优势对集中式公寓（尤其性价比白领、外围低坪效区域）客群产生分流，需关注区域性价比竞争加剧风险。

  3.6 租赁企业格局变化

  2021-2026H1市场企业属性占比持续演变，国资平台系份额显著上行，市场由开发商主导转向国资主导。

  企业属性格局呈"国资升、开发商稳中微降、民营稳中微升"演变。

  • 央企/国企开发商系约43%—45%，仍居主导但边际回落。

  • 国资平台系随保租房集中入市份额上行至约15%，为新增供应主力增量。

  • 民营运营商系以轻资产运营为主、约36%微升。

  • 其他/外资服务式约6%小幅收窄。

  运营商品牌规模前十排名（截至2026年6月·存量口径）

  前十中城市国企系5家、房企系5家，双寡头并立。头部三强龙湖冠寓（8807间）、天投桐堂（8479间）、城投臻寓（8018间）均超8000间贴身竞争。城市国企系品牌集中上榜，印证国资平台系份额上行、保租房集中入市主导新增供应。

  数据来源：CRIC长租数据系统。已开业口径不含未开业、在建、筹建。

  2023H1-2024H2各节点环比稳定于+14%-+16%区间；2025H1、2025H2提速至+22.2%↑、+33.3%↑为放量高峰期；2026H1环比回落至+8.1%↑，增速阶段性放缓，规模步入高位平台过渡期。供应向高新南（18149间）、武侯、金牛集中。

  高新南区坪效4.23元居首、出租率96.73%，量价齐优、抗跌性最强，为核心价值高地。天府新区坪效2.48元次高但出租率84.77%全市最低，规模大而去化承压。龙泉驿、双流、郫都等外围区呈"低坪效、高出租"外溢承接特征。

  服务式公寓坪效5.74元领先、规模最小、出租率84.70%全线最低、去化承压。品质白领量价率均衡。性价比白领坪效0.88元、规模最大（68399间）、出租率93.95%居首，呈"低坪效、大规模、高出租"。品质白领与性价比白领坪效差约1.15元，量价率分化清晰:品质白领以价取胜、性价比白领以量与率取胜。

  第四章 上半年新开分析

  新开规模 · 区域分布 · 典型项目解析

  4.1 新开规模分析

  41个

  新开项目数

  7265间

  新开房间数

  74.4%

  新建占比（26个/5406间）

  6.1%

  占2026H1末总存量

  月度看，4月为新开高峰（9项目/2767间，占H1总量38.1%），5月次之；1月、3月体量相近；2月、6月体量较小。新开节奏呈脉冲式非均匀释放，新建为主（74.4%），为高位平台期下的阶段性补量。

  4.2 新开区域分布分析

  4.3 案例分析

  案例一 · 蜀府有巢国际公寓社区·悦湖天骄店

  央企运营方重资产R4/家庭型保租房标杆。区位:武侯区金川路10号，武侯新城北区悦湖科技城核心，距地铁17号线白佛桥站约150-200米。

  基本资料

  户型建面约89-128㎡套二/套三/套四，整套租金约1076-3960元/月，按间合租为市场租金标准90%。现代简约精装、拎包入住、6.5-7米宽景阳台、酒店式主卧套房、智慧门禁安防。

  可借鉴经验：以四代改善家庭户型差异化切入保租房市场蓝海，填补成都保租房"单间/套一为主"的家庭型空白；央企运营+国资投资"双强"模式；R4重资产便于未来REITs/ABS退出。

  案例二 · 桐堂·天府中学店

  地方国资运营方产城人才公寓/TOD保租房样本。区位:四川天府新区兴隆街道，科学城核心腹地，紧邻地铁18号线兴隆站，毗邻天府中学、天府海创园。

  基本资料

  户型单间及套二，面积约42-72㎡，项目租金27.3-30.89元/㎡/月、为市场租金87%-90%。精装拎包入住、一级能效家电、共享运动区/自习室、"天府桐堂"APP社群运营与线上选房。

  可借鉴经验：TOD+产城人才公寓模式，无中介费、按保租房90%封顶定价；APP化智慧运营与社群运营；产业功能区职住平衡；国资平台"桐堂系"5000余套矩阵规模化布局。

  案例对比小结:央企有巢（重资产R4+家庭改善型+高出租率）与地方国资桐堂（TOD产城+白领单间/套二+爬坡期）代表成都集中式公寓两条主线；供给端国资主导、需求端人才与新市民支撑、退出端依赖REITs/ABS。

  武侯区（26.8%）、青羊区（20.0%）、高新区（17.3%）三区合计占64.1%，为新开主力。武侯区项目数最多以保租房改建为主，高新区单项目体量大，天府新区仅1个项目但体量达550间。外围区亦有新开入市，反映保租房供给向外围延伸。

  第五章 市场总结与投资、运营启示

  归纳研判 · 投资布局 · 运营优化

  5.1 市场总结

  规模步入高位平台期

  规模稳定于119164间/316项目，2026H1环比增速回落至+8.1%↑，较2025H2的+33.3%↑明显放缓。

  坪效走弱、以价换量

  坪效租金1.86元/天/㎡，同比-7.0%↓，自2024年7月累计下行约26%，历年下行通道明确。

  出租率高位维持

  2026年6月出租率93.01%，全周期维持92%—95.46%高位区间，呈"价降量稳率稳"结构特征。

  供给由国资平台主导

  国资平台系份额自2021年约13%升至2026H1约15%，保租房集中入市为新增供应主力增量。

  核心趋势判断

  • 规模平台期与"以价换量"结构性延续：短期以价换量、量稳率稳格局延续。

  • 区域"价高率高+价低率高"双极分化：核心区量价齐优，外围区低坪效高出租，天府新区高坪效低出租。

  • 国资主导供给格局强化：份额上行至约15%，供给主体向国资主导演变。

  • 政策规范化倒逼精细化运营：保租房限价、租住标准、《住房租赁条例》密集落地。

  • 退出端REITs/持有型ABS通道打通：利好重资产运营方资产盘活。

  5.2 投资启示（面向资产方）

  风险点

  收益承压（坪效同比-7.0%↓压缩收益空间）；定价弹性受限（保租房限价不超市场90%、年涨幅5%上限）；去化风险（天府新区出租率84.77%承压）；退出渠道有限（本地国资平台以大宗与ABS为主，公募REITs尚待突破）。

  5.3 运营启示（面向运营方）

  合规声明

  本报告基于公开信息及CRIC数据系统研究得出，仅为市场研究参考，不构成任何投资建议或操作指引；市场情况与政策法规可能发生变化，报告中的趋势研判存在不确定性，读者应结合最新信息独立判断。

  2026年成都上半年租赁市场半年度分析研判报告 · CRIC长租数据系统 · 2026-07-03