一线城市楼市调控仍在继续。

  11月22日，深圳楼市传来两大松绑消息。

  一个是重新调整普通住宅标准，即实施了三年的750万元“豪宅线”被取消。

  另一个是调整二套住房最低首付款比例，统一调整为40%。

  这是继“认房不认贷”之后深圳的又一大动作，通过降低交易税费成本和首付比例，激活刚需和改善需求释放。

  深圳之后，北京和上海楼市政策能否松动？

  实际上，在“大力支持刚性和改善性住房需求”的基调下，北京和上海楼市调整预期被强化，后续不排除会取消“普宅标准”，但整体政策力度有限。

  在广州多次松绑楼市调控之后，市场对于其他一线城市是否会继续松绑有了更多期待。

  终于，深圳跟进了。

  简单来说，就是降首付、调整普宅认定标准。

  11月22日，中国人民银行深圳市分行发布的通知，11月23日起调整二套住房最低首付款比例。二套住房个人贷款最低首付款比例由原来的普通住房70%、非普通住房80%统一调整为40%。首付比例最高降了一半。

  与此同时，深圳住建局发布关于调整享受优惠政策普通住房认定标准的通告，将深圳市享受优惠政策的普通住房标准调整为：住宅小区建筑容积率1.0以上（含1.0），且单套住房套内建筑面积120平方米以下（含120平方米）或者单套住房建筑面积144平方米以下（含144平方米）。

  最大的变化是，取消了“实际成交总价低于750万元”的限制，能够享受优惠政策的范围进一步扩大。

  交易税费中，受影响最大的是增值税，普通住宅满5年可以免征增值税，非普通住宅即便满五也要按照（过户价-原价）/1.05*5%缴纳增值税，此外对个税、契税以及教育费等附加税也有一定影响。

  对于购房者而言，最直观的好处是减轻了二套房首付款压力，交易税费降低减少购房成本。

  实际上，750万元“豪宅线”要追溯到2020年7月，彼时深圳为给高热的楼市降温，祭出八项楼市调控政策，其中，在普通住宅标准认定中增添了“实际成交总价低于750（含本数）万元”的限制。自此，750万元成为深圳楼市的“豪宅线”。

  过去10年来，深圳总共调整过5次普宅标准，其中容积率和住房面积的标准一直未变，调整焦点在于总价限制。

  “认房不认贷”、降首套利率组合政策下，虽在一定程度上提振了市场信心，但深圳楼市并未有明显起色，整体供应显著缩量，新房成交量虽然有所上涨，但相较于去年同期已连跌4个月。

  从新建商品住宅成交情况来看，CRIC数据显示，10月深圳新建商品住宅成交面积为34.01万平方米，同比减少17.46%。值得注意的是，深圳新建商品住宅成交面积自7月进入同比负增长通道以来，已连续4个月同比下跌，即便是实行“认房不认贷”之后，9月和10月成交面积同比仍然较去年同期有所下跌。

  累计成交来看，1-10月新房成交面积为339.7万平方米，较去年同期微涨，但较2021年同期仍然下降了31.37%。

  再来看二手房，深圳二手房成交明显好于新房。

  CRIC数据显示，10月深圳二手房共成交3225套，同环比齐增，这是近5个月来二手房再度超过3000套。但从平均值来看，前10月深圳二手房月平均成交不足3000套。

  另外，从房价走势来看，也可以看出深圳楼市当前的疲软状态。

  国家统计局数据显示，10月深圳一二手房房价同环比齐降，其中新房和二手房销售价格环比均下降0.5%，同比分别下降2.8%、1.3%。新房和二手房价格同比已分别连跌11个月和22个月。

  实际上，和深圳一样，一线城市北京和上海同样面临新政效应边际递减、市场下行的问题。

  先来看北京。

  据克而瑞北京区域监测，“认房不认贷”之后一部分需求集中释放，但10月整体认购平平，新房市场明显后劲乏力。10月，新房共成交4594套，同比减少39.42%，环比微增2%；二手房成交10735套，环比下降25.2%，同比下降4.9%，与此同时二手房挂牌量已接近17万套，创下历史新高。

  再来看上海。

  据克而瑞上海区域监测，10月上海市场热度下滑，平均去化率仅为46%，单月成交面积为60万平方米，同比微增6.58%，环比减少21.39%；二手房成交套数在新政后冲高回落，10月成交13293套，同比下降19.29%，环比13.12%。

  事实上，在“认房不认贷”之后，北京和上海也迎来了政策的微调，比如北京、上海落地公积金执行“认房不认商贷”、上海金山区优化人才购房准入条件等。

  此次深圳调整二套房首付比例和普宅标准，也强化了北京、上海政策优化的预期。整体来看，北京和上海有必要取消普宅标准，但其他财税政策、限购政策调整短期没有空间。

  要知道，目前北京和上海仍然执行的是2014年普宅标准，并且普宅标准已远远滞后于房价的变动，比如上海内环内450万、内外环间310万、外环外230万元的普宅总价上限，难免会误伤了一大批刚需客户。

  整体来看，北京和上海政策松绑空间和力度有限。

  原因有二：

  第一，虽然上海、北京市场仍在降温通道，但横向来看，无论是对比广州、深圳还是其他二线城市，市场压力都不算大，降温后的京沪去化率还维持在5成。

  第二，北京和上海的调整对楼市具有风向标意义，政策调整将更为谨慎。

  回看2014年楼市低谷期，彼时42城相继取消限购，只剩下北上广深4个一线城市仍在执行限购。今时不同往日，房地产市场供求关系发生变化，政策解绑也很难刺激楼市再现当年“V型”反转行情。

  一线城市政策仍有优化空间，但整体政策力度有限。比如，根据市场情况取消普宅认定标准，调降住房交易成本；在限购方面仅限于非核心区局部松动，比如，放宽非核心区域的非户籍购房要求、套数限制，调降落户门槛，允许多孩、扶老家庭多购一套等，均是纳入政策工具箱的可选项。