本文基于《2025年中国房地产年鉴》“省市篇”资料梳理。

  2024年上海楼市核心特征为结构性深度分化、政策驱动行情。新房整体供应收缩，但供应向中心城区、高端豪宅倾斜，改善型大户型成交逆势向好，刚需中小户型竞争内卷，新房整体去化承压，仅高端豪宅保持高热度。保障性住房销量、市场占比双增，依托城市更新释放需求，有效托底整体楼市，对冲新房市场下行压力。存量房市场高度依赖政策，年内行情波动显著，年末新政落地带动成交大幅回暖，创下阶段性新高。

  一、供应减少但中心城区比例增加

  2024年，全市新建市场化住宅供应规模较前几年高位有所回落，供应减少是市场化成交下滑的主要原因之一。据市房地产交易中心统计，全年市场化住宅新增供应面积751万平方米，比上年下降23.2%。

  尽管全部供应缩量，但中心城区楼盘供应比例明显增加。分区域看，中心城区新增供应197万平方米，增长35.4%，占26.2%，比重比上年提高14.8个百分点；郊区新增供应396万平方米，下降28.7%；浦东新区新增供应158万平方米，下降42.7%。分价格段看，均价超10万元/米²的新增供应207万平方米，占27.5%，比重提高11.4个百分点；其中，均价超15万元/米²的新增供应86万平方米，其规模超过上年10倍。

图 2024年上海新建市场化住宅供应结构

数据来源：上海市统计局。

  二、市场化住宅冷热不均

  成交结构区域分化明显。2024年上市楼盘中，参加摇号客户组数占准售房源套数比例1超过200%的楼盘均位于外环线以内（最高为徐汇中海领邸：272%），而外环线以外仅17个楼盘该比例超过130%（最高为浦东唐镇安高申宸名邸：183%）。在中心区域楼盘去化率较高的带动下，全市新房市场保持一定热度。分区域看，中心城区市场化住宅销售面积174.93万平方米，比上年增长11.6%；郊区市场化住宅销售面积383.12万平方米，下降27.5%；浦东新区市场化住宅销售面积162.57万平方米，下降26.2%。

  高端住宅市场表现突出。2024年市场化住宅中，按面积段分，90平方米以下销售面积64.68万平方米，比上年下降14.3%；90-144平方米销售面积472.24万平方米，下降29.4%；144平方米以上销售面积183.70万平方米，增长14.1%。由此可见，大户型住宅销售面积的快速增长对市场化住宅的支撑作用显著。往年土地出让政策对中小套型占比限制严格，市场实际供应中以90-110平方米户型居多，此类户型同质化较为严重、产品竞争激烈；而大户型的稀缺性以及优越的功能性和舒适度，则更好地匹配改善性需求的增长。

  去化周期有所增加。随着房地产市场供求关系的变化，全市新建市场化住宅去化周期有所加长。2024年末，新建市场化住宅网上可售面积792万平方米，比年初增加21万平方米，去化周期约13.4个月（年末可售面积/当年月均成交量），比上年增加3.2个月，但比2024年9月末的14.6个月缩短。

  据中原地产统计，2024年新房市场累计认购4.6万组，比上年下降59%，项目平均认购率为78%。全年共计触发积分39次，下降近6成，触发积分项目基本集中全市热门板块，入围最高分为黄浦凯德茂名公馆114.72分。2024年全年共计开盘322次，开盘供应5.9万套房源，当日成交3.1万套，共计61个项目当日售罄，其中均价超过10万以上的豪宅“日光盘”有32个。整体开盘当日去化率持续走低，全年去化率为64%。全市共有149个项目开盘当日去化率不足50%。

  三、保障性住宅起支撑作用

  2024年，上海持续推进住房保障工作，全市保障性住宅销售面积636.11万平方米，比上年增长15.4%，占全部住宅销售面积的46.9%，比重提高9.1个百分点，对稳定全市新建商品房销售规模起到良好支撑作用。一方面，尽管成片二级旧里以下房屋改造已全面完成，但作为城市更新的重要环节，“两旧一村”改造仍在持续推进中。其中零星旧改和城中村改造过程中，受益居民对动迁安置房存在一定需求；另一方面，2024年保障性租赁住房完成大宗交易约30万平方米，这不仅是完善引进人才住房保障体系的新要求，也是对保障性租赁住房规模化经营的全新探索。

  四、存量住房对政策反应敏感

  2024年，上海存量住房市场的热度与政策调整的力度、频次紧密相关。从月度成交看，年初尤其是2月，在没有明显利好政策的情况下，市场观望情绪较浓，叠加春节因素，成交处于历史低位。但挂牌量增长和均价回调，促使成交规模低位企稳。1-5月月均成交120万平方米，累计成交面积下降9.0%。6月在“5·27沪九条”拉动下，购房需求迅速释放，当月成交197.59万平方米，创2021年7月以来最高。但政策效用时间较短，三季度成交量逐月回落至新政前水平。9月底中央释放“促进房地产市场止跌回稳”信号，“9·29沪七条”出台，同时，取消普通非普通住宅标准、降低契税等政策密集出台，对降低存量住宅交易成本较新房更为有效和直接。四季度起，政策效应持续作用，各月成交量环比连续增长，12月成交规模攀升至229.70万平方米，创2021年3月（309万平方米）以来的新高。

图 2023年-2024年上海存量住宅网签月度成交量

数据来源：上海市统计局。

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