本文基于《2025年中国房地产年鉴》“产业篇”数据梳理分析。

  2024 年，多数城市住房合计销售面积（新房 + 二手房）同比小幅回升，市场整体呈现 “弱修复” 态势，但修复动力主要来自二手房市场，新房市场仍未走出调整通道。

  1、二手房：多数城市实现增长，市场韧性凸显

  2024 年，多数重点城市的二手住宅销售面积同比实现正增长，二手房成为支撑市场成交的主力。深圳二手房销售面积同比涨幅超 70%，是所有城市中增幅最大的；上海二手房成交1782.5 万㎡，同比上涨约 21.4%，稳居全国二手房成交规模第一；北京同比上涨约 13.3%；成都、西安、杭州、南京等强二线城市，二手房成交也实现了不同程度的增长，部分城市涨幅超过 10%。仅合肥、南昌、温州、银川等少数城市二手房成交同比小幅下滑，整体市场表现显著优于新房。

  2、新房：多数城市同比下滑，市场调整压力明显

  2024 年，多数重点城市新建住宅销售面积同比下降，新房市场整体处于调整期。成都新房成交同比下跌约 22.3%；杭州下跌约 30.1%，跌幅显著；郑州、武汉、长沙、济南等中部省会城市，新房成交也出现了不同程度的下滑，部分城市跌幅超过 10%。仅海口、贵阳、深圳、南昌等少数城市新房成交同比小幅增长，整体市场复苏动能较弱。

  3、市场逻辑：从 “新房增量主导” 向 “存量优化配置” 转变

  市场结构的分布变化分析：从下图可以看出，大量城市的2024年数据点相比2023年，都向右侧移动，说明二手房占比普遍提升，市场正加速进入存量时代。北京、上海2024年二手房占比已显著超过50%，是最典型的存量市场。深圳二手房占比从2023年的约35%跃升至2024年的近45%，市场结构发生了根本性的变化。郑州、长沙、厦门、青岛等城市，2024年二手房占比仍低于50%，新房成交仍是市场主力。但多数也呈现出箭头向右的趋势，二手房占比仍在缓慢提升。

  2024 年的重点城市市场表现进一步印证了全国房地产市场的结构性转变：二手房市场的活跃，反映出市场需求正从 “首次购房” 向 “置换改善” 升级，购房者更倾向于选择配套成熟、即买即住的存量房源；新房市场的持续调整，一方面源于前期供应过量、库存高企，另一方面也反映出房企拿地、开发意愿不足，新房供应结构与市场需求错配；政策层面，多地出台的支持政策（如降低首付、优化限购、推进 “以旧换新”）也更多地作用于二手房市场，进一步推动了市场结构的变化。

  总体来看，新房市场仍处调整期，修复动能不足，二手房成为市场成交的核心支撑：2024 年多数重点城市二手房成交同比增长，尤其是一线及强二线城市，二手房成交规模和增速均显著优于新房，市场存量主导特征持续强化。购房者需求从 “买新” 转向 “买好”，改善型置换需求推动二手房市场活跃，而新房市场则面临产品结构优化和库存去化的双重挑战。

  免责声明：本文内容由深度智联根据《2025年房地产年鉴》相关数据资料，自主拆解、整理分析，不构成任何投资和决策建议，使用前请核实。