本文基于《2025年中国房地产年鉴》“产业篇”数据梳理分析。

  2024年，全国绝大多数地区商品房销售面积同比下滑，仅天津、湖北、海南、青海4个地区实现同比正增长，其余27个地区均为负增长，且多个省份跌幅超过15%。

  1、区域表现分化

  全国仅有的4个地区销售同比上升，表现出较强的市场韧性：海南受益于自贸港建设与文旅地产需求支撑，成为全国销售增速最高的地区；青海基数较低，保障性住房建设与本地刚性需求释放带来小幅增长；天津、湖北是直辖市与中部大省，核心城市需求支撑下，销售实现微增。

  江苏、山东、广东三个经济大省，销售规模仍位居全国前三。广东全国销售规模第三，但跌幅在TOP3中最大，大湾区部分城市市场降温明显；江苏跌幅相对温和，市场韧性略强。

  福建、广东、云南、宁夏、四川等多个省份销售同比跌幅超过20%，反映出市场信心的严重缺失。以东南沿海、西南、西北省份为主，前期市场过热、库存高企、人口外流是主要诱因。

  全国大部分地区跌幅在5%-20%的“普遍调整区”，是占比最高的梯队，涵盖了河北、浙江、河南、湖南等大部分省份。

  2、市场分化的核心逻辑

  基本面因素：人口、经济与居民购买力

  人口流动与城镇化进程。人口持续流入、城镇化率仍有提升空间的地区，购房需求具备天然支撑。例如海南（销售增速 + 3.6%），除了本地刚需，更受益于自贸港政策吸引的外来定居、养老和文旅置业需求；天津、湖北的微增，也与核心城市的人口集聚效应有关。人口持续外流、老龄化严重的地区，刚需和改善型需求双双萎缩。如东北三省、山西、云南等，人口流出直接导致购房需求基数下降，销售规模持续收缩。

  经济景气度与居民收入预期

  经济韧性强、居民收入预期稳定的地区，购房意愿和支付能力更强。江苏、山东、广东虽同比下跌，但销售规模仍稳居全国前三，核心原因是其经济体量和居民收入水平仍支撑着庞大的市场基数；北京跌幅显著小于其他地区，也与一线城市居民购买力相对稳定有关。产业结构单一、经济增速放缓的地区，居民就业和收入预期走弱，直接抑制购房需求。福建、广东、四川等跌幅靠前的省份，部分依赖出口、传统制造业的城市，受经济波动影响较大，居民购房信心不足。

  房地产调控与支持政策的落地节奏

  2024 年以来，多地持续出台的降首付、降利率、取消限购、发放购房补贴等政策，在部分地区形成了阶段性需求释放。天津、湖北的微增，与当地针对刚需和改善型需求的支持政策落地密切相关；海南也通过优化购房资格、放宽落户等政策，间接带动了市场需求。部分地区政策虽有放松，但由于市场信心不足、居民预期偏弱，政策传导效率较低，未能有效拉动销售回升，如多数中西部、东北省份。

  区域发展红利与特殊政策加持

  自贸港、国家级新区、都市圈建设等政策红利，能为房地产市场带来额外需求增量。海南的销售正增长，核心驱动因素之一是自贸港政策带来的产业、人口和资本集聚，文旅地产、康养地产等特色需求持续释放，与其他地区以刚需为主的市场形成明显差异。

  外部环境与预期因素：市场信心与购房预期

  2024 年全国房地产市场整体仍处于调整期，房价下跌预期、房企债务风险等因素，加剧了居民的观望情绪，“买涨不买跌” 的心态导致购房需求释放节奏放缓。即使部分地区出台了支持政策，但居民对房价走势、收入预期的担忧，使得政策对销售的拉动效果有限，多数地区仍维持下跌态势。

  部分房企资金链紧张、债务压力较大，导致项目停工、延期交付，进一步打击了购房者信心，抑制了市场成交。房企风险暴露较多的地区，购房者更倾向于选择现房、国企开发项目，中小房企项目去化困难，拉低了整体销售规模。

  免责声明：本文内容由深度智联根据《2025年房地产年鉴》相关数据资料，自主拆解、整理分析，不构成任何投资和决策建议，使用前请核实。