本文基于《2025年中国房地产年鉴》“产业篇”数据梳理分析。

  2024年香港房地产市场呈现出整体价格持续下行、小户型跌幅显著、大户型相对抗跌的特征。

  一、2024年市场核心表现

  1.整体价格持续下跌，跌幅普遍扩大。

  2024年，香港私人住宅各面积段平均售价全部同比下跌，且多数面积段跌幅较2023年明显扩大。中小户型（少于100㎡）跌幅显著，三个面积段跌幅均超过11%，其中70-99.9㎡跌幅达13.61%，为所有面积段中最大。大户型相对抗跌，100㎡以上面积段跌幅明显小于小户型，100-159.9㎡仅下跌4.21%，显示出一定的韧性。

  2.价格梯队仍清晰，但价差略有收窄。

  2024年，香港住宅价格仍保持“面积越大、单价越高”的格局。单价最高为160㎡或以上（248796港元/㎡），单价最低为少于40㎡（133876港元/㎡）。最大价差约114920港元/㎡，较2020年的86570港元/㎡价差扩大，但较2023年的111061港元/㎡价差略有收窄，主要因小户型跌幅更大。

  3.小户型跌势更猛

  从五年周期看，香港房价自2021年见顶后持续回落，不同面积段的累计跌幅差异显著：少于40㎡累计下跌28.41%；40-69.9㎡累计下跌22.57%；70-99.9㎡累计下跌21.24%‘’100-159.9㎡累计下跌12.73%；160㎡或以上累计下跌9.06%。小户型的累计跌幅是大户型的3倍以上，反映出刚需市场的压力远大于改善和高端市场。

  二、市场特征与成因分析

  1.中小户型成为价格下跌“重灾区”

  2024年，少于100㎡的三个面积段跌幅均超过11%，远超大户型。核心原因主要是：刚需买家购买力受经济环境、利率高企影响，入市意愿不足；大量小户型二手盘供应释放，加剧价格竞争；投资性需求退潮，而小户型曾是投资客的主要选择之一。

  2.大户型展现出一定的抗跌性

  100㎡以上面积段跌幅明显收窄，尤其是100-159.9㎡仅下跌4.21%。核心原因主要是：高端买家受利率和经济波动影响较小，购买力相对稳定；大户型供应稀缺，尤其是优质地段的大面积住宅；部分买家认为房价已处于低位，选择置换升级，支撑了改善型需求。

  3.市场下行周期仍未结束

  2021年是香港房价的峰值，此后连续三年下跌，2022年全市场首次出现普遍性下跌，大户型跌幅（-12.66%）一度超过小户型；2023年大户型率先出现分化，160㎡以上面积段甚至出现6.03%的上涨；2024年市场整体再次同步下行，多数面积段跌幅较2023年进一步扩大，小户型跌幅重新领跑，大户型也结束了短暂的反弹，转为下跌。

  总体来看，2024年香港房地产市场仍处于深度调整期。价格下跌仍是主旋律，市场整体信心尚未恢复。市场分化加剧，刚需市场压力显著大于高端市场。连续三年下跌且2024年跌幅扩大，显示市场仍未企稳，后续走势需关注利率变化、经济复苏及政策调整。

  免责声明：本文内容由深度智联根据《2025年房地产年鉴》相关数据资料，自主拆解、整理分析，不构成任何投资和决策建议，使用前请核实。