数据口径说明

  本报告核心量化指标优先采用甲方《2026广州租赁市场半年报数据底表》；政策、事件、企业动态、案例以CRIC租赁数据库、问知知识库及公开信息补充；新增项目明细以"广州深新开"项目文件为准；数据底表与外部来源均未披露的具体数值一律标注"待核实/公开数据未披露"，未作虚构。

  1、数读市场：核心数据速览

  一句话研判

  宏观监测：政策与制度环境

  本PART以CRIC租赁数据库、问知知识库及公开信息补充

  2.1  保障性住房供应与筹建

  对运营方/资产方启示

  广州保租房筹建目标由22.8万套（十四五累计）转入"以需定建、存量挖潜"新阶段，2026年筹建目标较往年缩减，供应节奏趋稳；据CRIC长租数据系统，广州国企市占不足15%，市场化运营商与民企仍有较大受托运营与合作空间。

  2.2  人才租住与存量盘活政策

  2.3  企业动态（资产方/运营方/金融方三类）

  市场分析

  3.1  集中式公寓（数据来源：CRIC长租数据系统 + 甲方数据底表）

  3.1.1  供应规模——存量再增8.7%，新增供应节奏放缓

  2026H1存量开业 96,453间，同比 +8.7%↑、环比（2025H2 91,029）+6.0%↑；年内开业 1,919间，同比 -16.8%↓，新增供应节奏放缓；期末项目 424个，较2025H1净增32个↑。

  研判

  供应保持扩张但节奏放缓。客观提示：底表另有一列数值 98,372（Unnamed_5，2026H1行）口径未标注，本报告不引用为具体指标、仅标注"口径待核实"，不臆断为某指标。

  3.1.2  租金与出租率——坪效均值2.94元，出租率92.51%高位微降

  3.1.3  区域分化——核心城区高价，黄埔以规模+高出租率成压舱石

  研判

  核心城区（天河7.01元、越秀4.98元、海珠4.59元）支撑高租金；黄埔以19,489间全市最大规模+96.11%全市最高出租率成压舱石；远郊低价（白云1.86元、花都1.80元、从化1.46元且出租率83.3%全市最低）依赖出租率去化。南沙、增城量价底表标注"-"，本报告标注"数据未披露"，不虚构。

  3.1.4  产品线分化——白领/金领/服务式三类量缩价升

  注：底表未提供广州蓝领公寓数据，故仅呈现白领/金领/服务式三类，蓝领公寓数据底表未提供，暂缺。

  3.2 私人房源：成交小幅回暖，价格阴跌（数据来源：CRIC租售数据库）

  ◆ 研判

  私人房源"成交小幅回暖+价格阴跌"，2026Q2毕业季环比脉冲明显，但挂牌价长期单边下行（1.77→1.60）反映业主端预期偏弱、议价能力承压。

  3.3 企业格局：运营商+民企市场化主导（数据来源：甲方数据底表2026H1）

  ▎ 图6：2026H1 广州租赁市场企业属性占比

  ◆ 研判

  广州呈"运营商+民企"市场化主导（合计77%）。结合CRIC材料"广州国企系品牌市占率不足15%、市场主导力相对较弱"佐证。对运营方启示：市场化主体空间大、竞争充分；对资产方启示：国资平台（安居集团等）正加速市场化拓展与资产证券化补位。

  客观提示：历史年份占比底表未提供，仅2026H1单期数据，不做趋势外推。

  3.4 新增项目汇总：本期新增供应盘点（数据来源：广州深新开项目文件）

  广州2026年上半年新增集中式公寓项目明细以"广州深新开"项目文件为准，共收录8个新增项目，合计 1,330间。

  3.4.1 核心概览

  3.4.2 各区新增供应分布

  3.4.3 2026H1广州新开项目清单

  3.4.4 结构特征研判

  ◆ 供应主体：市场化运营商+民企主导（保利和寓3项目300间、碧桂园200间、雅诗阁128间、途羚302间），国企中建城市运营参与保租房供应（100间），呈市场化多元供给格局。

  ◆ 区域集中度：新增项目集中于番禺（3项目400间）、海珠（2项目402间），白云、天河、荔湾各有1个项目。

  ◆ 房源规模分布：新增以改建为主（7个改建项目、1个新建项目），改建占比87.5%。

  ◆ 产品线特征：以白领公寓为主力（6个白领项目、1,000间，占75.2%），蓝领公寓302间，高端服务式公寓128间。

  4 案例深研：广州璇湾公馆·雅诗阁优选

  广船旧址商改租/存量盘活典型样本 · 本期重点新增

  ◆

  广州璇湾公馆·雅诗阁优选是2026H1"百年工业遗存（广州造船厂旧址）→ 双央企开发 → 国际品牌高端服务式公寓"的存量盘活/城市更新典型样本，集中体现广州"服务式公寓提价能力最强、存量盘活成主渠道"的市场主线。

