浅析养老旅游地产的开发模式

  三、养老旅游地产的打造要点

  从以上分析可以看出，养老旅游地产与单纯的养老地产和旅游地产都有着明显区别。那么，形成养老旅游地产的核心要素是什么？或者说在打造养老旅游地产的时候，需要把握哪些要点？

  1. 场景的切换感

  旅游最重要的是场景的切换感。而养老旅游的核心也正是切换，这是它区别于在宅养老、社区养老和机构养老的关键所在。老年人之所以选择旅游养老而非在宅养老，关键是要感受和家中不一样的生活方式。最常见的场景切换是将开发地址选于景色优美的自然环境周边，以自然的代替城市的，以安静的代替喧嚣的，这种切换适合于各类养老旅游地产的开发。正因为如此，养老旅游地产的选址尤为重要。最适合打造养老旅游地产的地方，不一定回归自然，但必定远离城市；不一定坐落在风景名胜之间，但必定拥有或依托着良好的景观资源；不一定有很高知名度，但必定在环境方面拥有独特的优势。更进一步来说，这种不一样的场景应该是立体的、全息的、可感知的。正如法国诗人让•尼古拉•阿蒂尔•兰波(Jean Nicolas Arthur Rimbaud)的那句“生活在别处”是所有人心底的梦想一样，能够活在完全不一样的生活场景中，正是老年人选择旅游养老的核心原因。

  美国太阳城养老社区(Sun City)位于亚利桑那州的沙漠地带，城市密布棕榈树和各种热带沙漠植物，带有很强的热带风情。其气候也具有明显特征，全年有300天以上的日照时间，这对老年人的慢性病治疗十分有利。这座全美最大的老年社区最初的定位很简单，就是为美国北部的退休老人提供异地养老的居所。它从选址上既远离城市，又有特色的环境，更重要的是，这里拥有1200亩高尔夫球场以及一系列丰富的休闲娱乐设施，营造了一种完全不同的生活。从来到这里的第一天开始，老人们的人生就被分成截然不同的两个阶段，从此真正地乐享晚年。这种完全不同的体验吸引了众多老年人趋之若鹜，太阳城社区也由此成为全美乃至全世界著名的养老社区典范。

  2. 配套的高比重

  光是场景切换还不够，养老旅游地产还必须对老年人这一特殊受众给予特殊关照。对于正常的旅游地产而言，没有一个好的配套，无法有效留住游客并形成消费粘性。而对于养老旅游地产来说，对配套的要求会更上一个台阶。除了常规的适老性设计，对于老年人还需要特别设置有针对性的功能，比如医疗和救护机构，尤其是针对老年常见病症的急救设备等。换句话说，对于配套的要求，养老旅游地产高于单一的养老地产和旅游地产。

  举例来说，养老旅游社区在现代化的信息网络系统方面通常有着较高的要求。由于是异地养老，老人一般缺少亲朋好友在身边，需要帮助时，对时效性的要求就更高。比如前述的美国太阳城社区，对于患有心脏病等严重疾病的老人，他们脖子上都佩戴一个项链一样的报警装置，遇到危险，只要按一下，救护车就会立即赶到。无独有偶，在日本松下看护服务有限公司(松下介護サービス株式会社)开发的真心香里园(サンセール香里園)，类似的装置也戴在每个老人身上，而且还附带定位功能，以便于寻找老人的位置。

  除了硬件以外，养老旅游地产项目在服务性配套上的要求也更高，一般侧重于养生、保健、培训、体育、娱乐等软性服务，并配备多项相应设施。这些软性服务是营造一种不同生活方式所必需的条件，是形成养老旅游物业的核心吸引力。如杭州金色年华退休中心，除各类公寓以外，还配有三甲医院医疗康复中心、国际交流中心、休闲娱乐中心、老年大学、门球场等，为入住社区的居民提供高品质养生服务，营造全新的健康生活方式。再如美国太阳城社区拥有大量的生活设施，包括7个娱乐中心、2个图书馆、2个保龄球馆、8个高尔夫场、3个乡村俱乐部、1间美术馆和1个交响乐演奏厅。可以说，老年人在这里的生活就是工作，工作就是生活。

  3. 资源的互补性

  武侠小说里经常提到一种“一加一大于二”的武功，称作双剑合璧，其奥妙之处在于招式的互补：一个人出招攻击的同时，另一个人为其弥补防守上的不足，可谓攻防一体。旅游地产和养老地产从单打独斗到并肩作战，能否形成双剑合璧，就要看能否形成有效的配合。何谓有效的配合？答案是资源共享，短板互补。比如优美的自然资源，既是做旅游地产的必要条件，又是打造养老地产的良好基础，一项条件同时满足二者之需，这就是资源共享带来的优势。而短板互补，则是充分利用自身的长处来解决对方的短处。比如利用旅游地产的名目来取得土地，以规避养老地产拿地的尴尬；再用养老地产的名义争取更多的优惠政策，降低开发成本，概念互补，相得益彰。相反，如果忽视这一点，反而将本来就存在的困难放大，那么开发起来也就举步维艰，丧失了产业融合的意义。例如：养老地产和旅游地产的开发都存在前期投入高、持有物业比例大的问题，如果对这一点未加留意，很可能会陷入资金的黑洞，项目也难逃半途夭折。

  资源互补性还体现在定位相互支撑方面。对于旅游地产而言，最难的是什么？是如何吸引人。对于绝大多数旅游地产而言，做热永远比做熟更重要。正所谓“我知、我游、我停留”，如何能把区域做热、吸引第一批人前来是项目前期的核心开发目标。换句话说，客群是谁、为何而来是旅游地产事关生死的重大问题。但对养老地产而言，解决上述两个问题几乎不存在困难。首先客群是极其明确的，其次吸引他们来的理由也相对单纯。结合养老概念去做旅游，这个问题将迎刃而解。反过来，旅游地产所特有的一系列打造手法，如未启先动、精致的小镇中心、密集的前期营销等等，又恰恰能够契合养老地产的前期开发需求，形成策略上的一致和共通。

  最后，从运营的长期性来看，旅游业本身具有季节性，在一年内不同时间的接待人数会有周期性的变化，淡季客源不足，旺季又人满为患。而老年人有充足的可支配时间，基本不受公共假期影响，而且在旅游目的地停留时间较长，是旅游地产的最佳补充客群。如果运作得当，老年人可以使项目的设施设备和人力的利用率在时间轴上更为均质化。