各市州住房和城乡建设局、自然资源和规划局、财政局，长沙市人居环境局：

  为贯彻落实《中共中央国务院关于推动城市高质量发展的意见》《湖南省人民政府办公厅关于持续推进城市更新行动的实施意见》（湘政办发〔2025〕49号）要求，进一步支持老旧住房自主更新，现将有关事项通知如下：

  一、明确更新范围和模式

  （一）明确更新范围。老旧住房自主更新是指以消除住房安全隐患、提升住房品质、完善配套设施、改善居住环境为目的，主要由房屋产权人自主申请更新改造的活动。本通知适用于我省城市（含县城）建成区国有土地上，符合国土空间规划要求且满足下列条件之一的老旧住房：一是产权清晰、不存在违法建设或违法建设已整治到位，经鉴定属于C级、D级危险住房的；二是无独立厨房、卫生间等非成套住宅；三是年久失修、安全隐患较大、使用功能不完善、配套设施不齐全的其他老旧住房。由各市州对照上述条件，结合本地实际，确定具体范围。

  严禁以老旧住房自主更新名义违法违规拆除改造历史文化街区、文物、历史建筑；不得随意拆除具有保护价值的老建筑、古民居及传统风貌建筑；禁止拆真建假。在历史文化名城、名镇、历史文化街区保护范围内进行更新的，应当严格遵循相关法律法规和保护规划要求。不得以老旧住房自主更新名义变相建设别墅和私家豪华庄园，坚决杜绝劳民伤财的“面子工程”“形象工程”。国家就老旧住房自主更新出台新规定的，按新规定执行。

  （二）明确更新模式。根据房屋现状、居民意愿与更新需求，按照因地制宜、分类施策的原则，可采取原拆原建、改扩翻、整治提升模式实施更新改造。原拆原建模式是指老旧住房片区整体拆除重建；改扩翻模式是指保留房屋主体结构，通过局部改建（如内部格局调整、非承重墙体改造、厨卫功能升级等）、适度扩建（在原建筑占地范围内适度加建、增层或外延等）、翻修翻新（主体结构保留，屋面、外立面、管线、设备整体翻新、节能保温改造等），改善户型、增加面积、完善功能等；整治提升模式是指不改造房屋主体结构，综合实施加装电梯、配套设施完善、绿化提升等，鼓励统筹周边公共服务设施、商业设施及公共活动空间实施统一改造，实现片区综合提升。各地应结合项目技术可行性与资金平衡方案，引导产权人合理选择更新模式。

  二、强化政策支持

  （三）加强用地支持。整治提升模式的项目无需办理用地手续，参照城市微更新项目免予办理规划许可。采取原拆原建、改扩翻模式的项目，在用地性质、用地范围和土地使用权属不变的前提下，可用已有用地手续等材料作为土地证明文件办理相关手续。涉及规划条件变更的，综合采取技术修正、优化调整等方式对详细规划进行动态维护，重新核发建设工程规划许可。确需跨宗地更新改造的，相应建筑指标可跨宗地统筹平衡。对不具备单独建设条件的零星土地，经属地自然资源主管部门论证并报同级人民政府批准，可按划拨或协议出让方式供应。

  （四）优化规划管控。允许适度增加建筑规模，在妥善考虑相邻关系人利益的前提下，为满足相关设计规范可优化户型设计，完善房屋使用功能（如增加厨房、卫生间等），可适当增加建筑面积，专项用于建设公共服务及配套设施、原有住宅合理扩面等。新增建筑规模在优先满足原住户安置后仍有富余的，经全体产权人同意，可统筹用于建设保障性住房、向社会开放的公共空间与设施，或用于建设房屋出售（租）以实现项目资金平衡。在不对周边产生负面影响的前提下，允许补齐保障居民基本生活需求的市政基础设施、公共服务设施、公共安全设施等，可增设必要的电梯、风道、公共走廊等附属设施及公共景观。经全体产权人同意，可开发地下空间作为停车、人防、供配电等配套设施。

