本文基于《2025年中国房地产年鉴》“政策篇”资料梳理。

  天津作为京津冀协同发展的重要一环，其政策调整呈现出鲜明的“区域融合”与“全面松绑”特征。2024年天津通过打破户籍壁垒、取消限制性措施、创新存量盘活模式，构建了更具包容性和流动性的住房市场体系。

  一、 区域协同：打破户籍壁垒

  天津政策的核心亮点在于将住房政策深度融入京津冀协同发展国家战略，通过消除行政壁垒，实现区域内购房资格的互认与互通。

  2024年4月30日发布的《关于进一步优化房地产调控政策的通知》明确贯彻落实京津冀协同发展重大国家战略，深入推进区域一体化和京津同城化发展。政策明确规定，北京市、河北省户籍居民和在北京市、河北省就业人员在津购买住房的，享受本市户籍居民购房政策。这一举措彻底打破了长期以来基于行政区划的购房资格限制，使得京津冀区域内的劳动力要素流动更加顺畅，有效承接了北京非首都功能疏解带来的人口外溢需求。

  在金融支持层面，天津进一步消除了跨区域购房的资金障碍。天津市在2024年10月28日发布的《关于调整住房公积金有关政策的通知》规定，职工及配偶在北京市、河北省购买自有住房，且在我市无购房提取住房公积金及偿还住房贷款本息提取记录的，提取住房公积金不再要求职工或配偶具有所购住房城市户籍或在所购住房城市缴存住房公积金。这意味着，在天津缴存的公积金可以无缝用于支持在京冀地区的购房行为，极大地提升了公积金的使用效率和居民的跨区域置业能力，真正实现了“钱随人走”。

  二、 全面松绑：取消限购限价

  在打破区域壁垒的同时，天津对内实施了更为彻底的市场化改革，通过取消各类限制性措施，释放刚性和改善性住房需求潜力。

  2024年10月16日发布的《关于进一步优化房地产政策更好满足居民合理住房需求若干措施》标志着天津楼市进入全面自由交易时代。政策明确取消本市新建商品住房和二手住房购买、转让等方面的限制性措施。此前，天津虽已对部分区域和大户型住房放宽限制，但此次新政实现了全域、全类型的松绑。同时，政策不再对新建商品住房销售价格上限实施指导，并取消本市普通住房和非普通住房标准。这一系列组合拳旨在让市场机制在资源配置中起决定性作用，由开发商根据市场供需自主定价，由购房者根据自身需求自由选择。

  在降低购房门槛方面，天津采取了极具竞争力的信贷政策。对于在本市贷款购买住房的居民家庭，商业性个人住房贷款不再区分首套、二套住房，最低首付款比例统一为不低于15％。此外，取消天津市首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限，银行业金融机构结合本机构经营状况、客户风险状况等因素，合理确定每笔贷款的具体利率水平。引导商业银行稳妥有序做好存量房贷利率批量调整工作，基于借款人资信状况、风险水平等因素合理确定新发放二套房贷款利率，切实减轻居民家庭购房负担。这种“低首付+低利率+不限购”的政策环境，极大降低了置换成本和投资门槛。

  为了支持多子女家庭和养老需求，天津在住房套数认定上引入了核减机制。对有60周岁（含）以上成员的居民家庭或生育二孩及以上的多子女家庭，可凭居民家庭户口簿等材料，在认定住房套数时核减1套。同时，居民在非限购区购买住房的，仅核查其在相应区的住房情况，满足了居民职住平衡的需求。

  三、 存量盘活：非居住改建保障房与房票安置

  面对存量资产沉淀问题，天津探索出了一条“存量转化+精准安置”的盘活路径，既解决了闲置资源浪费问题，又保障了民生需求。

  2024年7月5日发布的《关于印发天津市非居住存量房屋改建为保障性租赁住房的指导意见的通知》为存量商办用房去化提供了新通道。政策允许将闲置的商业办公、旅馆、厂房、仓储等非居住存量房屋改建为保障性租赁住房。年鉴记录指出，改建项目重点布局在轨道交通沿线、工业产业园区、商业商务集聚区、高校科研院所周边等人口聚集、交通便利、配套完善、需求旺盛的区域。在土地政策上，非居住存量房屋用作保障性租赁住房期间，不变更土地使用性质、不补缴土地价款，土地使用年限和总建筑面积不变。这一政策降低了改建成本，激发了市场主体参与存量盘活的积极性，主要解决新市民、青年人等群体的住房困难问题。

  在城中村改造和城市更新领域，天津大力推广房票安置模式。政策鼓励各区结合城中村改造、城市更新等安置需求，探索房票安置方式，对接本区新建商品房项目。通过搭建房源超市，支持房票跨区域流通，不仅提高了安置效率，缩短了群众过渡时间，还有效地将拆迁需求转化为新房购买力，促进了新建商品房的去化。这种“以需定购”的模式，实现了政府、开发商和被征收居民的多方共赢。

  在盘活存量的同时，天津也注重供给侧的科学管理，改革完善房地产开发管理制度，结合各区商品住房去化周期等情况，科学控制增量，合理把握商品住房供应节奏，促进房地产市场供需平衡。通过“控新增、活存量”的双向调节，天津正在逐步构建一个健康、可持续的房地产发展新模式。

  综上所述，天津在2024-2025年的房地产政策调整中，展现了强二线城市在区域协同与市场改革中的担当与创新。通过打破京津冀户籍壁垒、实施全域限购限价松绑、以及创新存量盘活机制，天津不仅有效激发了市场活力，也为全国其他城市提供了宝贵的经验借鉴。

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