2025年以来，重点城市京沪深杭等核心一二线楼市“成绩单”出炉。

  前7月一手房和二手房成交面积、成交金额同比正增且一二手房成交总量同比增长的城市有两个，一个是深圳，一个是北京。

  其中深圳前7月一二手房成交总量同比增幅接近三成，比北京高出11个百分点。

  从深圳历年一二手房价变化来看，2023年三季度以来，深圳无论是新房还是二手房价格同比基本保持在负区间波动，房价“泡沫”加速挤出。

  最直接的影响是，深圳市场中购房需求开始由此前“投资投机”逐步向居住属性回归。

  对比北京、上海和杭州，深圳新房和二手房成交面积、金额同比增幅均排在前列。

  具体来看，前7月深圳一二手房成交面积、金额成交绝对量同比增幅分别为25%、19%、29%和25%。其中，一二手房成交规模同比增幅达到了27%。

  从成交结构来看，深圳呈现出典型的“刚需、中改支撑市场，顶豪降温”的特征。

  CRIC数据显示，2025年前7月，总价段300万元-400万元仍是成交大头，成交占比为20.89%，较去年同期增加4.58个百分点。此外，总价200万元-300万元和500万元-600万元两个总价段产品成交占比均有了超1.5个百分点以上增幅。

  值得注意的是，高改和豪宅需求略有退潮，尤其是1000万元-3000万元总价段的产品，2025年前7月成交套数占比同比下降2.47个百分点至9.86%。

  从面积段来看，2025年前7月，刚需面积段70-90㎡为成交主力，成交占比为36.05%，较去年同期增2.26个百分点，100-120㎡增幅显著，成交套数占比较2024年同期上升3个百分点，而120㎡以上大面积段成交套数占比同比均出现不同程度回落，高改需求退潮显著。

  深圳次核心片区具备复合优势的高性价比刚需刚改盘实现热销，根据CRIC统计的深圳2025年以来去化率超6成以上楼盘基本情况，可以看出，去化率居前的单价主要集中在3-8万元/平单价段。

  从二手房市场来看，深圳二手房成交呈现出面积段上移、总价段下移的特征。这一特征可以看出二手房市场购买力持续降级的情况。

  具体数据层面，前7月，总价200万元-300万元的二手房成交占比稳中有增，由2024年前7月的17.69%增至19.18%，赶超300万元-400万元主力总价段，成为成交套数占比TOP1。

  另外，以总价300万元为分界线，300万以内总价段成交占比均呈现稳中有增态势，而300万元以上总价段2025年前7月成交占比同比均呈现持平或回落，其中400万元-600万元降幅显著，2025年前7月同比下降2.32个百分点。

  主力成交面积段上移的情况也比较明显，面积段70-90㎡虽为成交主力，但成交占比有下行趋势，2025年前7月成交套数占比为32.79%，较2024年前7月下降0.67个百分点；而100㎡以上各面积段成交套数占比同比均出现不同程度上升。

  从成交房源来看，前7月成交套数居前的项目可比房价同比跌幅普遍在10%以上，这些二手房多集中在龙岗和盐田片区，比如龙港区金地龙城中央(三期)小区前7月二手房成交了58套，成交均价同比降幅达到了23%。 这意味着，二手房成交仍在以价换量。

  深圳市场回归居住属性，整体楼市表现可圈可点。二手市场依托“以价换量”驱动，刚需刚改客群更看重性价比，总价段降级而面积段升级，高性价比房源成交占比持续上升。

  新房市场高端因供给受限的原因略有降温迹象，相较而言，刚需70-90平、300万元-400万元占据成交主力，而中改500万元-600万元，100-120平成交套数占比稳中有增，市场份额持续扩容。

  从上述市场特征来看，预计三四季度深圳新房市场刚需、中改需求有望持续释放，整体延续弱复苏走势；而二手房市场或将延续高位震荡行情，短期内以价换量仍是撬动销量的利器。