开彦:中国老年产业发展战略及开发模式思考

时  间：2015年10月11日（上午）

地  点：辽宁省盘锦市大洼县东湖温泉宾馆

主  题：绿色人居：迈向生态文明的核心动力

主持人：童悦仲（中国房地产业协会名誉副会长）

    主持人：下午的主持人由我来担任，我是中国房地产业协会名誉副会长。我们中国房地产业协会和中国房地产研究会合并之后，有17个研究分会和专业委员会，其中有6个让我来负责联系，包括人居环境委员会，当然这个工作由王会长的带领下，朱秘书长他们来做。咱们这次第八届中国人居环境高峰论坛实际是分四部分：第一部分是开幕式；第二部分叫主题报告。这两个部分上午进行完了。下午开始叫专题报告，在我们日程安排里头，把专题报告又分成两部分内容。第四部分是明天上午的参考，整个活动一天半的时间。

中国房地产业协会名誉副会长童悦仲主持

    现在我们开始下午的专题报告。积极推动绿色模式创新，促进绿色资源对接，实现绿色合作共赢。

    今天下午演讲的第一位演讲嘉宾是中国房地产业协会人居环境委员会专家组组长开彦先生。开总在我们国家住宅建设方面他是很有名的专家，他看上去比我年轻多，实际上比我大几岁。他曾经参加了很多有关于我们国家技术标准规范的编制。他今天下午演讲的题目是《中国老年产业发展战略及开发模式思考》，请大家以热烈的掌声欢迎开总演讲！

中国房地产业协会人居环境委员会专家组组长开彦演讲

    开  彦：各位下午好，安排我第一个发言，我非常荣幸。我今天给大家讲一下老年产业，老年产业我相信在座的各位都非常关心。不光是我们在会的，实际上在我们房地产界各个都在关心，各个都在议论。为什么呢？因为我们现在房地产业走向尾声阶段，库存量很大，房地产面临一个转型，这个凸显了两个：一个是老年产业的问题；第二个旅游，包括农业休闲旅游这些领域，大家非常想去做。

    今天我把它作为一个发展的战略，同时介绍几个开发模式。我们的老年产业说得多，做的少，听的多，落实的少。这几个多少的问题，我们还有难处，老年产业并不是那么好做的，原因很多。

    我想说说老年产业大家对它认知的问题，大家一说老年产业很可能首先想到的就是机构养老，也就是说所谓的“9073”，3%作为大家目前所议论的重点，而现在恰恰相反，我认为不是3%，3%政府在主导，政府在大量投资。我们房地产企业更关心的是怎么来启动我们的市场，我们要解决的是更多的问题，是95%老年人的养生养老的问题。这个关乎到我们国家的民生，因为我们的老年人口越来越多，我们现在差不多接近2亿。到2025年可能接近3亿，这么庞大的人数，我们能不能给他们创造一个适合他们生活，能够反映我们老年人的生活水准是高的。这块靠我们关注95%老年人的生活质量问题。所以我们今天要谈的是95%的老年人养老问题怎么做。这里分两个商机，我们寻找机会最大可能，落脚点也在95%大多数老人的退休生活问题。当然，也是经济发展，拉动经济转型，拉动国民经济非常重要的重点。大家不要看是老年了，已经老朽了，不是，他是非常生动的，非常有活力的一个产业。

    什么叫老年产业？我把老年产业分成三个部分，这三个部分共同组成了叫养老产业。并不是大家说的，房地产商要做的开发个房子就叫老年产业，不是。我认为最主要的一项是老年养老服务。养老服务这里我不详细展开讲，但是大家都很明白这个服务是很重要的。如果今天的老年产业当中没有服务这一项，是不成立的。老年地产开发的越多，将来积攒的越多。现在不是我们建了很多空城的问题，所以老年的服务是非常关键的。

    第二，老年地产的问题。老年地产是在座的房地产商大家非常熟悉的产业，就是房地产业的开发。但是我要告诉大家，老年地产的开发不能够用传统的方式来进行。要以新的观点、新的模式、新的发展理念去做。而不能用我们过去快速发展，一定要把它做好，真正符合老年人需求的地产。

    第三，老年用品，老年用品牵扯到千千万万个项目。我曾经到日本去参观过，关于老年福利或者是社会残疾人老年产业展览会，看了一天，只看了一小部分，发展的机遇很多，市场很大。所以这三个方面加起来，是构成老年产业重要的不可分割的一部分。所以我们做老年地产就必须要考虑养老服务怎么发展，老年用品怎么发展。这样做好了以后，肯定能够对国民经济，对整个产业的发展有重大的贡献。