  4.1 品牌背景

  雅诗阁优选（The Unlimited Collection）——凯德投资旗下雅诗阁的集合品牌，定位高端至超高端，已布局全球9国14城；璇湾公馆为该品牌进入中国的首个作品，雅诗阁深耕广州26年。品牌兼具"灵活适配、改造便捷、快速落地"优势，保留物业身份标识与在地特质。

  4.2 项目基础信息

  4.3 产品与改造亮点

  ◆ 工业遗存活化：室内设计以广船历史与海洋文化为灵感，造船图纸/航海地图/船舶构件转化为当代艺术装置，呈现"工业美学+都会时尚"风格。

  ◆ 在地体验：广船历史探索导览（广船滨江公园、塔吊、百年船坞改造的"船台1914"，隈研吾操刀）。

  ◆ 配套：多功能室、健身房、儿童游乐室、住客休闲廊、AFA Home"发家小馆"全日制餐厅、"精神船舱The U Bar"、"U品店"文创。

  ◆ 综合体加持：125万㎡（建面）滨江TOD综合体，含商务办公/商业/住宅/酒店/学校/18万㎡滨江公园。

  4.4 合作与运营模式

  ◆ 重资产持有：中信泰富自持物业，品质有保障。

  ◆ 国际品牌轻资产运营：雅诗阁优选管理输出，赋能全球分销系统与雅星会会员体系；品牌具"灵活适配、改造便捷、快速落地"优势。

  ◆ 研判

  与安居集团"收购存量商品房转保租房"的国资保障路径不同，璇湾公馆走"双央企开发+国际品牌高端服务式运营"的市场化城市更新路径，是广州存量盘活在高端服务式赛道的差异化样本。

  4.5 区域市场对标

  ◆ 对标研判

  荔湾区集中式整体坪效偏低（2.61元、属低价区），但璇湾公馆以广船稀缺滨江资源+国际高端品牌定位对标全市服务式高端赛道（11元量级），是典型"以稀缺地段+品牌溢价跳出区域低价基准"的抗跌样本。须提示白鹅潭板块高端产品去化仍需关注全市高端租赁承压。

  4.6 案例小结与可复制经验

  ◆ 1 · 模式价值：工业遗存活化+双央企开发+国际品牌运营，城市更新与租赁融合范本。

  ◆ 2 · 产品打法：以文化IP与稀缺资源创造溢价而非降价。

  ◆ 3 · 运营机制：重资产自持+品牌轻资产管理输出分工。

  ◆ 4 · 定位启示：核心滨江稀缺资产走高端服务式，跳出区域低价基准。

  5 趋势研判与运营·资产配置建议

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  5.1 半年度核心研判

  ◆ 1 · 供应扩张、量缩价稳并存

  集中式存量同比+8.7%，各产品线供应收缩但坪效持平；出租率高位微降。

  ◆ 2 · 价稳率降

  广州坪效H1均值2.94元同比持平（+0.3%），出租率92.51%高位微降2.13pct。

  ◆ 3 · 结构分化

  核心城区（天河/越秀/海珠）与服务式公寓提价能力最强，远郊低价走量。

  ◆ 4 · 企业格局差异化

  运营商+民企市场化主导（77%），国企市占不足15%、主导力弱。

  ◆ 5 · 存量盘活成主渠道

  收购存量商品房/二手住宅、商办改保租房、城中村配建、非居改建多渠道并进。

  ◆ 6 · 金融退出起步

  安居集团CMBS已落地（16亿、2.05%）、广州首单租赁住房REITs（≥8亿）招标推进中。

  5.2 面向运营方的建议

  ◆ 定价策略：把握广州量缩价升窗口审慎提价、守住高出租率（92.51%高位不宜激进降价）。

  ◆ 产品策略：向服务式公寓、差异化改造产品倾斜，参照璇湾公馆以稀缺资源+文化IP创造溢价。

  ◆ 运营效率：远郊低价区（白云/花都/从化/番禺）以成本控制+出租率管理为核心，把握毕业季脉冲。

  ◆ 政策红利：主动对接"七天免费住"人才服务、花都商改保租房、非居改建等政策，承接国企受托运营与企业定制安居。

  5.3 面向资产方的建议

  ◆ 配置方向：优先核心城区与服务式公寓抗跌资产，审慎评估远郊低价区中资产。

  ◆ 退出路径：以"规模化+多资产打包+可扩募"规划CMBS/REITs，关注全国REITs申报放开与扩募加速窗口。

  ◆ 存量盘活：把握广州收购存量商品房/二手住宅、商办改保租房（15年过渡期、整体确权）等政策窗口。

  ◆ 风险监测：跟踪出租率季节性波动、高端租赁去化压力，动态调整持有/退出节奏。

  数据来源说明：市场规模、企业格局、私人房源、集中式公寓量价等量化指标采用甲方《2026广州租赁市场半年报数据底表》；新增项目明细以"广州深新开"项目文件为准；政策、事件、企业动态及案例以CRIC租赁数据库、问知知识库及公开信息补充。合规声明：本报告基于公开信息及CRIC数据系统研究得出，仅为市场研究参考，不构成投资建议。