近日上海第四批次土拍落幕，四宗地揽金97亿元，平均溢价率15.5%，成交金额和平均溢价率较第三批次均有所下滑。

  上海四批次土拍表现出一个典型的特征：高溢价与底价成交并存，土地市场出现局部分化、整体热度持续的“温差”现象。

  以上海为代表的一二线城市整体热度仍在保持，而各城市之间的分化也在进一步加剧。据CRIC数据，今年4月重点城市平均溢价率回落至10%以下，而一二线城市连续4个月土拍平均溢价率超10%。

  在土地市场“加力去库存”的背景下，上海等核心城市土地市场热度有望继续维持，而优质土地资源持续向头部企业聚集。

  今年以来，上海土拍整体格局延续“量少价高”的态势。首先是各批次供应量减少，其中二批次仅1宗宅地，而一、三、四批次均为4宗宅地；其次，保证核心区优质宅地供应节奏，且成交楼面价仍在上涨。

  四批次供地最为典型，杨浦区东外滩地块和松江新城东区地块加上虹口商住地块和青浦重固宅地块，平均溢价率15.5%也进一步显示出了上海土拍市场的“克制”。

  其中，杨浦区东外滩地块和松江新城东区地块是唯二溢价成交的地块。前者溢价率为26.3%，后者溢价率为20.42%。

  溢价率最高的地块是杨浦区东外滩地块，溢价率为26.3%，该地块距离黄浦江岸线仅500米，拥有得天独厚的滨水景观资源，吸引了招商蛇口、金茂、华润置地、中海、保利置业共5家竞买人参与竞价，经过72轮竞价，最终由保利置业以总价42.41亿元竞得，成交楼面价80199元/平方米，超过了去年11月底中海地产竞得的K8-05地块（楼面价73288元/平方米），刷新定海社区板块单价纪录。

  松江新城东区地块则吸引了保利发展、招商蛇口、天安＆象屿、中铁建共4家竞买人参与，最终中铁建以总价24.71亿元竞得。

  另外两宗虹口商住地块和青浦重固宅地块均只有一家企业参拍，最终由北外滩和保利发展底价竞得。

  除了“高溢价与底价并存”以外，上海土拍两极分化还体现在拿地房企层面。

  比如，第四批次拿地房企均为央国企，民企再次隐身，即便是参拍房企中也未见民企身影，这也是今年以来上海拿地房企的典型特征之一。

  另外，央国企对核心区地块的竞拍更为积极，据克而瑞上海机构数据，一季度上海城区土地平均参拍房企数量7家，平均溢价率36%，而外围地块报名房企数量少，比如第四批次和第三批次两宗青浦区地块，报名房企均只有1家。

  分化的特征在全国土地市场呈现。

  一方面一线和强二线城市土地成交溢价率持续攀升，而三四线城市非核心城市土地成交仍底价成交或流拍。

  据CRIC监测，4月重点城市平均溢价率为9.9%，较3月下降6.4个百分点，重新降至10%以下，原因是非核心城市土地成交占比上升所致。不过，一二线城市平均溢价率分别为13%和14%，高于平均水平，且连续4个月高于10%。

  以上海为首的核心城市土地市场热度持续保持。比如杭州、重庆、苏州4月平均溢价率均超过20%，北京、宁波也都在10%以上。即便是上海四批次较三批次有所降温，但仍在15%以上，而三批次平均溢价率也在22%。此外，南京住宅用地也迎来了超高溢价，比如4月新街口宅地拍出了43%的高溢价，而上一次南京有地块溢价率超过 40%，还是在5年之前的2020年5月。

  另一方面，热点城市内部分化明显，从流拍情况来看，成都、西安、福州、佛山4月均有一宗位于城市远郊宅地流标或撤牌，地块未来销售前景确定性不足，未能成功如期出让。

  除此之外，房企之间的分化也日渐明显。

  从房企角度来看，头部房企持续强化对高能级城市优质土地资源的战略性增储，重点地块参拍企业数量增加且出价竞争激烈。

  比如四批次上海土拍中热度最高的杨浦区东外滩地块，参拍房企清一色央企，且五家房企中有三家前四月销售排在TOP5。

  从CRIC发布的2025年1-4月房企新增货值TOP100也可以看出，未来市场格局将集中于头部房企，销售TOP10房企新增货值占销售百强新增货值的69%，另外，销售TOP11-20新增货值占比也达到14%。

  这种投资格局预计将驱动优质土地资源持续向头部企业聚集，头部房企、国央企依托资金优势加速优化土储，而中小型房企受制于流动性压力持续收缩投资半径。行业集中度或将进入新一轮提升周期。

  上海四批次平均溢价率较三批次有所降低并不意味着土地市场降温，“高溢价与底价成交并存”说明土地市场在分化中维持热度。放眼全国，前4月土地市场依旧呈现出显著分化特征，核心区位优质地块高溢价频现，进而推动市场热度重回上行通道。土地市场分化的同时，头部房企和央国企成为拿地主力，优质资源持续向头部企业聚集。

  随着一二手成交总量同比回正的正反馈，预计后期土地供给侧将进一步优化供应规模和质量，确保核心城市土地市场维持应有的热度，从行业最上游稳定市场预期，助力房地产市场更快达成供求新平衡。