本文基于《2025年中国房地产年鉴》“产业篇”“市场篇”数据梳理并分析。

  2024年，房地产开发资金来源10.8万亿元，同比减少17%，降幅大于房地产开发投资降幅7个百分点，房企资金压力持续加大。分来源看，2024年，房地产开发资金来源的四个构成部分均继续上年负增长态势，降幅分别为国内贷款6.1%、利用外资26.7%、自筹资金11.6%、其他资金21.7%。

  其他资金主要为房屋销售回款，包括定金及预收款、个人住房按揭贷款，房屋销售回款降幅较大。房屋销售回款占房地产开发资金来源的45.7%，占比比上年下降了5个百分点，其中定金和预收款同比减少23%，个人按揭贷款同比减少27.9%，降幅均较上年扩大。

  一、结构变化：销售回款 “压舱石” 功能崩塌

  1. 销售回款： 销售回款（定金及预收款、个人按揭）是房企资金的第一大来源，2024 年占比仍高达 45.7%，但同比降幅扩大至 21.7%，成为资金收缩的核心拖累。定金及预收款同比下降23%，反映市场信心不足，购房人观望情绪浓厚，新房去化困难；个人按揭贷款同比下降 27.9%，降幅进一步扩大，说明居民购房需求疲软、加杠杆意愿低迷，叠加银行对房企项目按揭放款的风险偏好下降。占比下降 5 个百分点，意味着房企对销售回款的依赖度被动降低，被迫转向其他成本更高、更不稳定的融资渠道。

  2.自筹资金 2024 年同比下降 11.6%，延续了 2022-2023 年的双位数下滑趋势。自筹资金的核心组成部分（房企股权融资、债券融资、非标融资）均处于收缩状态：股权融资受政策限制，房企发债融资仍以借新还旧为主，净融资额持续为负；非标融资受监管和风险偏好影响，规模大幅萎缩。自筹资金的持续下滑，说明房企自身的资本补充能力和外部直接融资渠道已经严重受阻。

  3. 国内贷款 2024 年同比下降6.1%，降幅较 2022-2023 年明显收窄，说明银行对房企的信贷支持边际改善（如保交楼专项借款、开发贷展期等政策落地），但整体仍未恢复增长。银行信贷 “托底” 但意愿偏弱，投放呈现明显的 “分化” 特征，优质国企、央企房企更容易获得贷款，而中小民营房企的信贷渠道依然狭窄，融资成本高企。

  4.利用外资 2024 年仅 31.6 亿元，同比降幅 - 26.7%，较 2020 年的 192 亿元下降超 83%，几乎可以忽略不计。这反映了海外资本对中国房地产市场的信心持续不足，叠加汇率波动、海外债务违约等因素，外资大规模撤离，无法再为房企提供资金支持。

  二、核心矛盾：市场信心不足是根源，融资渠道不畅是催化剂

  需求端：房价预期不稳、收入预期下降、期房交付风险等多重因素，导致居民购房意愿持续低迷，新房销售规模持续下滑，房企的 “第一还款来源” 被削弱，资金链的源头活水不足。

  供给端：部分房企的债务违约事件，引发了金融机构和市场对行业的风险重估，导致银行信贷、债券融资、非标融资等渠道的风险偏好持续下降，融资成本上升、额度收紧，形成 “销售下滑→资金链紧张→信用评级下调→融资更难” 的负向循环。

  政策端：。2024 年以来，保交楼、融资 “三支箭”、房企纾困等政策持续出台，但政策传导需要时间，且市场信心修复慢于政策落地速度，导致资金面的改善效果尚未完全显现。

  三、深层影响：行业出清加速，市场格局重构

  资金压力的差异，会加速房企的分化，资金充裕的国企、央企和优质民营房企，更容易在市场调整中抢占份额；而中小房企、高负债房企，将面临更大的生存压力，出清速度加快。房企资金链紧张，会直接传导至开发投资环节，减少拿地、新开工和施工投入，短期来看会加剧市场供应不足的问题，长期来看可能影响未来的住房供给结构。为了快速回笼资金，部分房企可能会继续采取降价促销的策略，对房价形成下行压力，进一步影响市场信心。

  免责声明：本文内容由深度智联根据《2025年房地产年鉴》相关数据资料，自主拆解、整理分析，不构成任何投资和决策建议，使用前请核实。