在“努力稳定房地产市场”的导向下，各地近期纷纷强调收购存量房用作保障房的工作，例如天津市新政重新提及住房租赁团体购房贷款的相关内容。这进一步体现了该类工具在当前盘活存量、消化库存、优化保障房供给模式等方面的重要作用。关于资金来源，市场普遍关注。除自有资金外，银行贷款也占有较大比重，其中提及较多的便是住房租赁团体购房贷款。

  住房租赁团体购房贷款作为“金融十七条”的核心工具，自2024年推出以来，已从初期部分城市试点，逐步拓展至全国多城的常态化落地阶段。该工具通过B端批量收购模式，旨在打通存量商品房去库存与保障性租赁住房筹集的“双通道”。目前，该政策呈现出“利率低、期限长、整栋收购”的共性特征，并正在与地方政府化债、存量项目盘活、人才住房支持等工作协同推进。对房地产市场而言，该工具不仅是短期的流动性注入，更是构建租购并举制度、促进存增统一、助力市场与保障协同发展的长期金融基础设施。

  一、如何理解“住房租赁团体”的概念

  “住房租赁团体购房贷款”中的“团体”二字，是该产品区别于传统个人住房贷款的核心标识，意在突出借款主体的机构化特征与购房行为的批量化属性。这一命名精准反映了政策的设计意图——支持B端（企业或机构）而非C端（个人）入场收购存量住房用于长期租赁经营，从而与“个人购置首套房贷款”等传统零售信贷产品形成清晰的业务边界。

  1、政策文本中的“团体”定义

  根据中国人民银行、国家金融监督管理总局联合发布的《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》（银发〔2024〕2号），住房租赁团体购房贷款的适用对象被明确界定为两类主体：一是“企业和符合条件的事业单位”，在依法依规批量购买存量闲置房屋用作宿舍型保障性租赁住房时适用；二是“专业化规模化住房租赁企业”，在依法依规批量购买存量闲置房屋用作保障性或商业性租赁住房、长期持有运营时适用。

  从上述定义可以看出，“团体”的核心内涵包括两个层面：主体层面，借款人是机构而非个人；行为层面，购房是“批量购买”而非零散购置。值得注意的是，政策明确要求对标的项目进行“整栋、整单元”收购，不允许收购零散房源，这进一步强化了“团体”一词所蕴含的规模化、集约化特征。

  2、“团体”模式与C端购房的核心差异

  为从操作层面理解“团体”命名的实际意义，以下从几个维度对比该贷款与传统个人按揭贷款的核心差异，以便更好地把握此类模式。

  如表格所示，“团体”模式的核心特征在于借款主体的机构化以及购买行为的批量化。值得注意的是，政策对“团体”模式设置了更为严格的用途锁定条款：贷款存续期内，房屋租赁用途不得改变。这一规定旨在防止机构借“租赁”之名行“囤房”之实，确保收购房源真正进入租赁市场。

  3、命名背后的政策考量与风险隔离

  从金融监管视角看，“团体购房贷款”这一独立命名背后有多重考量。

  一是业务边界清晰化。央行和金融监管总局在《意见》中特别强调，要“严格住房租赁金融业务边界”，住房租赁金融业务必须定位于支持住房租赁市场发展，不得为短期投机炒作行为提供融资。“团体”二字明确标识了该业务的机构批发属性，与零售信贷业务形成区隔，便于穿透式监管。

  二是风险隔离。与个人住房贷款相比，团体购房贷款的贷款主体是企业，其还款能力评估和贷后管理逻辑完全不同。独立命名有助于银行内部建立差异化的风控体系，避免将个人贷款的风险评估模型简单套用于机构贷款。例如，银行需要评估的是租赁企业的运营能力、租金覆盖利息的可持续性，而不是个人收入证明。

  三是与前期政策工具的衔接。值得注意的是，在“住房租赁团体购房贷款”推出之前，央行已于2023年创设了1000亿元租赁住房贷款支持计划，该工具同样支持8个试点城市的金融机构发放租赁住房购房贷款，并按贷款本金的100%予以央行资金支持。两个工具名称相近但定位不同——前者是商业银行贷款品种，后者是央行结构性货币政策工具。同时，“团体购房贷款”这一命名在一定程度上延续了前序工具中“购房贷款”的表述，保持了政策术语的一致性。

  二、政策溯源：从征求意见到千亿试点落地

  1、政策的最早来源与定调

  “住房租赁团体购房贷款”的产品诞生经历了较长时间的酝酿，初衷是为了解决租赁住房投资回收周期长与金融产品期限错配之间的矛盾。该贷款概念最早公开于2023年2月央行、银保监会起草的《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》，业内称之为“金融十七条”。历经近一年的打磨，2024年1月5日，中国人民银行与国家金融监督管理总局正式印发该《意见》，标志着政策工具落地。从实践中来看，我们的理解是，一定金额的央行再贷款额度，基本上对应了同等金额的住房租赁团体购房贷款。

