2026年至今，随着“金三银四”诸多城市楼市供求升温，叠加政策效应持续释放，市场预期和信心逐步改善，新项目开始加快入市节奏。

  4月份重点50个城市新房新增供应环比增加22%，成交面积同环比持平微降，近半数城市同环比正增长，“五一”假期同样热度延续。

  这一轮市场复苏与以往高端项目“一头热”不同，此次刚需刚改盘表现出色。2026年4月，刚需首改项目在3月的基础上继续回升。随着更多“新规项目”的持续入市，产品与价格双优的高性价比项目也将成为支持市场的另一支点。

  2026年4月，全国重点50城市新建商品住宅成交面积约1278万平方米，环比小幅下降7%，同比减少2%，单月同比跌幅持续收窄。其中近半数城市同环比正增，如北京、深圳、西安、天津、武汉、厦门等。进入5月，受新政加持，深圳、天津、武汉热度延续。

  聚焦到具体城市项目去化来看，普睿数智城市机构调研数据显示，4月份13个重点城市开盘或加推房源整体去化率为29%，环比下降5个百分点，但相较1月份仍增加1个百分点。整体趋势仍在复苏过程中。

  4月有7个城市环比增加，分别为北京、上海、广州、深圳、杭州、武汉和南京。其中，北京、深圳、杭州、武汉、南京5个城市同环比齐增。去化率最高的为杭州和武汉，平均去化率分别达到58%和56%，主要是供应结构因素影响。

  如4月份杭州共42次推盘，平均去化率较3月份上涨14个百分点。一圈层滨江区府、钱江世纪城与蒋村3盘首开去化率96%，钱江新城二期2盘加推，去化率59%。

  武汉4月新规项目主导开盘去化，新推盘项目9个，老规项目已不再做集中开盘活动，共计推售1278套（环比下滑3%），认购721套（环比上涨40%），去化率56%，开盘热销项目共同特征：阶段性断供区域+唯一新规产品+产品均好性。

  从4月份重点城市首开加推热销项目整体来看，与以往豪宅火热、刚需遇冷不同，在3月“刚需刚改”项目领跑的背景下（详见《终于轮到刚需领跑了》），4月“刚需首改”项目继续回升。其中，区域稀缺、新规产品和价格适中的高性价比刚需项目热销案例显著增加。

  如北京的方程国贤府项目，于4月11日开盘，推售价格4.3-4.7万元/平方米，该项目主推78-117平方米的三至四居户型，通过阳台、飘窗等赠送，得房率达90%-97%，精准适配刚需刚改家庭，去化率达74%。

  武汉的城投红树林项目为前提红盘项目加推，该项目主要弥补了板块断供，再叠加约106-132平方米的新规产品和低价优势，最终去化率达85%。

  总体来看，如今热销的“刚需首改”产品表现为：新规项目占比提升，产品配置设施升维、单价总价降维的特征，适配主流购房者对高品质的高性价比产品的需求。

  除此之外，杭州、上海、深圳等高端住宅还是延续热销势头，如上海的翡雲悦府、中环麓岛和前滩元境实现100%去化，其中前滩元境更是成为上海今年首次触发积分的项目。

  从4月份重点城市项目认购套数超过100套的典型热销项目来看，同样表现为刚需首改项目扎堆，核心驱动仍为以价换量，在总价降低同时产品超配、配套完善、高得房率，实现产品与价格双优的高性价比项目即能实现连续热销。

  可以看到，当前诸多开盘表现不俗的刚需首改项目已为市场打开了一条成功路径，市场需求仍在，只是要求正在变得越来越高，这对企业而言，既是挑战也是机会，未来用心做好产品也将变得更为重要。

  综合来看，随着政策托底效应将持续释放，重点城市新房供应提质缩量，“位置好、产品好、价格好、实景好”的八边形优质新品陆续入市将进一步支撑市场基本面，短期行情仍以平稳修复为主。

  市场购买力加速向地段稀缺、产品力突出、性价比较高的头部项目集中，刚需改善与高端需求各有支撑，整体呈现开盘去化回升、热销红盘领跑市场的格局。