物管行业沉寂已久的规模并购又来了。

  1月18日，金茂服务发布公告，以总现金代价3.238亿元（可予调整）收购北京市润物嘉业企业管理有限公司（以下简称“润物嘉业”）全部股权。

  这是金茂服务上市以来的第二笔收并购，同时也打响了物管企业2024年收并购第一枪。

  对于此次并购，金茂服务表示：“匹配了集团管理高端项目的战略定位，且该等项目与本集团在管项目地域分布重合度较高，有利于地域集约管理，实现规模经济并创造协同效应。此次收购还有利于进一步强化公司的非周期性业务 ”

  物企并购开年“首单”

  在刚刚过去的2023年，物企并购已明显降温。金茂服务3.24亿元并购润物嘉业，成为2024开年物管企业并购第一单。对于低迷的市场来说，能起到一定的信心促进作用。

  对于上市物管企业来说，收并购往往有助于其快速扩张规模。当然，在市场修复期，对标的的选择也越来越严苛。

  根据公告，目标公司润物嘉业旗下的运营主体是“北京圣瑞”，主要从事提供物业管理及相关服务以及酒店运营的业务。

  而北京圣瑞及其附属公司设有25家分公司及两家附属公司，在北京、西安、长沙、天津、石家庄及广州等多地提供物业管理及相关服务，服务业态包括住宅、商业及写字楼。

  截至2023年12月31日，北京圣瑞及其附属公司的合约建筑面积约为866万平方米，其中在管建筑面积约为798万平方米。

  截至2023年上半年时，金茂服务的合同管理面积就达到9448万平方米，此次将润物嘉业收入囊中，金茂服务的合约面积即可突破1亿平方米。

  另一方面，在一些业内人士看来，收购润物嘉业与金茂服务的业务结构调整方向较为一致。

  受房地产行业周期性影响，物管企业都在提升自身的独立性。从2023年上半年开始，金茂服务也大幅收缩地产相关的周期性业务，比如非业主增至服务。数据显示，2023年上半年，金茂服务该项业务收入占比从上一年同期的28.3%下降至16.5%。收缩的同时，金茂服务也在重点发力一些非周期性业务，比如基础物管和社区增值服务。从其半年报数据来看，这两块业务收入同比大幅增长43.6%，毛利润为2.72亿元，同比增长31.2%。

  从金茂服务在公告中预测的数据来看，2024年润物嘉业的物业管理费占总收入的比例为72%，而金茂服务半年报数据显示，其物业管理服务的收入占总收入的比例仅为55.4%。

  对比之下，金茂服务认为，润物嘉业的业务结构优良，物业管理服务收入占比高，此次收购有利于进一步强化本公司的非周期性业务。

  此外，这宗交易性价比较高。

  以润物嘉业2022年税后净利润3658万元计算，此次并购标的PE约8.85倍，低于2022年金茂服务上市后的首笔并购标的PE值13.75倍。而根据中指研究院发布的数据，2022年物业行业并购标的PE均值约11.5倍。

  更重要的是，通过这笔交易，金茂服务再次嫁接上国资资源。2022年，金茂服务收购首置物业，后者是首创置业旗下物管平台，具有地方国资背景。而此次收购中，润物嘉业的运营主体北京圣瑞的股权结构中，有20%股权由北京市华远置业有限公司（以下简称“华远置业”）持有，华远置业背后是北京国企华远地产。所以此次并购，在一些业内人士看来也被称作“强强联合”。

  并购风格更趋于谨慎

  回顾2023年，物管企业并购市场的风格更加趋于谨慎，这一风格延续到2024年。金茂服务此次收购也是看中标的公司在管和合约管理项目主要为中高端住宅和项目。

  从行业看，2023年，物管企业规模增长诉求降低，有质量的规模成为关注重点，收并购数量及金额也随着大幅下滑。

  据克而瑞物管不完全统计，截至2023年12月29日，去年上市物企收并购数量为42起，同比下降21%，披露收并购金额约33.73亿元，同比下降68%。其中，雅生活服务、远洋服务、滨江服务、正荣服务等6家企业发起9起关联方资产收购，累计耗资14.80亿元。若剔除该类资产收购，去年全年上市物企交易金额下滑高达82.16%。

  值得注意的是，在收并购降温的同时，不少物管企业还在清退大量低质项目。克而瑞物管研究员何俊峰表示，过往规模导向下，企业收购了大量低盈利或亏损的项目。随着利润的下滑，企业对项目的运营提出了更高的要求，头部物企正主动大批量退出低质项目。例如万物云在2023年上半年就退出非价值街道内盈利能力较低的住宅项目89个；绿城服务同期也退出在管面积达870万平方米的低质项目；金科服务、世茂服务均有相似举动。

  对于物管行业这种收并购态势，克而瑞物管研究员刘丰年表示：“究其原因，一方面，行业逐步摆脱‘规模依赖’，积极寻求高质量增长；另一方面，此前大规模收并购带来坏账风险并未完全消除，资产减值计提依然存在，在未遇到合适标的情况下暂不进行收并购。”

  在选择并购标的时，物管企业更看重专业服务类。克而瑞数据统计显示，2023年上市物企收购事项中超半数为专业服务，其中科技服务、环卫服务仍是企业专业服务的并购重点。同时，为打造差异化竞争优势，企业进一步向更细分的领域延伸，如特发服务增资入股四川大金源天鼎物业完成了企业在电站服务、能源物管方面的布局，中海物业收购母公司旗下工程监理公司开始发力监理服务，彩生活收购北京师范大学旗下北京豪城物业65%股权加强了企业在高校服务方面的竞争力，等等。

  整体来看，当前受房地产行业市场低迷情绪影响，物管行业也处于调整期。针对这一现状，不少物业企业已经在逐步调整发展策略，坚持通过优化服务和提升项目质量来满足日益提高的客户要求。何俊峰认为，物企采取的战略性行动，其中就包括减少并购活动。展望未来，预计行业仍将保持这一发展方向。在深化国资国企改革的政策大环境下，一些央企、国企有望通过整合做强做大。