    究竟是95%的老年养老的问题怎么解决？我认为着重要探讨的不是说养老机构，老年公寓怎么做。我们现在探讨居家养老，所以居家养老用老年社区的方式来进行养老，是我们发展老年产业的主流。

    我们现在是未富先老，我是过了70岁，要真正让我去选择一个高档的老年地产去住，我还要看看够不够。要适应我们的资产能力；第二个，要让老年人走出家门，走到理想的生活当中去，这是要经过一番努力的。需要我们拿出好的榜样来，当他们把这个市场的大门，所谓老年人刚需激发出来需要我们下工夫去做。

    第三个，房地产开发企业还不知道怎么去引领。现在找不到能够盈利的门，这是大家所讨论的。因为我们房地产商对开发房子是有经验的，但是对服务这一块就摸不着门了，我们过去把房子开发以后把房子交给物业公司，由物业公司来做。现在不是，现在是做人，物业公司是管物的，管绿化、管房子维修，但是老年人的问题不仅仅是这些问题，怎么上门服务，怎么保障老年人有个非常良好的环境等等问题。

    还有一个领域，就是既有老旧居住社区养老改造。因为我们现有的既有社区是大量存在，条件都很差。如何去改造？如何让这些老旧小区能够适应养老？这个需要很大功夫。但是我们存在着很大的问题，三个方面的问题：第一，钱从哪儿来？我们愿不愿意去投资老旧小区？我看房地产在座的各位没有几个愿意去投资。因为这挣不到钱；第二，缺少用地，我们要做一些设施，做一些配套的适合老年人用的建筑找不到点；第三，缺乏人，做完了谁去管这事儿，谁去做服务。所以“钱、地、人”，这三个问题需要解决。

    尽管房地产商点子很好，居民也能获得收益，但是这是很难去做的，是困难重重的。我想我们今天讨论农村的问题，农村的问题同样也是面临着如何改造，难度也是非常大的。

    归纳起来可以说，我们今天养老的产业已经上了国家战略层面，这个是非要做，但是放在我们面前不解决商业模式的问题，持续发展就是空话；不解决服务体系，商业模式是空话；不解决人才问题，服务体系是空话。所以这几点一定要关照好。养老产业的基础不是传统房地产开发，“项目运营管理”才是成功的关键。确定整个项目的运营，从头到尾，你的运营管理怎么操作，这才是关键。所以一个养老的项目，必须是以运营商、投资方、开发商互相合作，利益共享，风险共担，这样才能把事情做好。

    养老的问题政府是包办不了的，但是我们市场也不能100%来做，所以必须在政府的指导下面，政策的支持下面，我们走市场开发，发展市场才是正道。中国养老产业并没有真正启动。这个需要我们耐心去分析，启动市场，发展市场，能够让老年人走出家门，成为我们发展老年产业的刚需。大家都抢着买，这个事情就做起来了。要慢慢通过我们的示范试点，通过我们的实验，通过我们的宣传，通过我们的教育来慢慢地发展。

    这里面一个重要的方面，就是要依托亲情养老社区开发创新，实施老旧小区适老化改造，是当务之急！过去我们常说地产销售+保证金，会员制的方式，这是很好的形式。还有他们说不这样，我把开发70%的销售，30%得自己持有经营，这个看起来都不是非常可持续的方式。我们还是要强调运营管理，先期定位，怎么把管理，把管理作为我们最后能不能销售的重要方面去做。

    解决中国养老问题，必须要以市场机制来解决。暗视场规律做大做强养老服务、养老地产，老年用品开发三大产业，是养老问题的希望和出路所在。养老产业不是挂羊头卖狗肉的，他们是养老产业发展的主力军。运营商是养老服务业的关键。

    下面我想举几个例子，进一步说明我的观点。这是去年我们在日本去神户参观的项目，这个项目叫神户幸福村。这个村是老旧社区，周边是很多居民区，为了改善老年人的生活需求，增加活力，所以他们当地政府寻找了一块地做了一个幸福村。这个幸福村规模很大，直接辐射周边七、八个居民区。这些居民区根据他提供的条件，老年人经常到这儿来享受环境，享受设施，享受文化娱乐。红色的部分是提供医养护理，文化体育，体育场，甚至包括高尔夫球场。这块提供给周边的居民到这里来消费，到这里来玩儿。

    紫色这块是包给房地产商，房地产商在这里做了八个项目，主要是服务老残，智力不够，行动不便这些老年人。每个项目都突出他们的特点，占有他们的市场。

    这些东西构成了幸福村成为老旧社区，提升老年人生活质量，改善生活方式，让老年人经常走出来。

    这几张图有的是老年大学，老年医院，有的是运动场，室外无障碍坡道，有些温泉。我们去的时候，有十几个老年的运动队，所以在操场上集中了很多老年人。他们自己带便当，他们有专车送，有专车接。所以这个就变成老年人非常适合的，大家喜欢的一个场所。在室内同样创造了公共的活动中心，公共的场所，公共的服务。在这里可以就餐，可以锻炼，有很多的街里，在街里可以买东西。在这里消除了老年人的孤独感。

