8月4日下午15时，深圳土地拍卖市场迎来了宝安区新桥街道A319-1225住宅地块的出让，竞拍起始价10.9亿元，起始楼面地价约18269元/平方米。

  这宗地块共吸引了4家房企报名竞拍，下午14时30分，来自华润、中海、越秀、绿城共4家房企的竞拍代表便已到达深圳交易集团的22楼交易大厅。这4家房企均是今年以来深圳土地拍卖市场上的熟面孔，几乎参与了深圳所有住宅用地出让的竞拍。

  最终，经过25轮近40分钟现场竞价，绿城华南投资发展有限公司以12.15亿元拿下这一地块，溢价率达11.47%，楼面地价20363元/平方米。

  中指研究院数据显示，今年上半年，绿城实现总合同销售额1222亿元（含代建），升至行业第二，同时前7月权益拿地金地522亿元，位列行业第二，超越保利发展，仅次于中海地产。

  10天前，绿城同样在拍地现场击败了华润置地、越秀、中海等房企，溢价超46%拿下了上海虹口北外滩地块，该溢价率也创下了上海今年土地拍卖溢价率纪录。

  对于绿城此次在深圳拿地，广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，绿城已经成为行业高品质住宅打造的典范，在业内和购房者群体内已经形成共识，目前深圳新房市场存在“个别明星盘热，多数楼盘平淡”的严重分化局面，因此，绿城拿地后通过个别明星热盘来收获确定性利润的意图明显。

  新房市场进入单盘时代

  当天竞拍结束后，有其他参与竞拍的房企人士接受采访时表示：“今天拍地节奏不快，现在地要拿，但大家都是精打细算。”

  A319-1225宗地面积为19246.94平方米，建筑面积为59665平方米，土地使用年限为70年，宗地采用“价高者得”的方式进行出让。

  这与深圳二季度以来出让的多宗住宅地块类似，根据规划设计条件要求，A319-1225宗地的规划容积率约为3.1。

  此次出让条件还显示，公告规定建筑面积59665平方米中，出让宗地住宅53595平方米、商业1500平方米允许分割转让；幼儿园3200平方米、托育机构500平方米、社区级公共配套用房750平方米产权归政府，由竞得人建成后无偿移交，幼儿园应独立占地，需在办理商品房预售许可前进行分宗。

  同时，出让宗地须自《出让合同》签订之日起1年内开工，4年内竣工。

  从地块条件看，A319-1225宗地位于深圳市宝安区沙井片区，位置优越，靠近地铁11号线沙井站，周边目前已有商业购物、教育资源等配套，是一宗集齐了“刚需三宝”的净地。

  与此同时，该板块的房地产市场目前暂无新房在售。二手房市场中，与A319-1225宗地紧挨着的鸿荣源禧园是片区内的二手小区典型代表。在2021年的楼市高峰期，该小区曾因划分到优质学区，小户型房源的挂盘价一度突破9万元/平方米，甚至网传有二手房业主一夜涨价300万元。

  我们通过二手交易平台查询到，该小区目前的挂牌均价约6万元/平方米，依旧是沙井片区的二手房价标杆。

  绿城拿下的A319-1225宗地，也是今年宝安区成功出让的首宗住宅地块，原定于4月28日出让的宝中A002-0060地块，此前因无房企报价，最终流拍。

  7月份，上述地块也已在调整地块条件后重新挂牌，并于8月15日出让。调整后，A002-0060地块大幅降低了商业面积，容积率也从5.7调整为了3.4，将更有利于房企打造高端改善型产品。

  由于是近5年来宝安中心区首次释放的最大体量的集中连片净地，且靠近宝中欢乐港湾与腾讯企鹅岛，8月15日的宝安A002-0060宅地出让，也被视为今年深圳土拍市场的又一重头戏。

  “从今天地块出让的情况来看，总结今年以来的深圳供地特征，未来深圳土地市场继续呈现个案热、整体平淡的特征。优质开发商如国企央企和类似绿城的民企，在聚焦核心城市、核心地块的战略下，深圳是重要的拿地城市，但高品质需求的空间可能没有想象的那么大，因此只能造就少量明星地块和楼盘，新房市场单盘时代已经到来。”李宇嘉表示。

  新房库存持续走低

  土地市场积极放量的同时，也拉升了深圳楼市的活跃性，7月份，深圳楼市整体持续稳中有升。

  供应方面，7月共有14个项目取得批售，合计供应新房6405套，其中住宅5398套，环比增长252.6%，房企推盘积极性的明显上升，也使得深圳的新房供应总量在7月份达到年内新高。

  成交方面，7月深圳全市一二手住宅成交累计超7000套，二手市场稳中有升，二手住宅过户4656套，环比上升3.4%；二手住宅录得量5669套，环比上升2.2%，同比增长5.4%，超过深圳二手房市场“5000套荣枯线”。

  对比之下，一手房市场尽管有如中海云启源境、前海时代尊府等热点楼盘开盘或加推，带动市场活跃度局部提升，但多数新房成交表现较为平淡。

  据统计，7月深圳一手住宅网签2664套，环比下滑18.7%，其中预售房源成交1441套，环比下滑24.1%，套数为近17个月最低，现售房源成交1223套，环比下滑11.2%。

  深圳贝壳研究院认为，7月深圳新房住宅成交2664套，环比下降18.7%。一方面，7月是楼市传统销售淡季，市场存在观望；另一方面，受雷雨天气影响，置业者看房、成交热情下降。

  李宇嘉则分析表示：“前期出台的纾困政策，包括去年‘9·26’的政策部署以及深圳在9月底的降低限购门槛、贷款门槛等利好，这些政策效应在今年上半年释放完毕，从今年6月份开始，政策端真空的特征显现，加上外贸等系列的负面因素，前期市场被透支，开始呈现下行态势。”

  值得关注的是，尽管成交放缓，但目前深圳新房去化周期处于历史低位，深圳市住建局数据显示，7月末深圳新房住宅可售房源27902套，去化周期为8.4个月。中房君查询到，去年同期，深圳新房去化周期一度高达22个月。

  业内普遍认为，去化周期若超过18个月即被视为“警戒线”，12个月以内是相对比较理想的状态。今年以来深圳新房库存持续走低，也使得多家头部房企“补货”心态急切，加剧了开发商对深圳优质住宅地块的争夺。