当养老遇上旅游——浅析养老旅游地产的开发模式

  年届七旬的付金生和陈伟中老两口是哈尔滨人。每到夏天，他们就飞到大连，居住在养老公寓中，身边的很多老年人都是来自全国各地。一开始他们本想利用还能走得动的时候去游览大好河山，也曾经跟着旅游社的老年旅游线路四处游走，但后来发现跟团受限太多，倒不如自助。而自助旅游一段时间之后，又发现租房、吃饭都很麻烦，最终他们把眼光转向了养老机构。现在的他们，冬天住海南，夏天住大连，白天四处游玩，晚上回到养老公寓又能吃到可口的饭菜。把养老和旅游结合起来，这样的生活让他们乐不思蜀，十分愉快。

  在他们身边还有很多这样的老年人，在摆脱了工作和儿女的束缚之后，都会选择旅游来弥补人生的缺憾。在当前的中国，这是一个越来越庞大的消费群体，庞大到无论旅行社还是地产商不仅无法忽视，还要将其视为大有潜力可挖的蓝海市场。然而，有需求并不等同于有市场，二者之间还横亘着很多障碍。养老地产和旅游地产跨界融合形成的“养老旅游地产”这个概念，至今还是个实实在在的新生事物——非但找不到一个成熟的标杆项目，甚至就连概念本身都没有一个公认的说法。

 一、养老旅游地产不是单纯的概念组合

  如果单纯从字面理解，从旅游地产的角度看，养老旅游仅仅是一种针对老年人的旅游形式；而从养老地产的角度看，养老旅游则是异地养老的形式之一。不管从哪个维度衡量，养老旅游这个概念的实质都是“养老”。换句话说，养老旅游地产不管怎么做，都必须围绕老年人这一特殊人群考虑所有问题——“养老”二字才是最主要的标签。然而在我国，旅游地产相比养老地产有着更成熟的操作手法和盈利模式，也有着更多的成功范例可以借鉴。因此，已经在做的“养老旅游地产”更多的是打着养老旗号的旅游地产，有些甚至只是纯粹的住宅开发。

  其实在国外发达国家，旅游养老是司空见惯的事情。在美国，由于家庭观念相对独立，很多老年人退休之后会到南部海岸度过寒冷的冬天，喜欢旅游的老年人还会开着房车转换在不同的城市之间。而日本甚至在海外很多国家建立了养老基地，在基地内部打造日本人所熟悉的生活环境，给本国老人旅游养老之用。即便在我国，旅游养老也不是一个全新的词汇。民政部早在2004年就启动了异地互动养老计划，并在全国布下了包括杭州、天津、厦门、成都等9个试点，只不过多年以来推动一直非常缓慢。这当中存在着很多问题，比如前期投资较大、资金回收过慢、对运营能力要求高等等。此外，它还有着所有养老地产的通病，比如缺少成熟的盈利模式。从表面上看，做养老旅游地产，似乎比单纯做养老地产或旅游地产的难度更大，面临的困难更多。然而，真的是这样吗？

  作为全国独一无二的热带海滨地区，海南天生就是养老旅游的重要目的地，是全国著名的“候鸟”天堂。这样的商机自然被房地产开发商们抓住，很多房产项目也借机推出“旅游养老”、“异地养生”等概念。诸如屯昌县斥资20亿打造的木色湖项目，定安县的吉粮康城项目，琼海市的官塘天来泉项目，澄迈县的四季康城项目，陵水县建设的海南最大的养老服务中心——陵水养老服务中心等等，养老旅游的概念可谓遍地开花。但讲到成功案例却乏善可陈，究其原因，海南养老地产虽发展起点较高，但周边区域生活配套设施方面却存在短板。很多项目尽管有优质自然资源做背书，却连最基本的交通、医疗等基础配套都无法保证，更不用提养老旅游所要提供的生活场景营造。结果就是空有养老旅游之名，却行郊区大盘之实，根本就无法满足养老居住的基本需求。由此可见，养老旅游地产绝不等同于在旅游地开发带有养老概念的地产。单纯的养老地产、旅游地产概念上的“一加一”组合，只会放大项目的开发难度。