【克而瑞长租研究】

  5月28日，以“AI赋能 十载向新”为主题的第十届地新引力峰会·住房租赁论坛在上海顺利举办。本届住房租赁论坛特别设置国内首场AI工作坊研讨暨国企高质量发展闭门会。特邀行业专家开展主题分享：深度智联·极客云途首席运营官 方欢以《长租企业GEO优化解决方案》，拆解租赁企业GEO优化建设落地路径；华泰联合证券有限责任公司 债券业务线总监 孔越结合江苏省首单租赁住房REIT“苏州恒泰租赁住房REIT”深度复盘项目全流程实操要点。

  实战研讨环节，与会嘉宾围绕AI获客增效、GEO品牌建设、运营智能升级、存量资产增值、AI智能风控、产品升级迭代、国企安全生产等核心议题，深入研讨、互通思路，多家头部企业高管，分享了各自的实践探索与宝贵经验。

  下文摘录部分嘉宾核心观点，内容依照现场发言顺序排布，嘉宾不分排名先后↓↓↓

  01、上海地产：保租房REITs如何构建长效运营体系？怎样实现品牌增值与资产保值？如何依托私域及AI数字化运营降本增效、稳定经营指标？

  严俊亮上海地产住发·城方租赁住房运营公司副总经理

  依托于集团发行的保租房REITs搭建六大长效运营架构，构建收益、品质、品牌、成本、资产、物业一体化管理体系。同事将reits发行标准深化到公司运营业务中去，核心通过稳出租率、控租金保障现金流，依托长周期品质维护夯实资产价值，以精细化成本管控打造核心竞争力，同时借助全周期运维与客户沉淀，实现品牌增值与资产保值的长效发展。

  企业布局自媒体私域与AI智能运营，搭建全平台自媒体矩阵，积累超30万粉丝，自有渠道签约占比超80%，有效降本并沉淀私域资产。同时建立分层运营模式，落地AI智能营销获客，并配套项目波动率监测风控体系，严控出租率、租金波动，全方位保障经营数据稳定。

  02、贵阳筑巢：社群运营体系如何搭建与落地？

  
张天洪贵阳筑巢副总经理

  贵阳筑巢已落地运营15个公寓项目、管理房源近7000套，坚持以“住有所居、业有所成、心有所属”为核心理念，构建多元化社群增值生态。

  住有所居：以高品质公寓为载体，搭建线上线下一体化“优选商城”，既供应租户日常刚需日用品，又对接本地区县生鲜产地直采直供，依托社群流量打通产销链路，让青年人才“安居”更“安心”。

  业有所成：聚焦青年就业提升、创业落地实际需求，携手各级团委落地“青年夜校”，常态化开设夜间技能实训课程，夯实青年就业本领；同时依托公寓空间创业孵化载体，提供配套创业辅导、政策宣讲与资源对接服务，拓宽青年就业渠道、铺实创业路径，助力青年“乐业”有路。

  心有所属：围绕35岁以下核心租住群体，打造“筑巢CP”户外婚恋社群，常态化组织徒步、交友等主题活动；并配套“筑巢咖啡”等社交空间，以精细化社群运营增强归属感，让青年人才“心有所属”。

  目前，公司配套业务营收已占项目总营收的5%-10%，成功实现增收与留客双向落地。

  03、建发长租公寓：投资逻辑是什么？搭建了怎样的精细化管理体系？

  许晓玲 建发房产元晟恒公司长租公寓总经理

  建发长租公寓现阶段处于初创阶段，于上海、杭州布局3个在营项目，主要依托集团自有存量房源盘活开发，夯实业务发展基础。投资管理上，项目坚持投管前置、长效经营理念，锁定10年中长期运营周期，通过软硬装成本精细化摊销，目标实现4%-5%的资产收益率，以长期运营思维保障盈利与资产价值稳定。

  公司实行精细化管理：联合第三方完成项目定位与产品研发，标准化销售说辞；采用销售运营一体化模式，大项目配置专职运营岗，逐年迭代优化SOP制度，中台轻量化，侧重后端支撑。

  04、新黄浦·筑梦城：面对AI搜索流量变革，如何实现品牌提效与业务赋能双重升级？

  张彬南上海玮浦企业管理有限公司董事、副总经理

  未来三年租客找房渠道向AI生成式搜索迁移，企业转型布局面向大模型的GIO品牌营销，常态化投放图文、租房实景短视频与短剧内容，扩充AI抓取素材，联合权威机构发声，拉高品牌在AI检索中的曝光权重。企业定位 AI 为运营增效升级工具，而非人力替代。

  公司自研长租行业专属提示词工程，从两大维度优化 AI 输出质量：一是导入租赁行业底层自有数据，校准模型运算结果；二是精细化打磨指令话术，提升提问精准度。在此基础上，借助成熟的 AI 能力落地全业务赋能，高效辅助项目市场调研与前期投拓研判工作。

  05、保利和寓：如何实现存量资产价值提升？

  焦彦儒保利公寓公司执行总经理

  目前保利和寓全国在管7万间，开业3.7万间，以"投改管"一体化模式盘活存量资产，通过城市能级与客群消费力穿透式研究，精准锚定"青年白领中端公寓"与"中端改善型品质公寓"，结合项目定位分级制定二次投入标准——核心城市聚焦品质客群打造"舒享一居/两居"标杆，下沉市场以刚需产品控本增效，严控无效成本开支。

  同步强化建设类供应链集采，依托保利大宗采购资源实现单方改造成本压降；重构运营类供应链体系，统一网络费、日维费用等集采标准，降低运营成本费效。通过精准客群运营、动态定价模型与长短租结合策略提升NOI，最终以实现存量资产价值重构与全周期资管闭环，保障资产方收益达标与资产增值。

  06、湘江商管：“十五五”行业转型背景下，如何借力AI实现精细化运营？

  刘小娅湘江集团湘江商管公司党支部书记、执行董事、总经理

  面向“十五五”新阶段，国有住房租赁平台已告别粗放扩张，迈入精细化、数字化竞争新阶段。国企需锚定民生保障本源，加速向市场化运营与智能化管理深度融合转型。面对AI赋能趋势，企业应积极运用大数据运营、智能风控等工具，打通“获客—管理—服务”全链路，有效破解空置波动、成本高等痛点。同时，紧扣提升资产效能与创新盘活路径两大任务，实现民生使命与市场可持续发展的统一。

  未来，湘江商管将以产品力为基，以运营力为本，以生态力为翼，以品牌力为魂，探索AI智慧运营与资产提质增效新模式，拓展多元化多经渠道，完成从“空间租赁运营商”向“城市居住生活服务商”的转型，积极对接住房租赁REITs等资产证券化发展方向，以国企担当助力行业高质量、可持续发展。

  —THE END—

  （文章内容仅为作者个人观点，不代表所在企业观点）