本文基于《2025年中国房地产年鉴》“发展篇”资料进行梳理。

  2024 年，物业服务企业面对市场承压、应收账款高企等挑战，积极采取多元经营策略，通过强化账款催缴、推进降本增效、升级基础与高端服务、深化地物协同等举措，夯实经营根基、提升服务品质，实现稳健发展。

  1.优化现金流管理，加大“催缴”力度

  针对应收账款高企、账期拉长等问题，物企制定并实施了多种更有针对性的催缴策略：

  其一，成立欠款追讨委员会。为了提升追讨欠款的效率，碧桂园服务首开行业先河，成立追讨欠款委员会，并由总裁徐彬淮挂帅，反映企业积极追讨欠款的决心和行动力。

  其二，聚焦优质项目、退出低质项目。如万物云，2024年上半年蝶城底盘数量增长至642个，蝶城内住宅项目中标率达75%，并退出了17个住宅物业项目。

  其三，住宅业主“花式”催收。具体措施包括催收奖励提升、激励政策提升、一户一策攻坚克难等。如开展缴费抽奖活动，提前预缴物业费的业主即可参与抽奖；又如项目成立催收执行小组，每天制定详细的催收计划和目标，并及时奖励当天催费有收获的员工。

  其四，开发商以资抵债。据不完全统计显示，2024年，万物云、融创服务、金科服务等8家上市物企与关联房企开展了十余笔以资抵债交易，合计抵消应收账款超26亿元。其中，万物云与万科开展了6笔以资抵债交易，共计抵消应收账款超12亿元。

  2.提升降本增效水平，科技应用更趋成熟

  面对人力成本上涨但物业费难以同步上调的挑战，物企通过精益管理和科技赋能实现降本增效。在组织精简方面，世茂服务通过“职能一线下沉、业务区域化管理”模式，2024年上半年员工成本下降6.9%，人均效能提升至9.2万元/人。远洋服务试行职能共享中心，人均在管面积和核心净利润分别提升6.4%和8.1%。科技赋能上，中海物业利用无人机检测外墙瓷砖，效率提升约90%，费用节省30%。万物云的飞鸽工单系统优化调度流程，试点项目人工有效作业时间从7.4小时提升至9.1小时，效率提高18.7%。这些措施有效提升了物企的盈利能力和服务水平。

  从长远发展的角度来看，物业服务企业必须坚守服务初衷，始终以提供卓越服务为核心。万物云在十周年推出“智选”产品和“灵石”系统。“智选”实现住宅“弹性定价”，将服务选项和定价权交给业主，必选与自选服务灵活配置。“灵石”系统作为智能决策核心，构建泛在实时的物联感知体系，提升资产管理效率。其代表着万物云在资产管理领域率先构建了一个泛在实时、全域覆盖的物联感知体系，打造了“云调度、边计算、端智群”的先进数据架构。

  3.基础服务越来越“卷”“底限”与“上限”同步提升

  2024年，住宅市场压力加剧，收缴率、满意度呈现下滑趋势，物业换手率则呈现上升势头。与此同时，众多住宅小区的设施设备逐步老化，引发了部分业主的忧虑和不满。为应对挑战，物企通过服务创新与升级提升竞争力。

  基础安全服务方面，招商积余加强窨井安全措施，中海物业试点电梯维修保险，碧桂园服务启动“乘梯无忧”活动，万物云实现AED设备全覆盖并培训员工，有效提升社区安全。个性化服务上，部分物企推行“一户一策”，如新城悦服务针对空置房管理，招商积余设立多功能“小招服务站”，永威物业提供退租验收服务，旨在精准提升服务质量，增强业主满意度和忠诚度。

  4.地物协同更进一步，服务前置更加凸显

  随着住房回归居住属性，地产开发与物业管理的联系日益紧密。物业服务企业通过创新服务和精细化管理提升居住体验。从规划设计到日常运营，集团企业推进地物协同发展战略，打造全链条服务体系。在规划设计阶段，保利物业发布《品质回顾手册》，并通过“五审两验一评估”的八维嵌入式服务，助力地产项目在各阶段品质提升。

  案场营销阶段，招商积余和华发物业提前运营会所，提供高端服务功能，如武汉招商·武昌序的序Club小程序和珠海湾玺壹的湾玺荟CLUB，增强准业主的服务体验。

  承接查验阶段，金地集团采用联合预验收模式，多轮验房确保交付品质。

  日常运营中，保利地产与保利物业每季度召开联席会议，围绕满意度、维修、交付等维度优化流程，全方位提升客户体验。

  5.服务体系持续升级，个性化、高端化显现

  逐步优化和提升服务体系已成为众多物业企业的共识。这些企业不仅在服务内容上推陈出新，更在服务方式上更加注重科技应用，致力于提升服务品质和优化客户体验，以敏锐应对市场动态和客户需求的变迁，推动企业持续发展。

  2024年，中高端住宅成为主导力量的环境下，针对高端服务领域的体系发布与更新更为显著，更加聚焦于提升服务品质和满足精英消费群体的需求。保利物业焕新发布“东方礼遇”服务体系，通过“不断线”的极致响应，“不断点”的房产维养，“不断代”的科技兑现服务，为客户提供真诚服务。金茂服务升级MOCO服务体系2.0，创新提出以“服务美学”为引领的高端住宅物业服务体系，推出《金茂服务“金玉满堂”服务产品价值体系》。宸嘉物业发布“CARE”服务体系，以隐藏式服务诠释高端服务精髓。

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