贾岩：房企转型方向——创业生态型企业 

当代置业新动力（北京）建筑科技有限公司总经理贾岩演讲

    贾  岩：尊敬的刘会长，尊敬的大洼县的领导，尊敬的各位来宾，我代表当代置业向大家汇报一下在房地产新常态下，当代置业在可持续发展以及企业创新方面所做的思考和实践。

    主题是“万物生长，向死而生，房地产企业构建创变生态体”。

    当代职业是港股上市的民营公司，我们主打的是科技地产，常年深耕于绿色地产和绿色住区。我们企业15年以来累计交付了300万平米的绿色建筑。在中国指数研究院2015年绿色运营单项指标中，当代置业名列全国第一名。累计进行交付了19个绿色星级建筑。当代置业也是目前国内民用住宅在最高等级的绿色三星运营标识中获得项目最多的一个企业，我们有两个项目获得了三星运营标识。占到目前国内绿色三星标识获得项目的25%，目前一共有8个。我们在2015年和人居委在《绿色住区标准》正式颁发以后共同建立了第一个项目，也就是我们位于也就是辽宁东戴河白金海ΜΟΜΛ项目。

    今天我们所处的时代，是人们的物质需求和能源矛盾的时代，既满足当代人的需求，又不影响后代人的发展能力。在这个理念下就对可持续发展，以及发展的创新提出了更多的要求。我们需要构建一个健康的生态系统来促进可持续发展。什么叫生态系统呢？在自然界中每一个生命互相构成条件，互相促进发展，大自然需求平衡，有供给，有消耗。

    一个创新型生态企业就是一个创变生态体。“创”指的创新，“变”指的是变化。房地产行业目前依然处在一个高增长、高聚焦、高分化、高淘汰的环境。在这种环境下如何生存？“高淘汰”我们相信有一批不满足要求的企业陆续消失；“高分化”就是我们要不断调整入市产品的速度；“高增长”就是在未来的10年到20年内地产依然是一个朝阳行业，还有很多机会；“高聚焦”我们要有效地把控规模扩张。

    我们面临着四块暗礁，它们是成本暗礁。在北京拿一块土地需要几千万的资本，捉襟见肘，建安成本，人力成本都在增高；第二，就是铁三角，现金流、毛利率和净负债率是需要我们必须面对的；第三，产能过剩，特别是在二三四线产能过剩，大量的房子建完了之后需求量减小；第四，客户摇摆，选择的面太多了，已经很少出现一开盘就疯抢的状态。很多品牌在同一个区域内发生竞争，这要求我们在行为上更多的偏向于客户的思想，可持续发展的思想。

    当代是有鲜明的差异化的绿色核心竞争力，我们的项目健康舒适的人居环境，提供高舒适度室内标准，提供适宜的社区环境。运营的项的环境。我们能够做到室内的恒温恒湿。我们讲叫能耗运行费用的独特解决之道，空气质量的独特解决之道，以及采暖制冷的独特解决之道，来构建舒适的室内环境。

    互联网时代来了，作为房地产我们是一个重资本的，高风险的行业，也需要自己不断地进行思考和变化。我们提出企业母舱与孵化子公司形成统一整体。这个子公司就形成子舱，就像母亲和孩子的关系一样。

    这个图就表明了这个过程，不是每一个子舱都能够顺利的存活的，我们叫鸡窝里的鹰要飞出去，从悬崖上跳下去，如果你成了就飞向高空，如果你死了就跌向悬崖。

    15年来我们一共服务于10万客户，营造300万平米的绿色建筑。我们更好的为客户服务，也就是我们所倡导的绿色+舒适+节能+移动互连的全生命周期的生活家园。

    这是我们所提的独特技术应用于健康舒适品位的生活，包括我们的辐射、采暖制冷技术、置换新风技术、高性能的外保温、外遮阳，保持室内的恒温恒湿恒净。这都是商业里面强调的整体节能，有10大科技系统来支撑我们的理念。

    这是我们所分布的项目区域。

    当代置业实现了三个平台的横向融通和互相支撑。他们是金融链上的绿色金融资本平台；房地产链上的绿色地产开发平台，以及运营链上的绿色移动互联服务平台。

    在绿色金融资本平台上，我们成立了绿民投产业基金，目前认缴的基金是8亿人民币。实际可调查资源可以达到20%以上。这个基金我们用80%的份额用于获取优质土地，用20%培育地产垂直的生态企业。

    摩码母基金，是我们内部的封闭式基金，目前的额度是3亿人民币。我们主要投资于高净值的人群，以及服务于高净值的人群以及优质的项目。我们获取项目的标准是IRR大于25%，或者是历史上已经成功的那些毛利大于30%的项目，有非常严格的选择项目标准。

