本文基于《2025年中国房地产年鉴》“省市篇”资料梳理。

  在房地产市场供求关系发生重大变化的背景下，大连与长春作为东北地区的重要节点城市，其政策调整呈现出鲜明的“存量转化”与“精准收储”特征。2024年，两地通过大力推行房票安置、利用专项债收储闲置土地、优化规划供给结构以及开展多样化促销活动，构建了从土地端到销售端的全链条去库存体系，为东北老工业基地的房地产止跌回稳提供了可复制的样本。本文从房票安置与存量收购、闲置土地处置、规划与供给优化及促销去库存四个维度，深度解析大连与长春房地产政策的实施路径与行业影响。

  一、房票安置与存量收购：打通置换链条

  面对城中村改造和城市更新中的安置需求，大连与长春均将“房票安置”作为连接拆迁户与新房市场的关键纽带，同时鼓励国有企业收购存量商品房，实现供需两端的精准对接。

  大连完善房票系统，支持跨区域流通。大连市在2024年的政策中明确加大城中村改造力度，完善城中村改造“房票”安置系统，加大存量安置力度。这一举措旨在通过货币化或准货币化的安置方式，将拆迁需求直接转化为新房市场的购买力，从而有效消化存量商品房。同时，大连还鼓励重点在售项目提供不低于10%的购房优惠，并开展团购购房活动，进一步放大房票安置的市场效应。

  长春则在存量收购方面采取了更为直接的政府介入模式。与沈阳出台的具体政策导向类似，即通过加大国有企业收购存量商品房用作配售型保障性住房力度，支持企业和符合条件的事业单位批量购买存量商品房用作宿舍型保障性租赁住房，以此打通存量去化通道。

  二、闲置土地处置：专项债助力收储

  面对土地资源闲置问题，大连与长春积极响应国家号召，利用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地，以改善土地供求关系，增强资金流动性。

  大连在具体执行层面，采取了鼓励企业优化开发、促进市场流通转让、精准运用土地储备专项债券支持收回收购闲置存量土地等政策措施。大连梳理摸清全市闲置存量土地底数，积极争取专项债用于回收符合条件的闲置存量土地和新增土地储备项目。通过这种方式，大连不仅解决了历史遗留的土地闲置问题，还为后续的高质量开发腾出了空间，实现了土地资源的集约高效利用。

  长春则侧重于从源头控制与存量盘活相结合。长春研究制定闲置土地处置和存量土地盘活等政策措施，促进土地节约集约高效利用。同时，长春严格控制增量和新增住房供应节奏，避免新的库存积压。这种“控新增、活存量”的策略，配合专项债的支持，使得长春能够在保持市场稳定的同时，逐步消化已有的土地库存。

  三、规划与供给优化：提升产品竞争力

  为了适应市场需求的变化，大连与长春在规划管理和供给结构上进行了深度优化，旨在提供更多高品质、符合居民期待的好房子。

  大连制定“绿色、健康、低碳、智能、安全”的“大连好房子”标准，试点打造一批“好房子”样板项目。在规划层面，大连允许在不改变用地性质和容积率的前提下，按程序合理调整设计方案，以适应市场对高品质住宅的需求。此外，大连还合理确定住宅项目用地出让底价，结合地块周边既有商业配套情况，降低出让地块商业配比，持续落实商业服务业用地优惠政策，从而减轻开发商负担，提升住宅项目的纯粹性和居住品质。

  长春在规划优化上更具灵活性，对拟出让用地，在控制性详细规划编制中增加用地兼容性，支持居住用地、商业商务用地兼容比例灵活处置。政策将“按项目配比商业商务”调整为“按同等生活圈内配比商业商务”，经论证可满足要求的前提下，可科学合理降低容积率和用地强度，适当下调居住公建比例，加大低密度、高品质商品住宅用地供应。同时，长春还确定了住宅开敞阳台及设备平台建筑面积和容积率计算规则，优化不计容积率建筑面积规则，有效增加了住房得房率，提升了产品的市场竞争力。

  四、促销去库存：激发市场活力

  在政策托底的同时，大连与长春还通过多种促销活动，直接刺激消费需求，加速库存去化。

  大连适时组织房交会促进商品房销售，并向高校毕业生等群体发放购房券。此外，大连还实施新市民、青年人租房补贴，优化高层次人才安家费政策，通过多维度的补贴政策吸引人口流入，带动住房消费。这些措施不仅直接降低了购房成本，还提升了城市的吸引力，为房地产市场注入了长期活力。

  长春则通过强化公积金支持和人才补贴来促进去库存。长春对符合促进来（留）长就业创业政策的高校毕业生，首次申请住房公积金贷款在主城区及开发区购买自住住房的，可不受住房公积金账户余额倍数限制，单笔贷款最高额度由原来的50万元调整至60万元。同时，长春对生育抚养二孩及以上的多子女家庭，首次申请住房公积金贷款的，单笔贷款最高额度可上浮40%。这些精准的金融支持政策，有效降低了特定群体的购房门槛，促进了刚性需求和改善性需求的释放。

  综上所述，大连与长春在2024年的房地产政策调整中，展现了东北老工业基地在存量时代下的智慧与担当。通过大力推行房票安置、利用专项债收储闲置土地、优化规划供给结构以及开展多样化促销活动，两地构建了从土地端到销售端的全链条去库存体系。

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