本文基于《2025年中国房地产年鉴》“发展篇”资料进行梳理和分析。

  2024年土地市场成交养老土地124宗，同比下降13.29%，土地类型以社会福利用地为主，占比98.2%；从占地面积看，2024年成交养老土地占地面积207万平方米，同比下降14%，累计3108.11亩；从建筑面积看，按照平均容积率1.6计算，2024年养老建筑面积331.54万平方米；从土地成交价格看，2024年平均楼板价为1424.34元/米，同比增长7.9%。

  2024 年养老土地市场呈现量降价升格局。

  从成因来看，土地成交规模下滑，主要源于房企资金承压持续退出养老拿地赛道，地方政府由粗放供地转向按需精准控量、严控闲置低效出让；同时险企、连锁运营商等市场主体投资模式向轻资产转型，更多采用公建民营、委托运营方式，新增拿地需求明显减弱，叠加养老项目回报周期长、社会福利用地用途约束强，进一步降低市场主动囤地意愿。而楼板价逆势上涨，核心是成交地块向配套成熟的优质区位集中，叠加央国企、地方康养平台成为拿地主力，资金实力雄厚、拿地侧重长期布局，叠加优质养老地块供给稀缺，共同支撑地价稳步抬升。

  从行业影响来看，养老土地供给收缩倒逼行业从增量拿地开发，转向存量盘活、轻资产运营为主的发展模式；地价抬升进一步抬高行业准入门槛，中小民营机构逐步出清，市场资源向央国企、险资及头部运营企业集中。此外，社会福利用地绝对主导的格局，也使得项目业态同质化加剧，同时推动行业更加注重开发落地质量与后续运营能力，重规模扩张的发展逻辑逐步向重实效、重运营转变。

  （宗）

图 2018—2024年养老用地成交宗数

数据来源：CRIC康养产业数据系统。

  （万平方米）                                                              （%）

图 2018—2024年养老用地成交建筑面积

数据来源：CRIC康养产业数据系统。

  （元/米²）

图 2018—2024年养老用地平均成交楼板价

数据来源：CRIC康养产业数据系统。