本文基于《2025年中国房地产年鉴》“市场篇”资料进行梳理和分析。

  采用的商业地产发债企业样本主要为租金收入占其营业总收入60%以上或持有型物业租赁收益贡献及经营活动现金流入量不低于上述各项总额50%的境内尚有存续信用债券的发行主体，共计17家。

  1.存续债券情况

  从商业地产发债企业情况看，目前存续的发债主体评级均在AA+以上，整体信用水平较高，其中AAA级共8家，AA+级共5家，企业性质以大型央国企为主，部分发债主体近一年内无公开市场评级。目前商业地产存续债券余额前三位分别为陆家嘴系企业、普洛斯和张江高科，其债券余额占存续债券总余额的比重分别为31.57%、12.42%和10.57%。

注：1. “--”表示该发行人近一年内无公开市场评级；2. 表中数据统计时间节点为2025年4月10日，海外美元债余额按当天汇率折算为人民币。

数据来源：根据Wind数据整理。

  2.债券发行情况

  从融资渠道看，商业地产发债企业的发债品种以公司债和中期票据为主，证监会主管ABS规模也较大；从发行期限看，中期票据发行期限以3年期为主，公司债发行期限主要集中在3～5年期。截至2025年4月10日，主要商业地产发债企业存续债券余额合计约1054.77亿元，其中存续中期票据、公司债和证监会主管ABS余额的比重分别为28.53%、28.61%和17.92%。

  （亿元）

图  主要商业地产发债企业存续债券融资渠道构成

注：图中数据统计时间节点为2025年4月10日，海外美元债余额按当天汇率折算为人民币。

数据来源：根据Wind数据整理。

  3.债券到期情况

  从商业地产发债企业存续债券到期情况看，经过2024年及2025年一季度债券到期高峰，未来三年到期债券分布较为均衡，每年到期债券规模约占总规模的20%，行业集中偿付压力不大。

  （亿元）

图  主要商业地产发债企业存续债券余额到期分布情况

注：图中数据统计时间节点为2025年4月10日，海外美元债余额按当天汇率折算为人民币。

数据来源：根据Wind数据整理。