  （五）完善技术标准适配。受客观历史条件限制，单栋或相邻多栋住宅联合更新改造的，其建筑间距、建筑退距、建筑面宽、建筑密度、建筑高度、绿地率、日照标准、机动车停车位以及机动车出入口等无法达到现行标准和规范的，在保障公共安全与相邻权益的前提下，经专家专项论证，可按不低于现状条件的原则进行更新。涉及日照标准的，应依法进行日照分析并采取补偿措施。老旧住房自主更新原则上应执行现行国家工程建设消防技术标准；因场地客观条件限制导致防火间距、消防车道、疏散通道等确难达标的，可由属地住房城乡建设部门依法依规组织专家进行论证，综合采取人防、技防、物防等加强性措施，提升火灾预防和应急处置能力，论证结果作为相关部门审批管理的依据。

  （六）强化产权保障。对老旧住房自主更新中形成的不动产，土地与建筑物兼容多种功能且具备分割条件的，可按宗地范围、建筑区域或空间分层办理分割审批与权属登记，实行分区分层设权。支持产权人与实施主体依据更新协议，依法共同申请转移预告登记，项目竣工验收合格后直接办理正式登记。对剩余土地使用年限较短的项目，支持结合项目审批同步办理土地年限续期手续。按照依法依规、尊重历史、公平公正、包容审慎的原则，根据其成因并兼顾土地管理政策的延续性，在保障无过错方利益的前提下，妥善处置老旧住房产权历史遗留问题。对于历史形成的没有合法用地手续的建设用地，根据全国国土调查结果，区分发生的不同时期依法依规分类明确认定标准和处置政策，予以妥善处理。

  （七）拓宽资金支持。坚持“产权人出资为主、财政奖补为辅、社会资本补充”原则，由房屋产权人承担更新改造相应出资义务，符合条件的项目可按程序申请有关政策性资金。支持社会资本通过直接投资、间接投资、参股、专业物业服务、公共物业与车位运营等方式参与老旧住房自主更新。鼓励政策性银行与商业性金融机构依法合规提供中长期、低息专项贷款。推进落实老旧住房自主更新项目涉及的政府性基金和相关税收减免政策。项目施工期间，对经济困难且无其他住房的产权人，可通过配租保障性住房满足基本居住需求，公租房租赁补贴纳入地方住房保障体系统筹支持。

  （八）推广装配式建筑和智能建造。鼓励老旧住房自主更新项目采用装配式建筑方式建设，其外墙面积可不计入容积率核算，不计容建筑面积最高不超过总建筑面积的3%。引导项目集成应用装配式装修，推广智能化、小型化的建筑机械设备，减少施工扰民和建筑垃圾排放。鼓励采用绿色环保建材，同步推进节能改造、适老化、适儿化改造，提升更新项目的建筑品质和宜居水平。

  三、落实工作保障

  （九）强化组织领导。各市州应建立“市级统筹、区县落实、部门指导、产权人自主”的工作体系。各市州加强统筹协调，参照本通知制定实施细则，细化支持政策，加力推进本地区老旧住房自主更新工作。县（市、区）切实履行属地管理主体责任，制定年度计划，健全工作机制，稳妥有序推进项目实施。

  （十）推动多元参与。充分发挥街道社区作用，扎实做好政策宣传解读、改造意愿征询、协议签订组织等工作。用好“街道吹哨，部门报到”工作机制，搭建部门、居民、参建单位共建共治共享平台。健全社会风险评估、矛盾纠纷化解、居民议事协商及安全隐患排查整改等长效机制，引导居民全过程参与更新改造的前期意见征集、中期施工监督与后期竣工验收。鼓励有条件的地区推行规划师、建筑师、工程师、评估师等进社区，为居民提供全过程专业技术支撑。

  （十一）加强宣传引导。各地扎实做好政策宣传解读、典型经验推广与舆论引导工作，多角度、全方位宣传老旧住房自主更新的重要意义与工作成效，积极营造全社会支持、群众广泛参与的良好氛围。及时总结提炼工作亮点、创新机制、阶段成效与典型案例，并及时报送省住房城乡建设厅城市更新和住房保障处。

  本通知自印发之日起施行，有效期5年。

  附件：老旧住房自主更新工作流程指引

  湖南省住房和城乡建设厅

湖南省自然资源厅　

  湖南省财政厅　　

  2026年8月14日