【克而瑞长租研究】

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  在重点城市的人口版图上，租赁市场的"红利地图"正在被悄悄改写。全国人口总量自2022年达峰后进入负增长阶段，截止2025年末，全国总人口为140545万人，去年人口净减少339万。这意味着，住房租赁行业逐渐脱离依托全国人口自然增长的普惠式红利阶段，全面转向城市间人口再分配驱动的存量结构性竞争阶段。当前人口增长逻辑已由“总量增长”切换到“城市再分配”。2025年，珠三角深圳、东莞、广州、佛山四城合计净增超70万人，长三角与中西部强省会稳定吸纳人口——人口流向正在重塑包括租赁在内的整个需求版图。

  人口流向新格局

  珠三角领跑，长三角稳进，强省会虹吸

  聚焦29个万亿GDP城市，2025年末，人口超1000万的超大城市有15座，“2000万人口俱乐部”依然只有4名成员：重庆（3187.26万人），上海（2485.41万人）、北京（2180万人）、成都（2153.5万人）。

  备注：仅统计29个万亿GDP城市，合肥、泉州，南通、唐山2025年末人口数据尚未公布。数据来源：各地市统计局、克而瑞住房租赁研究中心整理。

  人口增量上，深圳以25.9万的人口增量高居首位，是全国人口增量第一城，常住人口达1824.85万人，两年间深圳累计增加45.84万人。紧随其后的是东莞（22.96万）、广州（12.3万）、长沙（10.49万）、济南（10.13万），增量均超10万人。增量TOP10城市中，珠三角占据4席——深圳、东莞、广州和佛山，四城累计净增70.46万人

  增长率看，东莞（21.72%）、深圳（14.4%）、济南（10.65%）位居前三，也是增长率超过10‰的唯三城市。

  备注：仅统计29个万亿GDP城市，合肥、泉州，南通、唐山2025年末人口数据尚未公布。数据来源：各地市统计局、克而瑞住房租赁研究中心整理。

  人口流向，可以归纳为三大集聚方向。

  ★珠三角：深圳、东莞、广州、佛山四城合计净增70.46万人；珠三角的惠州2025年人口增量也达到7.62万人。整个珠三角是当下全国人口集聚速度最快的区域。

  ★长三角：杭州（7.6万）、南京（6.15万）、苏州（6.07万）、宁波（5.6万）保持稳定输入。合肥虽未公布2025年数据，但2024年增加14.9万人、人口站上千万级，2025年增量大概率超过杭州。

  ★中西部：长沙（10.49万）、西安（6.87万）、成都（6.1万）、武汉（5.28万）、郑州（5.28万），强省会城市依托公共资源、就业优势，省内虹吸效应留人。

  从更长的时间维度观察，从第七次人口普查至2025年末，人口增量排在第一的是武汉，增长了153.49万人；杭州排在第二位，五年增长76.4万人。四大一线城市中，过去五年增量最高的是深圳增加68.85万人；广州五年增加42.4万人；而北京和上海由于人口总量控制，过去五年常住人口均有所下降，北京减少9.3万人，上海减少1.69万人。

  备注:合肥为2024年末数据。数据来源:各地市统计局、第七次人口普查、克而瑞住房租赁研究中心整理。

  租金梯度与供给版图

  一线领跑，城市间分化加剧

  聚焦租房租赁市场，15个重点城市的集中式长租公寓在坪效租金、出租率、房间数等指标上，呈现出明显的梯度分化。

  ★租金：北京以186.6元/㎡/月断层领跑，上海149.4元/㎡/月紧随其后；深圳、广州分别位居第三、四位；杭州以76.2元/㎡/月跻身第二梯队；中西部强省会成都、武汉则集中在57-62元/㎡/月区间。整体租金水平与城市能级高度正相关，一线城市租赁资产租金溢价空间显著高于二三线城市。

