本文基于《2025年中国房地产年鉴》“发展篇”资料进行梳理和分析。

  2024 年康养产业投资呈现明显结构分化：央国企、险企、连锁运营企业、综合类企业四大主体持续加大康养养老投资布局；而传统房企、外资养老投资同步大幅下滑，行业投资主力完成新旧切换。

  （1）央国企平台：2024年央国企平台康养项目投资数量增长30.2%；从结构来看，央国企投资项目数量占总项目数量的44.6%，受益于地方康养平台实质性投资开始落地；（2）险企：投资项目数量增长12.5%，同时险资企业开始转变投资模式，由重资产向“轻、中”结合转变，自建与合作并行，机构与居家养老共进；（3）连锁运营企业：2024年运营商斩获项目同比增长29.6%，运营方式以公建民营为主，委托运营、联合运营与自建自营为辅。（4）综合类企业：2024年1-10月份综合企业养老投资增长18.3%，同比增加4个百分点，涉及类型有零售、电力、贸易、能源、旅游等。

  2024房企投资大幅下降，同比减少34.7%。克而瑞漾美统计数据显示，2024年由房企投资运营的新开业项目数据仅31个，同比下降34.7%，降至近七年来新低。另外，以外资布局的项目看，同步进入投资下降状况。

  （个）                                                                     （%）

图 2018—2024年房企新开业项目统计情况

数据来源：CRIC康养产业数据系统。

  养老金融政策开启加速度，养老融资规模均达到历史性新高。（1）金融政策正式迎来历史性加速周期，2024年政府陆续发布养老金融多维度行动方案，涉及养老金第三支柱、多渠道养老企业融资，并出台一系列担保、授信、贷款举措。

  如：1月《关于发展银发经济增进老年人福祉的意见》、5月《关于银行业保险业做好金融“五篇大文章”的指导意见》、8月《国务院关于促进服务消费高质量发展的意见》等文件，系统提出强化“投贷债租证”协同、优化信贷管理、降低融资成本、探索养老REITs等举措；12月九部门联合印发《关于金融支持中国式养老事业服务银发经济高质量发展的指导意见》，进一步扩大信贷投放覆盖面。

  （2）养老信托发行数量与股权融资规模均达到历史性新高。2024年养老信托上市数量达15个，同比2023全年增长200%，打破历年不温不火现象。养老股权融资事件达27宗，融资额突破36.1亿元，同比2023年全年增长106%。

图 养老金融政策与融资情况

数据来源：CRIC康养产业数据系统。