    我们内部一共有七个项目，在这个平台上孵化。我们形象的比喻一棵藤上七朵花，一个花上一个娃，是七个葫芦娃。

    第一个要介绍的是无忧我房，它是全国首家房地产全流程众筹平台。帮助开发商提前跨区域、低成本销售。无忧我房成立之初，本来是解决当代内部售房、精准客户定位，以及低成本营销的思路，但是在项目运行之后，我们发现他可以为其他地产商提供服务。几个主要的模块有无忧看房，在刚拿地之后，样板间还没有成立之前，低成本利用虚拟线上的方式来实现室外大环境的场景，让用户可以在短时间内迅速体验房子的感觉。

    它同时具备现金理财，既能够为客户提供理财，也能够为客户以一个合理的价格来期权来锁定房价。几个主要的模块就是无忧定制、无忧众筹、无由知客。未来我们可以做到，在一块地没有拿到之前，通过回馈意向客户的焦点，带着明确的目标去拿地。这样在项目没有开发之前，实际上已经完成了销售的压力。

    在今年上半年，也是获得全球一线美元基金投资的房地产众筹平台，投了500亿美金。

    目前已经和100个品牌以上的房企进行了合作。

    2015年年底的时候，无忧我房将冲刺10亿元的众筹金额。

    另外一个，就是我们要提的就是第一设施。我们的房屋在交付物业之后，需要为用户提供稳定的性能，第一设施就是以能源、优质运营为主要的目标，也是当代内部一个全国领先的绿色能源管理和科学生活运营商，同时他们提供智能家居的生产。在2015年7月，通过京东股权私募众筹获得了近600万的融资。目前也是进入加速发展状态。

    这是APP系统，通过家居的智能管控，来实现科技能源，科技楼宇，以及科技家居。

    室内的场景控制。

    右图所表达的根据室内不同室外温度条件，主动给系统参数，从而让系统达到更优的性能。举一个量化的例子，100平米的建筑，通过优质的能耗运用，可以在运行阶段节能20%。折算成电大概能节约800度电，6毛钱/度，可以给每一户省500多块钱。

    下一部分，第一人居，第一人居定位于中国健康人居环境解决方案的服务商。健康人居环境也是当代的核心竞争力，孵化于2014年12月，代表产品有空气滤芯系统，我们称之为恐龙1号，还有一个是分布式全功能的室内环控制系统，我们称之为恐龙2号，能够把ΜΟΜΛ鲜明特色的恒温恒湿恒氧系统，通过分布的方式，来非常灵活的实现。

    9月份第一人居在京东股权众筹私募平台完成天使融资，总融资金额超过一千万人民币。

    右图所展示的恐龙1号产品。

    我们定位叫全周期的室内空气解决服务商，既有室内检测装置，也有处置装置。

    下面这张图表示去年北京10月12日室外空气质量是280多，经过恐龙1号处理之后能达到23。

    今年10月4日北京雾霾高峰，峰值达到352，使用恐龙1号，我们长期检测的50多个家庭里面，我们通过后台数据检测，全部达到一级标准，同时二氧化碳指标达标，受到用户的好评。

    还有一个叫爱助家，我们定位是中国社区商业全服务科技平台。这些背景全都是优质的社区服务，通过软件APP软件的形式，来实现后台大数据的分析。能提供物业保修，也能整合优质资源，为客户提供增值服务。2015年1月孵化，也是在京东众筹获得了200万的天使融资。

    还有一个是最新的创业项目叫无忧回收，定位是中国绿色可再生旧物回收平台运营商。已经进行了路演。

    总结一下，通过全新的互联网+和社区O2O和众包运营模式，构建中国无忧回收物联网，搭建中国最专业的绿色环保和爱心捐赠服务平台。大家生活中会遇到很多小的问题，比如说一些废旧电池，废旧瓶子，没有多少实际价值。同时开了一个爱心通道，通过对社区内垃圾的分类来判断你的生活方式，实际背后也是一个大数据。比如发现这个区域内废品收购最多的，从而知道生活偏好，这个及时为客户提供针对性的物业服务是有非常大的价值。

    让大数据助力运营决策。这些都是我们掌握社区入口的情况下，让内部的运营更加顺畅，找到新的突破口，服务于社区的居民，同时给企业打造新的活力点。

    还有一个是看孩子APP，我们定位是中国幼儿成长陪伴服务平台。主要有几个模块：看看、圈圈、聊聊、学学、问问、测测。定位是0-6岁的孩子，全家的关心，在幼儿园的情况不能及时获知，通过C对C端，就是老师跟家长的约定，能够保障父母对孩子的关心可以实时看到，同时促进幼儿园提升水平。还有家长的互动，对于科技知识的普及，还有优质幼儿产品的交易。目前也是在京东众筹平台融资300万。