    再说我们国内一个例子，在昌平有一个泰康之家。它属于不屑于在市场去销售，这个小区做了很多人性化的东西。在规划设计上面提供了老人的交往，提供了公共的服务，包括老年的会所，老年的护理，包括老年的公寓；同时，还有很多设施提供给老年人锻炼身体，康复、医疗，还有幼儿园，老年人在这里是以“家”的形式出现的，而不是以床位，这样他可以带小孙子过来。形成整个小区以“家”为主的管理，整个服务到家，能够满足各种老年人。

    另外，我们提倡乐活居养老生活理念。这个主要提倡老年人自主自立，让生活能够活起来。能够自己管理自己，自己安排自己，乐活是一种全新的养老模式。在这里可以老年人找到会所，商业模式找到一个很好的形式，它主要的核心是亲情。不离开家，跟我们亲友之间有一个紧密的联系。乐活居让我们生活在过去所习惯的生活上面，不脱离原来的生活模式，完全是亲情的模式。

    我们最近在贵阳做了一个乐活养老的绿色社区。乐活养老是我们创新的一种模式，另外加上绿色社区，绿色社区是我们人居委所创新的绿色社区的概念。这个项目本身包括了两个内容：一个叫养老服务区；一个是适老化绿色住区。这个养老服务区是公共的，服务于整个社区的，配置比较齐全的，有家的感觉。而适老型绿色住区，是按照老年人的需求来进行设计的。分两期来做，互相依托，互相依靠，亲情关系非常融洽，很方便。

    这是它的一个总图。我们可以看到右上角部分是公共服务区，它包括了一个护理医院，包括一个老年公寓，包括老年的会所，包括一个酒店，包括一个亲情公寓。住宅的形式既有小户型，单户型的，也有老少户。

    整个的配置，整个的环境，整个的尺度都是非常适合老年人在这里活动的。

    这里还设立了一个老年医疗康复中心。

    这个是老年公寓，我们也把它叫做乐活会。酒店有服务大堂，有各种锻炼，养生的设施。

    这个就是乐活会当中的一个，应用旧建筑进行改造成功的一个乐活会，这样有室内室外的活动场所。

    右上角是一个通廊。

    乐活会里面有老年大学，有日间照料中心，有运动场所，有乐活街。

    另外，在乐活会里面安排了一些图书馆、交往中心、文化活动中心、营养餐厅、乐活街这样的形式。在适老化方面的设计，室内室外适合老年人。

    在套型方面采取了人性化的设计，把起居厅临近走廊，老年人经常在这里交谈、交往，有邻居从走廊里面经过，可以互相搭讪，方便了老年人的交流。

    关于老少户，我们传统的概念希望老年人跟年轻人住在一起，但是也不需要更近，这样需要老少户。两个家庭通过不同的门进去，既有分割，又有联络的户型。

    在老年亲情的绿化，社区里头，我们安排了很多的室外空间，室内空间，幼儿园，中心广场，室外的通廊，达到了很好的空气质量，景观环境。利用一些空地安排了一些种植，我们在住宅里面还安排了一些养殖阳台。这些部分为老年人不脱离亲情，不脱离习惯的养老生活方式这样一个理念来打造整体的养老套型。这个创造了一个非常活的养老环境，是一个公共的开放空间，把我们绿色住区的理念能够贯彻到养老的环境里面去。

    这里大家可以看到是一条走道连接了六户，尽头是一个老少户，走道比较宽，老年人可以很好的交往。这种长走道，这种模式，是值得我们在老年住区里面值得提倡的。谢谢大家！

    主持人：谢谢开总。开总刚才做了一个很生动的报告，我想我们现在讲人居环境，如果要是在当今的中国不考虑养老问题，那么人居环境是不完美的，不完善的。开总从我国养老产业的定位，当前面临关键性的问题，提出了自己的一些建议。同时，还以国内外举了很多实例。开总现在是老年人了，他还在第一线，指导，甚至亲自动手做一些设计。所以做乐活居这类的规划设计比年轻人有更大的优势。再次感谢开总！

下面我们有请下面有请当代置业（中国）有限公司研发设计院副总监、当代置业新动力（北京）建筑科技有限公司总经理贾岩先生。当代集团是最早出生于节能、舒适住宅产品研发和建造的公司之一，大家可能很多人都知道MOMA，MOMA系列他们在全国各地建了很多，已经形成了一个标准性的品牌了。有请贾岩！