  ★规模：主力供给集中在一线和杭州——上海45.9万套、深圳35.5万套；杭州规模超19.8万套。中等供给为成都、郑州、苏州、南京、武汉、厦门等城市，其中成都10.4万套、郑州10.0万套。供给薄弱的是天津、西安、济南、重庆。

  数据来源：克而瑞长租数据系统。

  ★出租率：西安、天津以95.3%并列最高；成都94.7%、深圳94.5%紧随其后；上海86.2%、北京87.7%居中；杭州78.8%为15城最低，同比下降4.5个百分点，反映其阶段性供给压力。中西部强省会出租率反而高于一线，反映其供需相对紧平衡；杭州出租率最低，提示行业警惕"高人口流入≠高出租率"这种简单线性逻辑。

  数据来源：克而瑞长租数据系统。

  值得补充的是，从集中式公寓整体渗透率来看，核心15城平均渗透率仅5.8%，广州城中村、北京分散式影响渗透率，若考虑机构化分散式房源规模，一线城市机构化率基本超10%。这说明集中式公寓仍有较大的拓展空间，但不同城市之间已出现明显的结构性分化。

  哪些城市正在享受更高的需求红利？

  四类城市的分层判断

  基于人口增量、集中式公寓出租率、坪效租金三大指标，对核心15城市划分为四类红利梯队：

  ★深、广：红利最确定

  深圳人口增量25.9万全国   第一、出租率94.5%位居一线最高，租金96.9元/㎡/月。人口流入、房源去化、租客付费能力三者协同。广州人口增量12.3万、出租率92.5%、租金88.9元/㎡/月，租金性价比高于北上深，租赁需求活跃度稳定。两大城市租金消费力和去化能力兼具，红利兑现确定性最高。

  ★北、上：存量稳态型高价值市场

  上海常住人口2485.41万、租金146.1元/㎡/月、出租率86.2%；2025年保持5.15万人增长。北京常住人口2180万、租金186.6元/㎡/月（15城最高）、出租率87.7%（同比下降0.7个百分点）。过去五年北京人口减少9.3万人。两城人口增速温和，但依托顶   级产业与高端流动人口底盘，拥有全国最高租金溢价、资产保值能力、大宗交易流动性领跑全国，红利逻辑由人口增速红利转向城市人口底盘厚度红利。

  ★长三角核心：梯度均衡，杭州阶段性供给消化压力

  杭州人口增量7.6万看似不低，但出租率仅78.8%（15城最低），同比下降4.5个百分点。这暴露出杭州集中式公寓的阶段性供给过剩或结构错配，新供应聚焦外围影响整体租金和出租率。南京人口增量6.15万、出租率92.3%、租金69.5元/㎡/月，供需匹配较好，且出租率同比上升1.1个百分点。苏州人口增量6.07万、出租率86.3%、租金76.23元/㎡/月，需求质量明显更高。长三角整体稳健，但内部已出现明显分化。

  中西部强省会：出租率高，但租金天花板低

  成都人口增量6.1万、出租率94.7%（15城第三）、租金61.6元/㎡/月； 武汉人口增量5.28万、出租率92.3%、租金57.0元/㎡/月；西安人口增量6.87万、出租率95.3%（15城并列第一）、租金77.1元/㎡/月。中西部强省会靠省内虹吸留人，基本盘稳定，出租率全部维持在92%以上。但租金水平偏低，单房间产出有限，“有效租赁消费力”对资产端回报的转化偏弱，长期租金提升空间受制于本地工资水平和产业升级速度。

  小结

  人口正向珠三角、长三角核心、中西部强省会加速集聚。对住房租赁企业而言，红利兑现取决于三个变量的匹配——人口流入强度、机构化供给缺口、有效租赁消费力。

  只有当这三者同时在线，租赁市场的红利才会真正落定。深圳、广州是当下三者匹配度最高的样本；成都、武汉是“两强一弱”的另一种——人口和去化强，但单位产出偏弱；杭州则提醒大家，人口增量与租赁兑现并不天然画等号。

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