    依然背后是大数据应用，这个系统运转了一段时间，目前已经积累了几万客户。看孩子场景，何时何地睡觉、吃饭，都能知道孩子的情况。在出差的途中，这样能够满足在社区内的幼儿园以及社区之外的幼儿园家长对于孩子的关爱。

    我们和爱康国宾合作，在老社区植入健康服务的功能，通过手机APP，打通绿色通道。可以做一些简单的咨询。还有一些简易的电子化的设备，甚至可以预约爱康国宾的深度体检，实现绿色健康管家。

    另外一个，我们在北美有一个养老社区，这样针对北美华人，通过我们的服务，能够更贴近他们的生活习惯，包括物业维修、金融管理，做一个海外服务的助手。

    再回顾一下，我们在金融链上绿色金融资本平台，有绿民投产业基金；在绿色房地产开发平台，有绿色人居科技体系，有第一人居和第一设施。在运营链上，有绿色移动互联服务平台，有无忧我房的房屋众筹，有社区服务体系的无忧回收，健康+，看孩子，还有一个是项目孵化平台，叫倍格孵化器。

    我们的这些创业行为受到行业的关注，这是做的创业路演。

    刚才提的创业服务平台，主要是利用自持的这些物业，构造一个创业空间，由我们来提供人力，对创业企业提供一些资源，保障他们可以以更多的精力来直接面对市场，提供孵化场所。很快有外部的企业入驻倍格孵化平台。如何确立孵化流程，当代有一个自创委员会，里面有11项关键结点的风险控制，鼓励大家创新。但是自创委员会要对项目进行判断，是否具备市场基础，是否具备能力，这样如果通过了，我们内部给予立项和支持。

    从项目立项、项目二审、项目决策、项目路演、公司设立、团队跟投、项目融资、日常管理、退出机制。

    孵化平台提供基础的硬件和软件支持，比如说低成本的物理空间，办公场所，还有财务、法务、行政，以集团的力量来为创业企业提供服务，力量是非常强大的。还有我们自建的孵化器。

    倍格是中国首家基于房地产垂直生态领域的创业服务平台。这个是今年7月份刚刚成立的，目前还属于初创期。

    为项目大量导入社会资源，现在在12个城市，22个地产项目，300万平方米绿色住区，以及10万以上的客户，都是这些项目进行生根发芽。

    再回顾一下融资的情况，这么多企业需要去创业，在市场中去勃发，完全依靠融资投资的方式是不现实的。所以集团确认，让这些公司在资本市场中去运作，让市场认可之后，让它能够进一步发展。第一设施是在京东股权众筹募集了600多万。爱助家是200万，看孩子是300万。第一人居在9月份在资本寒冬期，创造了京东股权私募的三项之最，只用了一分钟就把标的300万迅速秒杀；在拿到金额之后，投资人依然看好，超规模的募集；第三个，路演的最多，在进行网上路演的时候，微信群500人全部满了，还有投资人没有进入这个路演群。也就是在股市低迷期间，我们判断叫融资情况不太好的时候，资本市场依然认可当代关于人居环境的创新、创业项目。第一设施也是超过150%。

    我们提倡智业合伙，鼓励大家不再以打工的心态来参与工作，以合伙人的心态来参与工作。对于集团的核心人员采用期权的形式来激励；对于创始团队，我们采用用原始股以及受限制股票单位计划，每一轮企业进行发展，进行下一轮融资之后，大股东都会将股权按比例反馈于管理团队，这样管理团队有持续的动力。其他的职员采用跟投期的方法，鼓励和大家共同发展。

    我们遵照罗布特议事规则和法则来确认，谁承担主要责任，是公司还是管理团队，当发生矛盾之后，是控制情绪还是找出问题；当发生分歧之后是由董事会解决，还是由经营管理团队解决，都有一整套完整的处理标准和流程。

    最后，我们要说，我们内部要激起一种在新常态下这种创业热潮，人人都是创业家，人人都有好想法，只要满足规则，允许大家积极的去发展。

    构建创变生态体，就是我们面对地产新常态下，依然乐观的认为未来还有机会，我们所做的尝试和努力。谢谢大家！

    主持人：谢谢贾总，现在李克强总理多次号召大家要创新、创业。那么刚才贾总的报告我听了很悲壮，万物生长，向死而生。说明很成功的企业ΜΟΜΛ，当代集团，应该说到现在为止获得了很多的荣誉，向这样好的企业也有危机意识，鼓励他的员工大家自主创新，来支持，他有一套方法。刚才贾总给大家做了全面的介绍，对房地产企业有很大的启发。

    下面，我们再听一听来自海峡对岸的，素有“商圈教父”之称的杨修铨先生，杨先生曾经多年担任台湾经济局、观光局、台北市政府顾问，被公认为台湾文创界经验最丰富的大佬级人物。欢迎杨修铨先生做题为《内容地产的创新与实作》专题报告。