  2.操作细则：严苛的“红线”与超低的成本

  作为定向调控工具，该贷款在给予优惠条件的同时，也设置了明确的资产边界，以防止资金挪用。从融资成本与期限来看，该产品具有显著的公共属性，融资优势明显。实操中，贷款利率显著低于商业贷款或LPR的参考水平。从LPR的历史走势来看，2024年1月政策推出时，5年期以上LPR为4.20%；同年10月下调至3.60%；到2025年5月前后，进一步降至3.50%。而同阶段的住房租赁团体购房贷款的利率明显更低。其中，天津落地项目利率约为3%，而滁州、上饶等地利率低至2.95%-2.96%，甚至低于部分时期的公积金贷款利率。贷款期限最长可达30年，与租赁住房的运营回报周期基本匹配，被业内人士称为“类永续债”。

  3.实际贷款的推进流程

  总结来看属于“央行—商业银行—企业”的两层结构：

  第一层（央行→商业银行）：央行拿出1000亿元额度，创设了名为“租赁住房贷款支持计划”的工具（后改为保障房再贷款工具）。商业银行如果发放了符合条件的贷款，就可以按贷款本金的100%向央行申请再贷款，资金成本很低，约为1.75%。

  第二层（商业银行→企业）：商业银行（实践中包括政策性银行等）拿到这笔低成本资金后，再以市场化利率（约3%）贷款给地方政府选定的具体企业（通常是城投或有国资背景的公司，或人才安居集团），比如说各地案例中的天津城运、滁州天道物业、上饶市国控集团等，其都属于这一层的实际用款企业。

  三、概念厘清：三类贷款的区别

  由此可见，实践中出现了三种贷款，即住房租赁团体购房贷款、1000亿元租赁住房贷款支持计划、保障性住房再贷款，三者并非同一事物。厘清这三者的关系非常关键。本质上说，三者是“前端商业贷款（住房租赁团体购房贷款）”与“后端央行激励（1000亿元租赁住房贷款支持计划/保障性住房再贷款）”的嵌套关系。

  简单来说，住房租赁团体购房贷款是政策工具的执行层，即银行发放给企业的贷款品种；而1000亿元租赁住房贷款支持计划（后已并入保障性住房再贷款）以及保障性住房再贷款，是央行的激励层，即央行给予银行的资金支持。三者在实际操作中紧密绑定，共同构成了当前收购存量商品房用作保障性住房的核心金融支持体系。

  正如上述对比所示，住房租赁团体购房贷款与（1000亿元租赁住房贷款支持计划/保障性住房再贷款）并非并列关系，而是互补关系。前者是银行发放给收购主体的贷款品种，后者则是央行对该类贷款提供的阶段性激励政策。

  四、各地收购案例的特征和汇总

  1、融资期限长、成本低

  保障性住房收购项目普遍获得银行长期限、低成本的信贷支持。银行贷款期限通常设定为25至30年，与保障房项目“投资回报周期长、资金占用久”的特点高度匹配。利率方面，多数项目贷款利率控制在3%以下，部分地区明确按照不低于5年期LPR减50个基点（即5YLPR-50bp）的优惠水平执行。例如，某东部城市保障房收购项目贷款利率低至2.8%，期限达28年，显著降低了企业融资成本，提升了项目财务可持续性。

  2、政策工具体系化

  目前已形成“央行再贷款+专项债+银行贷款”协同发力的政策工具体系。央行通过保障性住房再贷款为地方国企提供低成本资金支持；地方政府同步发行专项债券用于收购存量商品房转为保障房（如用于收购主体资本金的注入或启动资金）；商业银行则提供配套中长期贷款。青岛、郑州等地率先探索“专项债+再贷款”组合模式，企业在获得专项债资金后，剩余部分由再贷款和银行贷款覆盖，自有资金占比大幅下降至20%以下，有效缓解了地方国企的资本金压力。

  3、服务对象多元化

  保障房收购政策覆盖的群体不断拓展，呈现出多层次、差异化的服务特征。除了传统的新市民、青年人才、教师、医护人员等重点群体外，多地还将多子女家庭、低收入住房困难家庭、环卫工人等纳入保障范围。例如，某一线城市在收购项目中专门配置了90平方米以上的大户型房源，面向符合条件的三孩家庭租赁；部分城市还针对高层次人才提供“拎包入住”标准的保障房，形成了“保基本+促发展”并重的供给格局。

