2022年至今，房地产行业已经历4年调整。

  从“止跌回稳”到“改善和稳定房地产市场预期”，整体市场也从急跌到缓跌，进入“L”型走势的“横盘期”。

  2026年房地产行业会如何发展？

  刚刚过去的“长期主义——丁祖昱评楼市2026年度发布会”上，我们对2026年较为大胆地做出了几个预测和判断，涉及行业及市场多个方面。

  很多朋友想要进一步了解这些预测和判断的理论依据及推断方法。

  为此我们推出“长期主义”系列，用数据和分析为房地产行业日益复杂的决策环境提供一些理性的声音、冷静的判断。

  本文是第一篇，从多个指标来看，我们认为2026年是行业底部确认的一年。

  首先是百城新房供求比已连续四年小于1。2024年及2025年连续两年只有0.81，即供应81平方米，卖100平方米。

  这一数据的背后，一方面是供应约束了成交，另外一方面连续四年成交高于供应，实际是在去库存。最终结果呈现便是整体市场走势从跌到缓跌，形成“L”型走势，一直到现在仍在“L”型一横的走势中。

  其次是新开工已经连续四年低于新房销售。从2022年的0.98到2025年的0.7，逐年下行，这意味着存量市场去化越来越好。

  第三是供地规模持续控量提质。2025年土地成交建筑面积已经降至商品房成交规模的1.2倍，2020年这一数据为1.8倍，在2021年持续下跌后，当前土地成交建筑面积基本已与商品房成交规模持平，这是动态供求趋于平衡的信号。

  首先是短期库存停止增长。2024年末及2025年11月末商品房待售面积都是7.5亿平方米，目前来看，这便是最高点，未来也不会更高。

  其次是中期库存在2021年见顶后持续回落。新开工规模和新房销售面积的差值最高点在2021年的65.8亿平方米，2025年末，这一数据约为58.6亿平方米，已连续多年回落。

  第三是长期（广义）库存已达到动态平衡。截至2025年末土地成交建面和新房销售面积累计差值约100.5亿平方米，其中有效库存约50亿平方米，相当于当前市场年销售面积的5-6倍，我们认为这已属于相对健康水平。

  国家统计局《中国人口普查年鉴》数据显示，我国家庭户人均居住面积达到41.76平方米。

  这一数据包含自建房部分，剔除自建房后，我国城镇人均住房面积在30平方米左右，其中北京、上海人均商品房面积均低于全国平均。

  从全国重点一二线城市来看，很多城市离全国平均数还有很大的提升空间。

  同时，在“好房子”标准出来之后，全国范围目前住上“好房子”的比例不足5%。

  据 2025年5月1日正式实施的《住宅项目规范》要求：新建住宅建筑层高不得低于3米，卧室和起居室的净高不得低于2.6米，局部净高不得低于2.2米，且其面积需控制在室内的三分之一以下；4层及以上的住宅必须至少配置一台电梯，12层及以上的住宅应至少配两台；提高住宅隔声和噪声指标，优化采光与日照设计，每套住宅应至少有一个卧室或起居室能满足日照标准；要求公共移动通信信号覆盖到公共空间和电梯轿厢内，空调室外机安装在专用平台等。（详见：《阵地丨“好房子”国家标准5月1日实施，对市场有多大影响？》）

  目前95%的房子达不到这些标准，未来在“好房子”方面还有很大提升空间。

  1970年以来，57个国家和地区都曾出现过房价调整周期，这些国家的房价调整周期平均4.5年，去掉通胀后，平均回调幅度约在22%。

  2022年至今，中国房地产行业已经历4年调整期，二手房房价调整幅度已较最高位下跌39%，远超国际平均水平。房价下调幅度已足够低，当前市场价格已是“地板价”。

  对比美国、日本、德国来看，这三个国家在过去住房调整期都出现过新开工规模的大幅变化，其中美国周期最大下降71%，德国周期最大下跌68%，日本周期最大下跌54%。当前我国新开工规模已下降74%，已超过国际深度调整。

  这是最重要的信号，二手房进入底部才是真的市场底部。

  首先，30城租金回报率中位数已达2.06%，超过55%的小区租金回报率超过2%，甚至还有一些超过3%，已经远远高于银行存款利率。

  二手房租金回报率超过2%是个信号，不应该再降价出售，租金回报率超过2.5%的二手房，不应抛售，超过3%的二手房，应该买入。

  目前在上海、南京部分区域租金回报率超过3%的板块已经出现了“新投资者”开始抄底二手房。

  其次，当前市场已经有部分板块，其土地市场起拍地价已超过周边二手房房价。地价和二手房的关系已出现了“倒挂”。

  第三，2025年底，二手房在成交量企稳的情况下，挂牌量开始下降，市场开始出现明显惜售的现象。这是市场自我筑底的信号。

  二手房房价企稳对整体市场回稳意义重大。

  2026年底部确认需要四个确定性，分别是政策确定性、房价确定性、产品确定性以及供应的确定性。在这四个确定性出现之后，行业底部也将确定出现。

  政策的确定性，要告诉市场没有“大招”。与其想着贴息“大招”，不如把公积金下调。且北京和上海解除限购对全国房地产市场的影响是相对非常有限的。“好房子”才是中国房地产未来十年，二十年最该关注的政策。

  房价的确定性，现在房价已经筑底，部分二手房已经超跌。30城二手成交均价较最高点回撤39%，30城382个小区可比价格较高点跌幅中位数26.07%，30城2053个小区租金回报率中位数2.06%。要告诉市场，现在就是房价的最低位。

  产品的确定性，不要让购房者感觉后面产品会越来越好。现在部分政策在收紧，如很多城市的四代宅北立面已经开始不允许做露台，以后不会再有那么大的四代宅了。能够放开的政策，已经“应放尽放”。市场上的项目配置已经卷到极致，未来可以PK的只有物业服务，硬件很难再有提升。

  供应的确定性，要告诉市场供应稀缺正在消失。虽然未来地方政府还是有可能在热点板块增加一些供给，但我们希望在这些热点板块，能够继续维持供求关系，保持至少平衡的良好局面。

  2025年土地总成交规模约10.9亿平方米，虽然只有2020年峰值的三分之一。但其中仍有大量的无效土地，真正有效的，可以进入到开工阶段的土地约4亿多平方米，折合约2万亿元，其中约5000亿在一线城市，1万亿在二线城市。未来全国加起来也就只有2万多亿土地收入，希望未来地方政府不要再依赖于土地财政。

  把这四个确定性做好，2026年一定是底部！