浅析养老旅游地产的开发模式

  二、养老旅游地产的开发模式

  目前我国的养老旅游地产尚处于起步阶段。严格地说，养老地产本身尚未找到成熟的开发和运营模式，仍在探讨和摸索中前行，更遑论较之更进一步的养老旅游地产了。如果对市场中养老旅游地产简单分类的话，大致有以下三种：

  1. 离城不离乡——自留地模式

  自留地模式可类比城市周边的短途旅游。短途的“短”不是指离家的距离，而是和城市的距离，大城市带来的完善配套能够弥补养老旅游地产最大的短板。这种开发模式一般选址在距离城市一小时车程左右的郊区，有着与城市截然不同的资源环境，或山或水或森林，不一而足。此类养老旅游地产具备养老地产的典型特征，又适当结合了旅游资源，一般以农家社区形式出现，也包括一些大城市周边的大盘。前者代表是安徽大梓村、广西巴马村等，后者代表是保利西塘安平老年健康生活社区和绿地21城孝贤坊。

  对于老年人来说，旅游养老最大的现实障碍是什么？是医保无法全国联网带来的后顾之忧。在自留地模式下，养老之地没有离开行政区，能够规避这一现实问题。再有就是一些有异地养老意愿的老年人，却限于种种原因不能长期离开子女，也会选择这一类养老物业。之所以称作离城不离乡，是因为此类项目是介于本地养老和异地养老之间的半异地模式，是旅游养老的需求对于政策不完备或家庭生活未完全独立的一种妥协。

  2. 离乡不离家——疗养地模式

  度假疗养型地产开发则是针对身体状况不佳、对养生的需求高于观光的老年人们。其主要特点是建设大型的养老基地，利用宜人的自然气候和生态的环境给老年人以舒适的享受。最常见的包括冬季到海南、夏季到大连的候鸟式养老。这种模式针对的往往是年龄偏大或身体健康程度有所下降的老年人，以保健疗养为主，旅游观光为辅。

  海南是疗养地模式的最佳开发地点。海南的气候温暖湿润，对于我国北方老人有着极强的吸引力。同时，海南亦有着大量级别很高的旅游景点，如天涯海角、亚龙湾等。养老旅游者可以采用节点式旅游，以居所为据点进行一日游或几日游。据调查，此类客户平均滞留时间一般在三个月以上，大部分时间是在居所停留，少量时间进行中小尺度的旅游观光行为。

  疗养地模式的养老旅游地产开发一般以出售带有产权的房屋为主，老年人买此房屋作为第二甚至第三居所。由于老年人会在居所里停留较长时间，因此此类房屋应按长期居所看待，建设大量生活配套，包括各类娱乐设施等。鉴于此类老年客群健康程度不乐观，在医疗配套上也应有针对性配置。

  3. 离家不离群——集散地模式

  相对第一种模式，后两类同属于完全离家模式，更为贴近旅游养老的本质，所不同之处在于疗养地模式更偏重“养”，而集散地模式更偏重“旅”。这种模式针对的是刚刚离开工作岗位、步入老年群体、身体健康、热爱旅游的老年人。与呆在同一个舒适环境相比，他们更愿意拓宽眼界，丰富生命，体验更多的文化。

  最适宜以集散地模式打造养老旅游项目的城市是昆明。云南本身是养老胜地，在旅游资源上丰富度很高：既有热带的西双版纳，又有寒带的香格里拉；既有丰富的自然景观，又有强烈的民族风情。昆明本身又是四季如春，气候非常适宜老人居住。可以说，昆明是天然的养老旅游之地。据调查，每年到昆明养老旅游的多以低龄健康老年人为主，数量达十万人以上，平均滞留时间达到72.47天/年，远远超过一般游客的3.16天/年，而且主要集中在夏季。

  集散地模式的养老旅游地产开发往往以公寓为主，由于老年人会在旅游观光上花费相当长的时间，因此在购买房屋时，他们更倾向于老年公寓。据调查，昆明养老旅游者选择老年公寓作为住所的超过50%，这意味着此类项目与疗养地模式的开发思路完全不同，选择产权式公寓作为主力产品会更有市场。此外，对于集散地模式来讲，由于在居所停留时间偏短，相比疗养地模式对于娱乐、教育等配套的要求相对较低，但应针对性地辅以旅游相关线路的引导，包括与旅游景点合作，为客户提供更便利的服务。