本文基于《2025年中国房地产年鉴》“宏观篇”数据梳理并分析。

  居住消费五年累计增幅约 15.1%，年均增速约 3.6%，增速明显低于整体消费支出（2020-2024 年从 27007 元增至 34557 元，累计增长 27.9%，年均增速约 6.3%）。占消费支出比重持续回落，五年下降 2.6 个百分点，下降幅度仅次于衣着、生活用品及服务，是八大类消费中占比下滑最明显的刚需支出之一。

  一、居住消费的结构特征：从 “购房相关” 向 “租房与使用成本” 转移

  城镇居民居住消费主要包括：房租、水电燃气、物业、维修、取暖等，不包含购房支出（购房属于投资行为，不计入居民消费）。结合当前市场背景，其变化呈现三个特征：

  房租支出：新房销售低迷，部分购房需求转向租赁市场，但同时房企存量房、个人多套房进入租赁市场，供给增加导致租金上涨动力不足，房租支出增速放缓。

  水电燃气、物业等刚性支出：居民家庭规模稳定，水电燃气、物业等使用成本随价格和服务标准调整温和上涨，是居住消费规模增长的主要支撑。

  住房维修、改造支出：新房交付量持续下滑，装修、维修等居住相关的改善性支出减少，对居住消费的拉动作用减弱。

  二、居住消费变化的核心原因

  1. 房地产市场调整，房价预期不稳、新房交付风险、居民加杠杆意愿低迷，导致购房需求持续疲软。购房行为减少，直接带动装修、家电、家具等 “后地产消费” 下滑，同时也影响了居民对住房品质改善的支出意愿。

  2. 存量房时代来临，我国城镇居民住房自有率超过 90%，新增购房需求放缓，居民更多转向存量房居住，新增居住消费（如首套房装修、购置）减少。存量房居住以日常使用成本（水电、物业）为主，这类支出刚性强、增速低，难以推动居住消费大幅增长。

  3.经济下行压力下，居民收入增速放缓，就业不确定性增加，预防性储蓄意愿上升，减少了非必需的居住改善性支出（如全屋定制、高端家电、二次装修等）。居住消费中，刚性支出（水电燃气、房租）占比提升，弹性改善性支出占比下降，整体增速放缓。

  4.房企存量房、保障房、长租公寓供给增加，叠加部分个人房东为应对空置压力下调租金，整体租金涨幅放缓，对居住消费的拉动减弱。部分城市租金补贴、公租房等保障政策，也降低了中低收入群体的房租支出压力。

  三、居住消费变化对房地产市场的反向影响

  1. 居住消费结构变化，反映市场需求重心转移。从 “购房” 到 “租房” 的需求转移，居民购房意愿下降、租赁需求上升的趋势，倒逼房企和地方政府加大保障性租赁住房供给，推动市场从 “增量开发” 向 “租购并举” 转型。居民对居住品质的需求转向存量房改造、老旧小区更新、社区服务等领域，这为城市更新、物业增值服务等存量业务带来新的增长点，也影响了房企的业务布局。

  2. 居住消费增速放缓，进一步强化市场调整预期。居住消费作为居民消费的重要组成部分，其增速放缓反映了居民对住房市场的信心不足，会进一步强化 “房价下跌、购房不划算” 的预期，形成 “预期转弱→消费收缩→市场低迷→预期进一步转弱” 的负向循环。同时，居住相关消费的低迷，也会影响房企对市场需求的判断，降低拿地和新开工意愿，加剧供给收缩的压力。

  免责声明：本文内容由深度智联根据《2025年房地产年鉴》相关数据资料，自主拆解、整理分析，不构成任何投资和决策建议，使用前请核实。