【克而瑞长租研究】

  2026年5月，全国集中式公寓市场共录得新开项目89个，合计新增房间超31000间，涉及18个城市。从整体结构看，本月新开供给呈现以下几个显著特征：

  保租房主导格局延续。保租房项目76个，占比85.4%，对应房间量23,762间，占总量76.3%；市场化项目13个，房间量7,402间。政策性供给仍是本月新开的绝对主力。

  改建项目数量占优，新建项目规模更大。改建项目63个，但房间量仅12,587间；新建项目26个，房间量达18,577间，单体规模显著高于改建。

  城市分布集中，西安、深圳、上海位居前三。西安以8,415间居首，深圳5,904间次之，上海以34个项目在项目数量上领跑全国。

  产品线以白领公寓为主。白领公寓项目82个，房间量28,850间，占比92.6%；服务式公寓2个，共591间；蓝领公寓及混合型合计5个，共1,723间。

  来源：不动产AI原生工作平台CoWork生成

  PART.1

  重点城市盘点

  西安：17项目、8415间

  西安是本月新开规模最大的城市，17个项目合计8,415间，占全国总量的27.0%。项目高度集中于安居·乐筑品牌，西安安居集团旗下项目覆盖高新区、浐灞国际、灞桥区、雁塔区、经开区、高陵区、阎良区等多个区域，呈现出典型的国有平台主导、多点布局特征。

  规模最大的单体项目为希望里・月栖（高新区，3,187间），其次为希望里·芳苇（浐灞国际，1,546间）和梦想公社项目（灞桥区，1,206间）。后两者均为原公租房项目转型为保障性租赁住房，体现了西安存量资产盘活的政策路径。

  来源：克而瑞长租数据系统

  深圳：5项目 ， 5,904间

  深圳本月5个项目合计5,904间，平均单体规模达1,181间，为各城市中最高。最受关注的是腾讯企鹅岛员工公寓（宝安区，4,000间），由腾讯自建、深圳昀湾商业管理有限公司运营，产品类型为市场化白领公寓，户型面积41㎡，租金区间2,000-3,000元/月，是本月全国单体规模最大的新开项目，也是互联网企业自建员工公寓的典型案例。

  其余4个项目均为保租房，包括罗湖深港青年公寓（606间）、寓见安居·未来之光（宝安区，510间）、盐田美盛・沙头角青年公寓（491间，一期）及泊窝・罗湖水贝店（297间，市场化）。

  深圳本月新开以宝安区和罗湖区为主要区域，腾讯企鹅岛员工公寓作为腾讯新总部“互联网+”未来科技城的核心配套，4000余套员工公寓以2000元档位的租金，为园区内约1.4万名（未来将达8万）员工提供了极致的职住平衡解决方案。这不仅是大厂履行社会责任的体现，更标志着头部企业深度介入职住生态，为租赁市场带来了新的产品与服务思路。

  来源：克而瑞长租数据系统

  上海：34项目，5,561间

  上海以34个项目居全国首位，但总房间量5,561间，单体均值仅163间，远低于西安和深圳。这一特征与上海保租房供给模式高度相关——本月上海新开项目中，大量为保障性住房转保障性租赁的小批次项目，由黄埔保障房、松江保障房、嘉定保障房、浦发集团等国有平台分批次推出。

  规模较大的项目包括：市北高新人才公寓南苑（静安，1,430间）、福临佳苑（嘉定，564间）、base佰舍LITE-安波路（杨浦，463间），项目定位服务式公寓项目，租金区间明显高于白领公寓，体现了上海高端租赁市场的差异化供给。

  PART.2重点企业动向

  招商蛇口壹间公寓

  本月新开1个项目——合肥壹间公寓・高新社区，由招商蛇口开发，为本月全国第三大单体项目。招商伊敦在合肥保租房市场的布局，是品牌化运营商与地方国有开发商合作模式的典型案例。

  5月8日，合肥壹间公寓·高新社区正式启幕

  泊寓

  本月3个项目，合计1,411间，分别为济南产发泊寓·北宸之光店、深圳泊窝・罗湖水贝店、昆明惠青家・泊寓斗南店。泊寓的布局延续了其与地方国有平台合作开发保租房的策略，同时在深圳维持市场化产品线。

  来源：克而瑞长租数据系统

  瓴寓

  本月2个项目，合计753间，分别为成都蓉禾怡居保障性租赁住房和重庆水土新城柚米社区。两个项目均为新建保租房，均与地方国有平台合作，持续深化政企合作模式。

  来源：克而瑞长租数据系统

  PART.3项目产品特征总结

  户型面积：以中小户型为主

  从有户型数据的项目来看，本月新开项目户型面积集中在25-90㎡区间，以30-60㎡为主流。保租房项目户型普遍偏小，多在30-65㎡，服务式公寓户型相对较大40-110㎡。西安部分项目户型上限达120-145㎡，体现了保租房产品向中等面积延伸的趋势。

  来源：不动产AI原生工作平台CoWork生成

  改建类型：保租房为主流

  本月改建项目63个中，上海的改建项目多为"保障性住房转保障性租赁"路径，由各区国有平台批量推出，单批次规模较小；西安的改建项目多为原公租房转保租房；长沙的窝趣百联项目为商业综合体改造；杭州博玥·e锦人才公寓为社区闲置老旧楼宇盘活。

  来源：不动产AI原生工作平台CoWork生成

  区位选择：产业园区与交通节点为主

  本月新开项目的区位选择呈现明显规律：新建保租房项目多位于高新区、产业园区，或城市新区；改建项目则多分布于城市存量区域，利用闲置商业、工业或住宅资产转型。交通节点也是重要选址依据，如福州铭林·新投海瑜菁英社区（城门地铁站店）。

  小结

  保租房供给仍将持续放量。保租房项目占比超八成，且西安、合肥、成都、郑州等多个城市的国有平台仍有大量在建项目待开业，预计2026年下半年保租房新开规模将维持较高水平。

  新建项目单体规模有望进一步扩大。新建项目均值约715间/项目，部分项目如合肥壹间公寓・高新社区2,734间、西安希望里・月栖3,187间体量较大，反映出规模化、标准化运营趋势。随着各地保租房专项债及配套政策落地，大体量新建项目占比或进一步提升。

  市场化项目分化加剧。市场化项目集中于深圳、上海、长沙等城市，产品定位差异明显。高端服务式公寓与大众白领公寓之间的分化趋势将延续，中间价位市场化产品面临保租房的竞争压力。

  存量改造路径多元化。改建项目涵盖原公租房转保租房、商业综合体改造、社区闲置楼宇盘活等多种路径，预计随着各地存量资产盘活政策持续推进，改建项目数量仍将保持高位，但单体规模偏小的特征短期内难以改变。

  运营商集中度持续提升。泊寓、瓴寓、招商蛇口壹间公寓等头部品牌在本月新开中占据主导，国有平台自营与品牌化运营商合作的双轨模式日趋成熟。中小运营商在规模和品牌上的竞争压力将进一步加大。

  —THE END—

  （文章内容仅为作者个人观点，不代表所在企业观点）