消费类公募REITs来了,哪些房企机会更大?

金融克而瑞研究中心 2023-11-10 08:28:31 来源:丁祖昱评楼市

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  公募REITs发展迎来新突破。

  近日,首批消费类基础设施公募REITs已获交易所受理,这是商业地产被纳入公募REITs以来第一批申报的4只消费类基础设施公募REITs。

  要知道,在消费类公募REITs推出之前,公募REITs的适用范围与大部分房企的业务关联并不大。直到今年3月份,发改委将商业地产纳入公募REITs适用范围,房企才有了参与感。

  但想要顺利发行消费类基础设施公募REITs,也并不是一件易事。

  消费类基础设施公募REITs对于房企的商业地产资质、资产证券化产品发行经验有较高的要求。这也意味着,商业运营规模较大、拥有优质资产较多的企业更有可能发行消费类基础设施公募REITs。

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  我国公募REITs发展趋近成熟。

  2020年4月,我国境内基础设施公募REITs试点正式开启,并经历了三次重大改动。推行之初,适用范围主要聚焦于各类基础设施以及产业园等项目;至2021年6月,保障性租赁住房公募REITs首次纳入试点,并扩容至发电和旅游设施等。

  2023年3月公募REITs再次扩容。发改委宣布将优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目,保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。

  据CRIC统计,截至2023年10月底,我国已经上市的公募REITs产品共有29只,首次公开发行规模为954.53亿元。在29只公募REITs中,已经有2只完成了首批扩募,净认购金额为50.64亿元,算上扩募金额后我国公募REITs的总规模就已经突破千亿元。

  其中,高速公路和产业园发行数量最多,分别为8只和9只,发电和仓储物流发行数量紧随其后。

  在消费类公募REITs推出之前,公募REITs的适用范围与大部分房企的业务关联并不大。业务相关度较高的租赁住房领域中也仅有华润发行了1只公募REITs,同时拟上市的7只公募REITs基本是城投公司或金融机构发行。

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  随着2023年3月发改委宣布商业地产将被纳入公募REITs适用范围,包括万科、合生、龙湖等房企对于发行消费类基础设施公募REITs也做出了积极的表态。

  一直到10月20日,证监会正式宣布公募REITs试点拓展至消费基础设施。随后仅过了6天,华润、万科、金茂及物美集团就进行了申报工作。作为首批消费基础设施公募REITs,这4只产品是否能够成功发行受到了行业内的广泛关注。

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  作为消费基础设施公募REITs的“第一枪”,为了获得资本市场的青睐,四家企业都拿出了优质的底层资产组合。

  四家企业的底层资产有三个方面特征:一个是核心城市的优质地段,第二个是运营效率高、出租率在90%以上,第三个是盈利状况良好。 

  具体从募集说明书来看,华润相关资产项目为青岛华润万象城,该项目位于青岛市核心商圈之一的香港中路商圈,地理位置较为优越,2023年中期的出租率为98.49%;万科旗下印力的底层资产为杭州西溪印象城,毗邻西溪湿地,是杭州城西单体总建筑面积最大的TOD购物中心,出租率达到了99.2%;金茂的相关资产为长沙金茂览秀城,毗邻长沙国际文化艺术中心,是金茂商业的第一个览秀城项目,出租率为98.36%。

  再来看物美集团,与房企拿出的大规模综合体项目不同,物美打包了位于北京的4个小型项目的组合,单个项目的平均商业建面不超过2万平方米,综合出租率也仅为88.71%,但胜在经营状况良好。

  如果该笔公募REITs成功上市且后续经营足够稳定,打包“小而美”项目作为公募REITs底层资产的方式,或将成为部分房企的参考案例。

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  打好消费基础设施REITs“第一枪”,对企业接下来的发行也有很重要的意义。

  一方面能够有效盘活旗下存量商业项目,打通重资产商业的退出路径,提升购物中心的运营效率;另一方面则是在融资环境收紧的背景下,公募REITs能够将流动性较低的不动产项目转换为金融产品份额,从而降低企业负债水平,打通新的融资渠道。

  除此之外,由于华润、万科等企业旗下仍有大量的商业资产,因此在获得成功发行的经验之后,不仅能够将旗下资产持续扩募到现有基金,甚至还能进行第二支、第三支基金的发行工作。

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  值得注意的是,若想成功发行消费基础设施REITs,还有一些限制性条件。

  比如项目发起人(原始权益人)应为持有消费基础设施、开展相关业务的独立法人主体,不得从事商品住宅开发业务。发起人(原始权益人)应利用回收资金加大便民商业、智慧商圈、数字化转型投资力度,更好满足居民消费需求。严禁规避房地产调控要求,不得为商品住宅开发项目变相融资。

  由此来看,一些城市级或者定位高端的购物中心暂不在消费基础设施REITs范畴内;此外回收资金不得为商品住宅开发项目变相融资,对于出险企业的资金支持相对有限。

  那么哪些企业机会更大呢?未来,有两类房企大概率有机会率先入场。

  一类是已明确表态将发行REITs的企业,比如百联、天虹、合生和龙湖等。

  虽然这些企业并没有在第一批进行申报,但是有较大可能已经在对公募REITs 的发行进行准备,有可能在之后的第二批、第三批投入市场。

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  第二类是已经发行过商业物业CMBS或者类REITs产品的房企,大概率会成为下一批消费类基础设施公募REITs的发行人。据CRIC不完全统计,截至2023年10月底至少有15家房企发行过商业物业CMBS或者类REITs产品。

  短期内是否能够发行公募REITs,还要结合企业近期的商业经营情况和财务状况。

  长期来看,商业运营规模较大、拥有优质资产较多的企业更有可能发行消费类基础设施公募REITs,能够参与公募REITs市场的房企可能会越来越多。

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  在房企各渠道融资受限的情况下,公募REITs迎来多重利好,有运营实力的房企迎来新的融资突破口。

  通过发行消费基础设施REITs,房企可以实现由重转轻的业务转型,同时进一步增强资本实力,此类房企应积极准备并孵化潜在商业项目,同时也要持续提升商业项目的回报率,实现资本增值变现。

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