本文基于《2025年中国房地产年鉴》“发展篇”资料进行梳理。

  2020年4月，我国基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）（以下简称“公募REITs”）试点工作正式启动。2021年6月，首批9个试点项目挂牌上市。2024年7月，国家发改委印发《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》（以下简称“1014号文”），部署推进公募REITs常态化发行工作，这是深化投融资体制机制改革和多层次资本市场建设的重要举措，标志着具有中国特色的公募REITs正式迈入常态化发行的新阶段。与此同时，历经数年调整，房地产市场的租赁现金流已基本回归至可持续的合理区间。2024年，以租赁住房、购物中心为代表的房地产REITs备受投资者关注，二级市场表现优异，房地产REITs快速发展的市场时机已经基本成熟。

  1、公募REITs发行节奏提速 规模持续扩大

  公募REITs试点四年来，制度规则持续完善，发行规模稳步增长，资产类型不断丰富，市场表现总体稳健，各方面参与积极性不断提升，现已正式进入常态化发行阶段。2024年，公募REITs发行数量和规模均大幅跃升，全年首次公开发行29只，为试点三年的发行数量之和；发行规模655亿元，超过沪深交易所首次公开发行募股规模（622亿元）。截至2024年12月31日，沪深交所上市58只公募REITs，发行总规模1609亿元。从底层资产类型来看，交通基础设施类发行规模最大，为687.71亿元；园区基础设施类发行规模次之，为259.26亿元。

  2.二级市场整体表现良好  配置价值进一步显现

  公募REITs的投资收益主要来源于二级市场股价上涨的资本利得以及底层资产稳定的高比例分红，兼具股债的部分优势，拥有流动性较高、收益相对稳定、安全性较强等特点。“1014号文”申报项目新增了市场化租赁住房、购物中心、商业街区、家居建材市场、养老设施等资产类型，适当放宽了部分资产的规模要求、净回收资金用于再投资的比例上限等。证监会先后出台《监管规则适用指引-会计类第4号》和对港合作措施，在制度层面明确了基础设施REITs的权益属性，并将公募REITs纳入沪深港通。

  免责声明：本文内容由深度智联根据《2025年房地产年鉴》相关数据资料，自主拆解、整理分析，不构成任何投资和决策建议，使用前请核实。