  4、落地层级下沉

  政策实施已从省会城市、计划单列市延伸至县域层面，呈现出明显的“下沉化”趋势。安徽舒城县、河南兰考县、天长市等地先后落地保障性住房收购项目，县域收购规模持续扩大。例如，河南省在兰考县通过“再贷款+县级财政配套”模式收购存量商品房200余套，用于改善基层教师和医务人员的住房条件。安徽舒城县则利用县域低效商业房产改造为保障性租赁住房，实现存量资源再利用。县域项目的密集落地，有效缓解了基层住房保障能力不足的问题。

  5、模式创新频出

  各地在保障房收购实践中积极探索差异化创新路径，形成了一批可复制推广的典型模式：1）许昌“带押收购”模式：针对收购标的房产存在抵押权的问题，许昌探索“带押过户+资金监管”机制，允许在未解除原抵押的情况下完成产权转移和贷款发放，打通了存量商品房收购中的产权障碍。2）泸州“三库联动”模式：建立“存量房源库、保障需求库、资金项目库”三库联动机制，通过大数据匹配，实现房源筛选、需求对接与资金投放的精准协同，提升收购效率。3）宁德“国企收购+定向租赁”模式：由市级国企统一收购产业园区周边存量商品房，定向租赁给重点企业人才和产业工人，租金与工资挂钩，既服务了产业人才安居，又稳定了企业用工。

  五、对后续政策和模式优化的建议

  从努力稳定房地产市场的总体目标出发，结合各地收购存量商品房用作保障房的工作正在提速的实际情况，后续有必要在住房租赁团体购房贷款方面推出相关配套举措。以下从六个维度提出政策建议，旨在进一步打通“收购—运营—退出”的闭环。

  1、扩大申请主体与用途的包容性

  目前政策主要支持专业化规模化住房租赁企业和企事业单位。建议进一步放宽至地方国企、混合所有制企业乃至运营规范的民营长租公寓运营商，只要其收购后用于长期租赁（如保障性租赁住房、人才房、宿舍型住房），均可申请。同时，除了已竣工的商品房，对于部分地理位置优越但因市场原因停滞的“烂尾楼”或在建工程，在确保能完工并改变用途的前提下，可探索允许利用此类贷款进行“收购+改造”一体化操作，从而加速存量资产的盘活。

  2、优化贷款期限、成数与利率定价机制

  虽然现有规定贷款期限最长可达30年，但实际操作中银行往往趋于保守。建议监管部门发文明确，对于纳入国家保障性租赁住房计划的项目，贷款期限原则上不应低于25年，以匹配租赁运营的现金流回收周期。额度方面，对于整栋收购且法律关系清晰的资产，建议将贷款额度上限从评估价值的80%适当上浮至85%，并允许将未来租金收益权纳入质押，从而降低收购方的自有资金压力。利率方面，应推动落实“保本微利”原则，充分利用保障性住房再贷款等低成本资金，对收购后租金定价低于市场一定比例的项目给予专项低息通道。

  3、建立跨部门的“一站式”合规性认定机制

  实践中，贷款发放的最大堵点往往在于资产确权与用途变更的审批流程过长。建议由各地住建部门牵头，联合规划、消防等部门，为拟收购项目建立快速审批绿色通道。针对“收购存量房作保障房”这一特定场景，统一各项验收与认定标准（如消防验收如何适用既有建筑改造规范），出具明确的合规性证明文件，从而消除银行放贷的合规顾虑。

  4、创新“收购—运营”闭环的信贷产品组合

  收购只是第一步，后续运营同样需要金融支持。建议推广“团体购房贷款+运营贷”的组合套餐，允许企业在收购阶段使用低成本的团体购房贷款拿下资产，在装修投入期无缝衔接住房租赁经营性贷款。此外，针对收购初期现金流不足的问题，可灵活设置贷款宽限期（如前2-3年只付息不还本），让新入市的保障房项目有足够的“爬坡期”实现稳定出租，有效解决运营初期的收支平衡难题。

  5、完善风险分担与市场化退出渠道

  为提升商业银行发放此类贷款的积极性，建议设立住房租赁专项风险补偿基金。若因政策性因素（如配合城市更新突然要求拆迁）导致项目损失，由基金给予一定比例补偿。同时，应打通“投融管退”的最后一环，明确持有运营达到稳定状态的项目如何通过REITs实现退出。若能明确此类由贷款支持形成的资产在满足条件后可以发行REITs，且募集资金可用于偿还贷款，将极大地激发各类市场主体的参与热情。

  6、关注县域与基层市场的特殊需求

  当前政策试点多集中于一二线城市，而三四线城市及县城的去库存压力更大。建议通过保障性住房再贷款等工具，重点鼓励金融机构在县域市场发放住房租赁团体购房贷款，支持地方国企收购存量空置商品房。此类房源既可改造为乡镇教师、医护人员、基层公务员的周转房，也能在短期内有效稳定县域房地产市场预期，并更好推动县域相关保障房市场的高质量发展。

上海易居房地产研究院副院长 严跃进