本文核心数据源自《2026中国房地产年鉴》企业篇。在房地产行业深度调整与利率下行的宏观背景下，核心城市优质存量不动产的价值持续凸显。随着“资产荒”现象的加剧，保险资金凭借长期负债特性与对稳定现金流的追求，正成为存量资产市场的核心买方力量。这一趋势不仅反映了险资对低估值优质资产的配置需求，更标志着房地产市场从“开发主导”向“运营与持有并重”的深度转型。

  险资成为存量资产核心买方趋势

  2025年险资在不动产投资领域的活跃度显著提升，成为存量资产市场的核心买方。这一趋势的形成主要基于两方面逻辑：一方面，优质不动产在专业机构的长期运营下能获得稳定的现金流回报，契合险资长期负债的配置需求；另一方面，当前房地产行业处于市场阶段性低点，优质不动产项目估值相对较低，性价比凸显。

  在当前一线城市的商业办公楼、购物中心、酒店等不动产项目具有长期稳定的收益特性，能提供持续现金流，险资倾向于长期持有，并通过精细化运营提升资产价值。这种“逆周期”布局策略，使得险资在行业低谷期得以以较低成本获取核心资产，为未来的资产增值奠定基础。

  万科设立住房租赁基金案例

  作为行业头部企业，万科在引入险资合作方面做出了标志性探索。2025年2月，万科联合中信金石、新华人寿、大家人寿等多家险资机构，共同设立了规模达16亿元的住房租赁基金该基金专项用于收购厦门泊寓项目，体现了“开发+运营+金融”闭环模式的成熟应用。

  通过引入险资作为长期资本伙伴，万科不仅实现了存量资产的有效盘活，还优化了自身的资产负债结构。这一案例表明，租赁住房业务因其现金流稳定、抗周期性强的特点，正成为险资与房企合作的重要切入点，同时也推动了租赁住房市场向规模化、专业化方向发展。

  阳光人寿收购48家万达广场

  2025年5月，阳光人寿与太盟投资集团、腾讯控股、京东旗下潘达商业等资本设立合营企业，完成对大连万达商业管理集团旗下48家万达广场100%股权的收购。这一交易规模巨大，涉及资产遍布全国核心城市，是当年险资介入商业地产领域最具代表性的案例之一。

  此次收购不仅展示了险资对于成熟商业综合体运营能力的认可，也反映了万达集团通过轻资产转型优化债务结构的战略意图。阳光人寿等险资机构通过持有这些具备强大造血能力的商业资产，获得了长期稳定的租金收益，实现了保险资金与实体商业运营的深度融合。

  泰康收购三座荟聚购物中心

  2025年8月，泰康人寿牵头设立的保险资本联合体，以160亿元的高昂代价收购了位于无锡、北京和武汉的三座荟聚购物中心。这一百亿级交易再次印证了险资对核心城市优质商业资产的强烈渴求。

  荟聚购物中心作为区域性商业标杆，拥有极高的客流粘性和品牌号召力。泰康通过此次收购，进一步丰富了其在养老社区之外的商业不动产布局，构建了“保险+医疗+商业”的大健康生态闭环。年鉴分析认为，此类大规模收购案表明，险资不再局限于小规模试探，而是开始敢于重仓核心地段的高级商业资产。

  此外，2025年还有多起险资收购案例，如7月友邦保险以9.8亿元收购上海松江柚米社区，10月中邮保险领投的人民币基金以108亿元收购上海静安区博华广场，11月陆家嘴国泰人寿以8.95亿元收购上海浦东新区前滩汇N5栋整栋写字楼，以及2026年1月招商信诺与利安人寿联合体以9亿元收购上海东锦江希尔顿逸林酒店。这些密集的交易共同构成了2025年险资抄底不动产的全景图。

  核心城市优质不动产长期价值逻辑

  险资青睐核心城市优质不动产背后的长期价值逻辑。首先，核心城市的一线城市商业办公楼、购物中心、酒店等不动产项目具有长期稳定的收益特性，能提供持续现金流，这与险资长期负债的特性高度契合。

  其次，险资倾向于长期持有，并通过精细化运营提升资产价值。在利率下行通道中，拥有稳定租金收益率的优质不动产成为了对抗通胀和市场波动的优良资产。最后，随着房地产行业风险逐步出清，核心地段资产的稀缺性愈发突出，险资在此时点进入，既享受了估值底部的红利，又锁定了未来城市更新与消费升级带来的资产增值空间。

  综上所述，险资正以前所未有的力度介入不动产市场，成为存量时代的核心玩家。从万科的租赁基金到阳光人寿、泰康的百亿级收购，这些案例不仅是个体的投资行为，更是行业资金结构重塑的信号。在未来，那些拥有优质存量资产、具备强大运营能力并能与长期资本有效对接的企业，将在新一轮的行业竞争中占据主动地位。对于从业者与投资者而言，理解险资的配置逻辑与核心资产的价值内涵，将是把握不动产投资新机遇的关键所在。

  （本文内容由深度智联根据《2026中国房地产年鉴》相关数据资料，自主拆解、整理分析，不构成任何投资和决策建议，使用前请核实。）