本文基于《2025年中国房地产年鉴》“发展篇”资料进行梳理。

  2024 年中央层面持续推进完善城轨 TOD 相关标准规范，优化基础设施用地供给、地下空间开发与混合用地政策，同时结合消费场景培育、都市圈建设等导向，多部门政策协同发力，为轨道交通场站综合开发、站城融合及 TOD 模式发展筑牢制度支撑、释放发展活力。

  1.城轨TOD领域标准建设持续推进

  自2023年中国城市轨道交通协会发布首个全国层面TOD领域的政策文件后，2024年城轨TOD领域标准建设再获进展。9月29日，由中国城市轨道交通协会资源经营专委会提出、由上海市隧道工程轨道交通设计研究院组织有关单位编写的《城市轨道交通场站及周边土地综合开发评价》（征求意见稿）团体标准公开征求意见。该标准对城市轨道交通场站及周边土地综合开发的多个环节，作出了详细的技术规范。不仅适用于新（扩）建的城市轨道交通场站及其上盖建筑，以及城市轨道交通车站及车站毗邻建筑的规划与设计；对于改建项目也具有重要的参照价值。这一标准的出台，将为城市轨道交通场站及周边综合开发评价，提供普适性的指导，有力推动土地综合开发利用与管理能力的提升。

  2.国务院公布城市公交条例保障设施用地

  10月23日，国务院公布《城市公共交通条例》，自2024年12月1日起施行。该条例旨在推动城市公共交通高质量发展，其中第十二条规定，城市人民政府应当依法保障城市公共交通基础设施用地。城市公共交通基础设施用地符合规定条件的，可以以划拨、协议出让等方式供给。在符合国土空间规划和用途管制要求且不影响城市公共交通功能和规模的前提下，对城市公共交通基础设施用地可以按照国家有关规定实施综合开发，支持城市公共交通发展。

  3.土地政策多维度助力TOD综合开发落地

  6月25日，自然资源部办公厅发布《节地技术和节地模式推荐目录（第四批）》，收录了38个节地技术与节地模式典型案例。其中，15个案例是围绕“用地下换地上”开展的实践。主要是通过城市交通系统互联互通、站城一体化建设、地上地下空间综合开发，构建铁路、机场交通枢纽综合体；通过合理开发利用地下空间，布设停车场、市政管线、学校风雨操场、污水处理厂等公共服务设施，支撑“平急两用”公共基础设施建设；通过立体划分市政道路空间，建设架空连廊、地面道路、地下通道，加强区域联通，缓解区域交通压力等。

  7月31日，自然资源部印发《关于探索推进城市地下空间开发利用的指导意见》，从强化规划统筹引领、健全用地供应政策体系、规范建设项目规划管理、完善产权管理等四个方面提出政策措施。计划用5年左右的时间，推动具备地下空间开发利用自然条件，且开发利用需求较大、管理水平较高的重点城市地下空间规划体系更加完善，开发利用政策体系更加完备，开发利用规模持续扩大，开发利用过程更加安全，国土空间保障能力不断提升，为经济社会高质量发展和高水平安全提供更好的要素保障。

  10月23日，自然资源部网站发布《关于加强自然资源要素保障促进现代物流高质量发展的通知》，鼓励地方政府与铁路部门优先利用既有铁路场站，整合毗邻区域土地综合开发利用需求，共同推进铁路物流园区建设。探索通过自主改造、土地置换、引入第三方投资等方式，推动铁路货运场站布局调整或升级改造。该通知还提出，增加混合用地供给，鼓励兼容物流功能。推进铁路物流场站设施用地分层立体开发，在符合规划的前提下，可兼容一定比例其他功能，并可分层设立建设用地使用权。

  11月21日，自然资源部办公厅印发《支持城市更新的规划与土地政策指引（2023版）》，推动支持城市更新的相关规划工作规范开展。该政策提出在轨道交通站点周边、公共空间周边、各级公共活动中心、重要滨水活动区、历史文化保护区等区域，鼓励土地混合使用，通过多功能复合吸引人口集聚，促进地区活力提升。

  4.多领域政策为TOD模式注入新活力

  6月24日，国家发展改革委等部门印发《关于打造消费新场景培育消费新增长点的措施》。提出推动购物消费多元融合发展。鼓励有条件的地方科学制定以公共交通为导向（TOD）的模式，优化城市公共交通场站地上地下空间综合开发，推进汽车客运站综合开发利用。

  7月31日，国务院发布《深入实施以人为本的新型城镇化战略五年行动计划》，提出实施现代都市圈培育行动。加快转变超大特大城市发展方式，依托中心城市辐射带动周边市县共同发展，培育一批同城化程度高的现代化都市圈，推动通勤便捷高效、产业梯次配套、生活便利共享，引导大中小城市和小城镇协调发展、集约紧凑布局。轨道交通是现代化都市圈发展不可或缺的基础设施，推进都市圈轨道交通网络建设，对于促进区域经济协调发展、提升居民生活质量、实现可持续发展具有重要意义。在这一过程中，围绕着都市圈轨道交通站点进行的综合开发将大有可为。

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