董有：变弃为宝的首钢改造解析   

主持人：感谢方总，下面有请筑福集团董事长--董有先生分享北京首钢城市更细案例，带来《变弃为宝的首钢改造解析》。

筑福集团董事长 董有

　　董有：尊敬的冯会长，耿会长，各位致力于城市更新的朋友们，你们好，我是来自北京的筑福集团的董事长董有，在建筑行业里面，我们在08年以后做的实践，应用了三个领域，在工厂，在老旧住宅小区，在商业住宅上的影响。我们今天关于首钢怎么挣钱的一个秘方，这里非常有价值的。我们为什么做城市中心，08年地震我来到四川，汶川到了七次，我们在这里捐了一个小学，地震不伤人，是房子把人砸死了，筑福集团致力于城市更新，以后每一次地震我们都参加了，在雅安地震中，我们捐了700多万，培训了500多个乡镇干部，培训了2000多位泥水匠，我们在若干个地震之中，终于总结了地震是一个灾后重建的模式，那我们应该怎么办？我们走到了灾前，筑福在9年前，是5月12号发生的地震，我们创建了一个改建城市，安全体系，首先要评估设计工程，通过开发投资运营，让经济，驱动技术解决安全的问题，再有通过现在的互联网，我们到大数据，物联网，决定了房屋韧动，我们做了几千种房屋的韧动工作，这种居安思危，防范危险的事先的方法应该在城市更新中首先保障安全是最好的体系，不管产生多少发展，安全是基本底线，这套方法不仅在国内实践，在国外也开始实践了。
　　08年以后我们的业绩，在学校中我们参与了2100所学校，首先抗填建凝系统汶川首个启动这个系统，我们和社科院关系非常好，有些东西是我们一起编的，这是他们专门那个系统为我们做的。我们和四川社科院也组织了社会的会议。还有一个系统，十二五期间，北京率先推行了抗震改涝，北京有这样的条件，十二五期间我们参与了北京的450个小区抗震改涝。如果走开发的模式，城市的老房子很多，深圳一半以上是村民住宅，这些怎么办？是很危险的，山体滑坡埋上了一批楼，这些都是政府出钱吗？政府出不了这么多，城市更新最大的亮点是在城市居住上，北京市政府编制了国家的标准，国家的途径，包括实施的方法，包括开发的模式，在北京首先通过外部加固，让老百姓享受到增加10平米到12平米的优势，推进了国家对真正的房屋改建的难题，还有民生工程得以解决，现在在老小区内，我们完成了老旧小区改造。比如加电梯，福建五年前推的电梯，到今天北京从国家标准，补贴政策，这件事五年前是没人提的，今天成了产业的模式，加一部电梯是60万，平均一个城市至少需要一万部。光北京是1500亿的市场，所以很多公司现在进入这个市场，他们依托筑福的标准来做的，这是真正对民生工作的促进，也体现了企业盈利的获得。
　　现在我说下今天的主题，就是我专门说的首钢，它有四大产业园，首钢最大的东奥园，还有金融园，还有动漫园，还有我们做的这个园子，是抗震园，在首钢里面我们规划了三期，56000平米，两个厂房我们都改造完了，现在进入到第二期。当然，在改造厂房上，首先有一点要尊重文化和尊重历史，尊重人，每个建筑在那里待几十年是有它的文化的，是有根基的，我们改造之前，首先要尊重这个建筑，它的功能是什么，它的文化是什么，将来一个城市不是全新的，一定是有它的历史的文化，所以我们尊重它的文化是最重要的。当然尊重文化是要体现功能，一个建筑在不同的历史时期是要实现不同的历史功能，比如我们那个时代，首钢就是一个压制厂，这种钢材厂在60年代，70年代是非常符合要求的，但是在我们这个年代不符合要求了，我们改造成什么？这就很重要，里面装了7个盒子，我们中间地带建了展览展示演绎场所，在北京建立了一个独特的空间，不光有会议，还有文化的交流，北京会议都在这里开的，所以这里面，我们在这个案例上，一个老的建筑，如果跟上时代的话，衍生出新的活力，这是非常重要的。这个里面最重要的，都想玩地，为什么？跟着国家土地政策挣大钱，那都是一把的，城市更新更多的是租，不是买和卖，房地产买一块地，拼凑完了就是一大把钱，改造地产租的情况下，一定是低成本，我们改造厂房里面装配，还有低成本的模式，我们这里面所有的房子的钢连接都是可以挪走的，所有的地面也是可以挪走的，所以我们建立了循环应用的模式，还体现出成本要低，三年之内要把成本收回来，在这里面，实现低成本，这是对所有的创新最大的挑战，大家都想创新，创新一旦高成本就不叫创新，那就叫花钱，实现了低成本的创新，实现了有效的经济的循环。
　　从一个空旷的，这是一个长120米，宽24米，高15米的厂房变成一个办公演绎的空间。我们说老的厂房一定有它的文化，新的办公空间一定有它的符号，这里面很重要的一点是怎么来运用，在这里面，最重要的，这个厂房办公是一个独特的办公空间，是独特的客户群，对有创意人士，创业初期，我们不租国企，不租上市公司，只租创业公司，写字楼里面刚装完办公室的，搬过来，有这个群体以后，我们还要产业的供给让他们形成一个生态的链条，彼此是有生意的，彼此是有配合的，我们不仅房租要收益，我们还要在这里孵化，我们发现这些创业企业非常有英采，别看90后，他们做的东西是我们不可以想象的，他们缺经验，缺资金，缺引导，我们专门发现园区里面的苗子，这样子的收益比房租的收益高几倍以上，我们不光有房租的收益，产业聚集的收益，还有创业的收益，我们有两家在新三板里面挂着，这样的收益是几十倍的，你找到了这个机会，找到有这个亮点，它就有它的发展。当然经济是很重要的，所有的算法是挣钱的，我们说在这个厨房改造上，是个明显的例子，筑福从四川地震以后走到了北京，走到了上海，走到了洛杉矶走到了东京，我们在城市中心中一定要找到它的价值点，找它是有且独有的，一个企业我们比不了政府，也比不了事业单位，筑福不管我们改的是学校，还是我们的工厂，都是为了人生命的安全，我要让全国人民知道，在这个时代，一旦出现地震，我们房子还要死人，这是我们搞建设的人的耻辱，我们要在城市建设中，要在抗震中，我们要在北京做，要在上海做，要在深圳做，要在旧金山做，要在洛杉矶做，我们希望构建起房屋的安全性，老百姓安居乐业，在家里体现幸福的生活，谢谢大家。