聂梅生:房地产改革要弱化以“土地为中心”模式,走质量型发展

观点康为 马琳 2024-01-03 09:33:52 来源:中房报

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  中国房地产行业依然经历着深度调整:销售下行,风险蔓延,企业处于迷茫之中。

  根据国家统计局数据,2023年1~11月份,全国商品房销售面积100509万平方米,同比下降8.0%,其中住宅销售面积下降7.3%;全国商品房销售额105318亿元,下降5.2%,其中住宅销售额下降4.3%。这些数据表明,房地产市场仍面临着较大压力。

  “现在是房地产行业最困难时期。”谈到当下境况,全联房地产商会创始人之一、北京精瑞人居发展基金会主席聂梅生表示,很多企业表示较为迷茫,看不到明天。

  面对未来,中国房地产行业要怎么走?

  聂梅生认为,当务之急是要去解救仍挣扎在生死边缘的企业,切断风险传递和影响;下一步则要进行改革,改变以“土地为中心”的发展模式,转而向新科技、新材料、新服务转型,步入稳定健康的发展轨道。

  “度过这段调整期,中国房地产行业仍有机会。”聂梅生表示。

  中国房地产报:目前,房地产行业仍处在调整中,行业出现一些悲观情绪,您怎么看待这些情况。

  聂梅生:现在,中国房地产行业的发展迎来了最困难时期,出险的企业已经有一大批,还没有倒下的也很迷茫,手中又握有大量土地,很多企业表示他们看不到明天,看不到未来。所以,我认为当下时刻还是要以救企业为主,给予企业资金上的支持并进行债务展期。如果不救企业,出现风险的项目会越来越多,导致企业的还贷能力越来越差,并不断形成新的风险,使行业陷入困局。另外,现在市场也存在信心不足的问题,这一情况也使企业陷入被动,风险不断发生。

  但可喜的是,相关利好政策已在释放,如在2023年10月30日至31日的中央金融工作会议上,对房地产金融相关工作指明了新的发展方向,会议提到因城施策用好政策工具箱,更好支持刚性和改善性住房需求,加快保障性住房等“三大工程”建设,构建房地产发展新模式;强调“一视同仁”支持房企合理融资等,都将在一定程度上缓解企业之困。

 中国房地产报:2023年全年来看,拿地市场的主角以国企、央企为主,民营企业出手较少,甚至市场上出现了“国进民退”的观点,您怎么看待这一情况?

  聂梅生:我并不认可这一观点。央企、国企也是在承担国家任务和市场发展,这与民营企业的发展并不冲突,包括国企、央企在市场上出手拿地实际上是对地方财政的一种解救,如果现在连国企、央企都不拿地了,市场会陷入“死结”。

  目前,民营企业是不敢出手拿地,一是手上资金有限,二是担心难以出手,必须考虑到发展的安全性。

  现在,我也很替开发商担心,过去很多企业为了发展竞拍了很多土地,这些土地储备过去是开发商的命根,但现在是谁储备多谁的问题就越多。

  中国房地产报:长期以来,房地产行业都是在调整中发展,目前走到了一个关键的十字路口,要如何发展成为业界普遍热议的话题,在这方面您怎么看?

  聂梅生:实际上,在一次讨论会上我曾表达过,如果我国房地产市场实行租购并举,必将要进行一次颠覆性的改革,即中国房地产行业要进行产业链重组,以“土地为中心”形成的房地产行业发展模式要进行调整。

  过往,房地产行业形成了一个“以土地为中心”的产业链条和发展方式,包括现在地价占房价的比重依然很高,土地财政依然是各主要城市发展的重要支撑,很多城市的土地财政依赖度甚至达到了50%、60%,发展已被土地财政绑架了,导致现在想转变发展方式都很难,并衍生了诸多问题。

  因此,这一产业发展模式必须打破,要弱化以“土地地为中心”的发展模式,走质量型发展,向新材料、新科技转型,比如发展机器人砌砖技术、3D打印技术,提高住房质量;发展绿色金融,在中国,房企绿色债券发行规模仍较低,仅占3%,全世界都在20%左右;发展社区服务、现代化服务业,以满足人们的生活需求,比如养老服务,这将产生一个非常广泛的产业链条,且是朝阳产业,目前也有很多科技术企业进入,如京东方等。

  中国房地产报:目前,房地产行业利好政策不断推出,市场也在调整,在这一背景下您对2024年的房地产市场发展怎么看,有什么建议。

  聂梅生:我认为市场仍会延续目前信心不足、销售不畅、企业困难的局面,包括行业在新的发展模式探索方面也很迷茫。

  我们房地产行业的这次调整是很深刻的,它并不会因为政策解除就会马上好转,就像一个病入膏肓的人转好时也不会在第二天就蹦起来去跑马拉松,这需要一个缓解过程,一部分会死去,一部分健康的会存活下来。

  所以,当务之急是要去解救仍挣扎在生死边缘的企业,这样的企业往往不是“一倒了之”,它的出险会影响健康企业,进而进一步影响到经济领域。所以,处在房地产行业这个深度转型期,我们要给予一些企业一些机会,行业的整体发展才能转好。

  同时也要让市场进行自我修复。现在市场已经在起作用了,我们看到房地产行业的泡沫在逐渐缩小、消融,一个一个在破,市场自我调整后,行业会恢复到健康状态,但这需要一定的时间。

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中国城市住房价格288指数

(2023-02)

1571.9

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2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
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2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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