PART 1 数读市场：核心数据速览

  集中式公寓量增价跌、出租率下行呈结构性"双降"；个人房源挂牌量收缩、坪效双降；市场进入以价换量、供应扩张与去化承压周期

  核心结论

  PART 2 宏观监测：政策与制度环境

  2.1 保障性租赁住房政策清单

  杭州延续"转化为主、新（改）建为辅"筹集思路。2026年保租房供应目标4,000套，列入民生实事项目清单

  2.2 重点租赁企业动态

  中金杭州安居保租房REIT - 杭州第一单

  申报时间：2026-04-29 | 深交所受理:2026-05-07全市场第10只保租房REIT管理人:中金基金 | 专项计划:中金公司 | 托管:杭州银行

  首发底层资产：杭州明石公寓

  中金杭州安居保租房REIT · 杭州模式闭环

  中金杭州安居保租房REIT·杭州模式闭环信息图

  核心差异：权属清晰度：明石公寓土地通过招拍挂取得、证照齐全、无抵押、无划转历史、无关联交易嵌套，以"单项目首发"模式上市，无须多项目打包分散合规压力，过审效率更高、定价更优。

  本质与闭环逻辑：以国资平台为核心，通过"收存转保"做大资产池，产品分层+精细化成本管控，三年确权攻坚肃清历史遗留，形成"存量盘活+资产证券化"完整闭环，验证"收存转保"规模化可行性。

  长期价值三大变量：① 精细化成本管控能否持续压低运营支出；② 非租金收入可否形成新的收益贡献点；③ 管理团队如何在民生保障与资本回报之间实现长效平衡。首发规模是门票，长跑平衡是终局。

  PART 3 市场分析

  3.1 集中式公寓供应规模走势

  规模由2023H1的15.43万间增至2026H1的22.18万间，累计+43.7%，但增速逐期放缓、逼近阶段性峰值平台

  集中式公寓规模走势（2023H1-2026H1）

  ■房间数■项目数

  分区域供应规模-房间数（2026H1）

  ■房间数

  坪效自2024/07的2.82元持续回落，2025/02台阶式下探（跌破2.6元），2026/06为2.58元；出租率自89.30%高点震荡下行至78%区间

  3.3 区域分化：分区域租金与出租率

  核心区高坪效、外围区以价换量、出租率区域分化格局成型

  ■坪效(元/天/㎡)■出租率(%)

  3.4 个人房源

  个人房源挂牌量自2024H1的87,694间收缩至2026H1的47,920间、降幅45.4%；挂牌坪效由2.003元降至1.79元、成交坪效由1.528元降至1.41元，租金持续承压

  个人房源挂牌量走势（间）

  ■挂牌量

  个人房源挂牌/成交坪效走势

  ■挂牌坪效(元/天/㎡)■成交坪效(元/天/㎡)

  3.5 新增项目汇总

  本期新增供应以保租房主导（占比98.5%）、白领公寓为绝对主体、国企平台与运营商联动、核心区改建与产业区新建并行

  ■新开房源量(间)■新开项目量(个)

  3.6 租赁企业格局变化

  企业属性呈"房企系收缩、国企系扩张、资管系企稳"的结构性迁移

  企业属性占比变化（2021-2026H1）

  ■房企系(%)■资管系(%)■国企系(%)

  2026H1杭州集中式公寓TOP20品牌：房间数与出租率

  注：数据来源:CRIC长租数据系统，2026年6月末已开业口径

  滨江3.87元、上城3.08元领跑核心区；临安0.73元（-61.2%↓）、富阳1.11元、临平1.24元构成外围低洼。钱塘出租率87.80%最高、临平57.14%最低；西湖（+12.6%↑）、余杭（+15.9%↑）、萧山（+6.4%↑）坪效逆势上行，抗跌性较强。

  数据来源：CRIC长租数据系统；TOP运营商在营规模结构测算

  PART 4 典型案例深研

  案例一 · 核心区非转居改建范式

  宁巢·潮语贤庭公寓（上城区）

  宁巢·潮语贤庭公寓区位与项目概览

  户型与租金

  差别化优惠：A/B类人才免租金、C/D类20%、E类40%、普通70%、租补分离90%；物业费2.75元/㎡/月、公摊能耗0.75元/㎡/月。装修配置独立厨卫阳台，拎包入住。

