本文基于《2025年中国房地产年鉴》“发展篇”资料进行梳理。

  2024年，面对纷繁复杂的国内外形势以及日趋激烈的市场竞争，房地产估价行业整体收缩发展。为应对外部环境带来的冲击，房地产估价机构从传统业务模式不断向房地产全流程咨询、城市更新、存量资产盘活、乡村振兴等新兴领域拓展，并积极加快数字化转型，运用AI提升自身竞争力，实现可持续发展。同时，行业监管力度日益加大，进一步营造公平竞争的市场环境。

  一、行业整体发展持续放缓

  随着我国经济从高速增长阶段转向高质量发展阶段，房地产市场及房地产业正经历着深刻的调整与转型，房地产估价机构普遍遭遇了发展瓶颈，机构规模持续萎缩。2024年，全国房地产估价机构数量同比下降了1.0%，但降幅比去年减少0.3个百分点。与此同时，房地产估价行业市场竞争日益激烈，来自其他领域的机构不断地“跨界”竞争，小型估价机构面临来自大型机构的竞争压力，愈加难以在市场中立足。据中房学数据统计，三级估价机构1190家，同比减少6.2%，降幅比去年扩大了7.1个百分点；一级机构分支机构980家，同比减少3.4%，整个行业正面临着结构性的优化与调整。

  二、估价业务领域不断深化与拓展

  当前，受房地产估价行业外部及内部多重因素影响，房屋征收、土地使用权出让、房地产抵押等活动的数量不断减少，房地产估价的传统业务量有所下降，收入有所降低。部分房地产估价机构积极进行转型升级，立足新发展阶段，把握新发展趋势，拓展新业务领域，一方面，在传统业务中深挖新的业务增长点，如在房屋征收评估中开展项目前期的可行性研究评估、社会稳定风险评估以及征收后期的资金成本平衡试算等；在银行抵押贷款评估中，开展续贷评估、贷后重估、抵押品处置价值评估等。另一方面，越来越多的估价机构从传统业务模式不断向高质量的咨询顾问、城市更新、工程尽调、ESG服务、资产管理服务等全链条多元化服务发展，同时针对不同客户群体提供定制化、个性化的估价解决方案，满足社会经济发展进程中日益多样化的估价需求。

  三、行业数字化转型进程加快

  随着新一轮科技革命和产业变革深入发展，人工智能（AI）成为发展新质生产力的重要引擎，正深刻改变传统生产模式和经济发展形态，在各行各业的应用日益广泛，而房地产估价行业也因其数据密集、规律复杂、决策依赖性高的特性，成为AI技术能够充分发挥作用的领域之一，给估价行业造成了一定的冲击。传统的估价方式逐渐被机械化、自动化的估价工具所取代，导致估价成本降低，估价机构收益减少。在此背景下，估价机构迈出了数字化转型的重要步伐，通过自行开发、合作开发、外购等方式，积极搭建估价数据平台，研发新型产品，涵盖了自动估价、估价报告的一站式生成系统、物业查勘的系统化处理、GIS领域化以及数据采集与分析的信息化等多方面，逐步实现估价效率和估价质量的提升。但总体来说，尽管行业的数字化发展已取得一定成果，但还处于初级阶段，仍面临业务流程标准化程度较低、数据孤岛现象普遍存在、决策过于依赖人工经验等制约因素。房地产估价机构应积极拥抱这一变革，主动学习和应用新技术，提升自身竞争力，实现可持续发展。

  四、行业监管力度不断加强

  近年来，估价机构以恶性压价等不正当手段招揽业务的行为愈演愈烈，不仅无法保证估价基本质量，还加剧了估价机构执业风险。同时，受房地产市场调整影响，一些房地产抵押物价格下降，部分估价机构为迎合委托人需求高估抵押价值，扰乱了估价市场秩序，加大了房地产信贷风险。2024年4月12日，国务院印发《关于加强监管防范风险推动资本市场高质量发展的若干意见》，明确“进一步压实发行人第一责任和中介机构‘看门人’责任，建立中介机构‘黑名单’制度。坚持‘申报即担责’，严查欺诈发行等违法违规问题”。2024年10月28日，四川省财政厅、四川省自然资源厅、四川省住房和城乡建设厅联合印发《关于推动资产评估行业高质量发展的意见》，这是地方政府首次多部门联合对资产评估行业高质量发展进行全面部署安排，针对行业焦点的收费价格内卷、低价中标的问题，提出“推动评估委托人建立以质量为导向的选聘机制，按照市场自愿原则选择与评估事项能力相当的评估机构”。“严禁擅自设立和提高评估机构依法自由参与评估市场的限制门槛，严禁干预评估专业人员依法独立、客观、公正从事评估业务，严禁评估机构以恶性压价、支付回扣、虚假宣传等不正当手段获取评估业务”。随着行业监管力度不断加大，行业执业环境日趋净化，房地产估价的市场环境将更加公平有序。