本文基于《2025年中国房地产年鉴》“市场篇”资料进行梳理和分析。

  2024年，实体商业运营仍面临较大挑战，宏观经济增速影响办公楼需求，商业营业用房和办公楼销售额降幅均在10%以上，新增供应量创近年来的新低。

  2024年，全国消费市场整体有所复苏，商品零售额和餐饮收入同比分别增长3.2%和5.3%。从不同业态来看，限额以上零售业单位中，百货店和品牌专卖店零售额同比分别下降2.4%和0.4%，实物商品网上零售额同比增长6.5%（占社会消费品零售总额的26.8%），实体商业运营在电商冲击下仍面临较大挑战，商业营业用房销售额5728.15亿元，同比下降13.6%，降幅显著扩大。办公楼方面，宏观经济景气度和租金水平的整体持续下调对办公楼销售形成较大压力，2024年办公楼销售额3207.64亿元，同比下降14.3%，降幅有所扩大。

  近年来商业地产供需规模持续缩减，同时受房地产企业流动性压力等因素影响，供需格局存在较大波动。2024年，商业地产新增供应量创近年来的新低，商业营业用房和办公楼的竣工销售比均在0.8倍左右。

  供应收缩但待售面积仍在上升：办公楼待售面积达5313万平方米，同比增长8.6%；商业营业用房待售14437万平方米，虽仅微增0.6%，但绝对量高企，存量去化缓慢与新增需求疲软形成结构性矛盾。叠加房地产开发投资中办公楼（-9.0%）和商业营业用房（-13.9%）持续负增长，说明资本已系统性缩减该领域投资。行业处于大量存量项目去库存阶段。

  综上，2024年实体商业运营并非单纯受短期波动影响，而是进入深度调整周期：需求端受宏观经济与企业信心双重制约，供给端则因预期转弱而主动退坡，供需错配加剧了经营压力与资产估值下行风险。后续商业地产供求矛盾的缓解仍有赖于宏观经济提振需求，加之当前商业地产项目投资回报率处于较低水平，行业仍将持续面临库存消化及优胜劣汰的压力。

  （万平方米）                                                               （倍）

图 2014-2024年全国商业营业用房供求情况

数据来源：根据国家统计局数据整理。

  （万平方米）                                                               （倍）

图  2014-2024年全国办公楼供求情况

数据来源：根据国家统计局数据整理。