  ■高层次人才A-E类■F类人才■区级人才■大专及以上学历毕业生

  案例二 · 产业区新建范式

  临平区春蚕高新云府

  春蚕高新云府区位与户型概览

  春蚕高新云府户型套数结构

  ■套数

  数据来源:杭州市住保房管局

  配套:租补分离按评估租金90%执行；配床、柜子、桌椅、沙发、空调、热水器、油烟机、灶具等，拎包入住。户型聚焦青年人才与新市民多样化居住场景。

  配套：租补分离按评估租金90%执行；配床、柜子、桌椅、沙发、空调、热水器、油烟机、灶具等，拎包入住。户型聚焦青年人才与新市民多样化居住场景。

  案例小结

  两案例均为国企平台+专业运营商运营的保租房白领公寓，共性为"小户型、低租金、拎包入住、TOD/产业区就近"，去化表现较优，可作核心区非转居改建与产业区新建两类范式对标。

  PART 5 趋势研判与运营·资产配置建议

  5.1 2026年上半年杭州租赁市场整体表现总结

  • 1. 供应增速放缓，存量竞争进入深水区

  集中式规模累计+43.7%，但2026H1较2025H2仅+314间（+0.1%↑）、项目数仅+1个，增速拐点明确、逼近平台峰值。出租率78.12%（-4.29pct↓）反映去化承压。增量红利消退，存量项目转入以运营效率与坪效决胜的深水区竞争。

  研判信号：规模见顶、存量为王，运营效率成为分化主线

  • 2. 保租房持续主导，市场化项目空间被压缩

  2026H1新增供应保租房占比98.5%（17个/6,554间），市场化仅1个/97间，全年计划4,000套保租房由国央企平台主导。人才专项租赁住房租金不高于市场评估70%，对市场化项目形成价格与客源双重挤压。

  研判信号：保租房主导格局固化，市场化项目须错位求生

  • 3. 区域分化加剧，产业强区与核心区抗跌

  滨江坪效3.87元、上城3.08元维持高位；西湖（+12.6%↑）、余杭（+15.9%↑）、萧山（+6.4%↑）逆势上行。临安0.73元（-61.2%↓）、富阳1.11元、临平1.24元构成外围低洼；钱塘出租率87.80%最高、临平57.14%最低。

  研判信号：布局向产业强区与核心区集中，规避外围低洼重仓

  • 4. REITs/ABS金融通道打通，资产证券化进入加速期

  2026-04-29中金杭州安居保租房REIT申报、05-07已受理，为杭州第一单、全市场第10只。首发底层资产明石公寓权属清晰，以"单项目首发"模式构建"收存转保+资产证券化"完整闭环。

  研判信号：金融退出通道打通，保租房进入"投融建管退"闭环加速期

  • 5. 个人房源挂牌量收缩，坪效与集中式双向承压，租金下行或延续

  个人房源2026H1挂牌47,920间（-19.7%↓），挂牌坪效1.79元（-5.6%↓）、成交坪效1.41元（-1.9%↓）；集中式坪效2.54元（-3.1%↓）、出租率78.12%（-4.29pct↓）同步走弱。两端坪效双降，租金承压格局短期难现拐点。

  研判信号：挂牌量收缩、坪效双降，租金承压格局短期难现拐点

  5.3 运营与资产配置建议

  资产方维度

  • 把握REITs/持有型不动产ABS通道打通窗口，对标中金杭州安居保租房REIT范式推动优质保租房资产证券化退出，构建"投融建管退"闭环。

  • 聚焦滨江、上城、西湖、余杭等高坪效或逆势上行的产业强区与核心区布局，规避临安、富阳、临平外围低洼重仓。

  • 优先通过非转居改建、TOD上盖、存量商品房收购等轻投入路径盘活存量，控制拿地新建节奏应对平台期。

  • 与专业运营商深度绑定，以出租率与坪效考核底层资产运营质量，强化估值支撑。

  运营方维度

  • 在"双降"周期下以运营精细化对冲以价换量压力，通过增值服务与客群黏性提升非租金收入与坪效。

  • 对标宁巢·潮语贤庭、春蚕高新云府"小户型、低租金、拎包入住、TOD/产业区就近"范式优化白领公寓定位。

  • 把握钱塘、萧山产业区就业人口红利，锁定青年人才、新市民、小家庭主力客群提升去化确定性。

  • 关注个人房源挂牌量收缩带来的客源结构变化，以品质与标准化服务错位承接分散房源客群。

  5.4 风险提示与展望

  供应扩张与去化承压并存、租金下行仍存不确定性、区域分化或将持续，政策与金融环境变化扰动资产估值；展望后市，保租房REITs/持有型不动产ABS有望常态化发行，存量运营效率将成周期下半场决胜关键，整体维持客观审慎判断。