在一纸公告背后，一场关联交易正在揭开开发商现金流紧张的残酷现实。

  8月25日，卓越商企服务集团有限公司（以下简称“卓越商企”）宣布，其全资子公司卓越物业与关联方卓越置业达成一项总代价3.63亿元的资产抵债协议。根据协议，卓越置业将旗下19项物业资产——包括写字楼、住宅、零售单位及停车位等，转让给卓越商企，用以抵销其对后者的贸易应收款及其他应收款项。这批分布在全国10个核心城市的资产，估值总额3.79亿元，其中包括18项待售物业和1处在建公寓项目。交易采用应收款项等额结算，无需支付现金，预计最迟于2026年7月完成。

  这场看似普通的资产重组，实则暴露了关联开发商卓越置业面临的现金流困境。一位不愿具名的资深物业分析师直言：“这根本不是什么战略布局，而是典型的以资产抵债。开发商已经拿不出现金，只能靠实物资产来抵偿债务。”

  在房地产市场持续低迷、开发商债务危机频发的当下，这笔交易成为观察房企生存现状的一个典型样本。

  当天，中国房地产报记者联系卓越商企服务方面人士，截至发稿前，未得到回复。

  以资产抵债背后的窘迫现实

  “卓越置业的这笔交易，本质上就是没钱还债。”一位深耕物业行业多年的分析师透露。“从交易结构来看，这就是典型的以资抵债。开发商现金流紧张到连应收账款都要用实物资产来抵偿，其资金链状况可想而知。”

  值得注意的是，这批资产的估值总额为3.79亿元，而交易对价仅为3.63亿元，相当于打了96折。上述分析师认为，“这进一步印证了卓越置业急于变现的迫切心态。”他表示，在正常市场环境下，关联开发商不会以折价方式向上市公司转让资产。现在宁愿打折也要完成交易，说明卓越置业的现金流已经相当紧张。

  更值得关注的是，这批资产中还包括一处在建项目。上述资深物业分析师表示，在建项目需要持续投入资金才能完成开发，这将给卓越商企带来额外的资金压力。“接收在建项目相当于接了个烫手山芋。卓越商企原本是做轻资产物业管理的，现在却要承担房地产开发的重任，这与其主业明显背离。”

  一位曾参与过多起物业并购交易的投行人士表示：“这种关联交易往往存在估值不透明的风险。虽然公告显示采用了市场法和收益法估值，但这些估值方法都存在较大的操纵空间。”

  资产质量存疑与协同效应幻象

  尽管卓越商企在公告中强调这批资产“优质”，并与现有业务“高度契合”，但多位分析师对此表示质疑。

  “所谓优质资产，实际上大多是待售物业和停车位。在当前商业地产市场空置率高企、住宅销售低迷的环境下，这些资产的流动性令人担忧。”一位机构地产分析师直言不讳。

  数据显示，当前全国写字楼空置率平均超过20%，部分二线城市甚至高达30%以上。零售物业同样面临电商冲击和消费降级的双重压力。在这样的市场环境下，接收大量商业物业资产，挑战大于机遇。

  “公告中提到的‘协同效应'更像是一个美丽的故事。”一位长期跟踪物管板块的基金经理表示，“物业管理公司与物业持有者是两个完全不同的角色。卓越商企擅长的是服务，而不是资产运营。接收这些资产后，公司要么面临出租压力，要么需要折价出售，无论哪种选择大概率都会对公司业绩造成拖累。”

  更值得警惕的是，这种关联交易可能只是开始。上诉资深物业分析师再次警告，如果卓越置业现金流持续紧张，未来可能还会有更多“以资抵债”的交易。“上市公司很可能成为母公司的资产处置平台，不断接收各种流动性差的资产，最终拖累自身经营效率。”

  从资本市场反应来看，投资者对此类交易普遍持谨慎态度。上述基金经理表示：“我们见过太多房企通过关联交易向上市公司注入不良资产的案例。虽然短期来看解决了应收账款问题，但长期而言，这些资产可能成为业绩包袱。”