不动产大宗交易市场上，险资身影愈发密集。

  就在近日，天津家鼎股权投资基金合作企业在天津滨海新区完成注册，总规模61亿元，主要出资方是友邦人寿、大家人寿、中宏人寿，以及脱胎于凯雷亚洲地产团队的启城投资关联平台。基金操盘团队同样由启城投资的专业人员组成，该团队曾操刀北京鼎好大厦、上海张江生物医药产业园等存量资产盘活，也是业界经典案例。

  记者获悉，3家保险机构选择联手具有外资背景的专业资管团队联合布局，有着深层考量。组团操作能够有效分散单一项目投资风险，撬动更多社会资金参与，满足大体量不动产项目的资金需求。更为关键的是，这只61亿元规模基金投资标的大概率锁定具备稳定租金收益的持有型不动产项目，此类资产可对接Pre-REITs及REITs资产证券化路径，也是当前险资股权类另类投资的主流配置方向。

  这并非个例。2026年以来，泰康人寿、长城人寿、友邦保险等头部保险机构接连出手，百亿元级基金密集落地，购物中心、高标物流、保租房等优质存量资产被险资纳入投资版图。

  另外，打法也出现一些新变化，险资不再独自拿楼收租，转而抱团成立不动产私募基金，试图以一种更专业、更结构化的方式，重仓中国核心存量资产。

  险资出钱，凯雷系操刀

  天津家鼎股权投资基金的整体投资结构清晰明确：险资出钱，专业团队操刀。

  从实际出资结构看，无锡城安鼎瑞（启城投资关联平台）出资30.49亿元，占比接近50%；友邦人寿出资12.5亿元，占比20.49%；大家人寿出资9.99亿元，占比16.38%；中宏人寿出资8亿元，占比13.11%。三大险资合计出资30.49亿元，总占比接近5成。资金端形成险资与产业运营方近乎1:1的对等出资格局，实现利益深度绑定与风险共同分摊。

  基金管理层面采用双GP运营模式。无锡启城远见（启城投资旗下主体）担任核心操盘方，负责项目筛选、资产并购、业态改造与运营提效；天津远见创新（大家人寿旗下平台）主要承担资金统筹监管、投资合规风控与险资协同。两大管理主体共同掌舵基金的投资决策与日常运营。

  启城投资是谁？

  启城投资作为老牌不动产私募投资机构，与全球知名资产巨头凯雷集团渊源深厚。2019年，启城投资正式从凯雷集团分拆独立运营，完整承接凯雷原亚洲房地产板块的核心管理团队与项目资源。这支团队在中国存量不动产市场深耕超过20年。启城投资创始人及实控人陈寒，曾担任凯雷集团合伙人，目前还是无锡启城远见的董事长兼法定代表人。

  独立运营之后，启城投资动作频频。2019年，其联合欧洲头部私募基金，斥资13.4亿美元完成对北京中关村鼎好大厦的股权收购，该笔交易成为当年北京商办地产领域规模最大的外资收购案之一。收购后，启城团队对大厦进行了大规模改造，调整租户结构，引入科技企业总部，租金水平和出租率均有明显提升。

  2023年，启城投资与周大福企业联合成立观博启城投资平台，切入产业园与长租公寓赛道，完成上海张江生物医药产业园等优质产业地产项目的收购布局。在物流与产业地产领域，启城系关联平台熠跃中国，目前持有并管理约170万平方米高标仓储、冷链及产业园区资产。

  三大险资什么来头？

  友邦人寿、大家人寿、中宏人寿均是国内不动产投资的长期参与者。2025年，3家险资曾联合多家投资机构，落地规模45亿元的“天津家寓”长租公寓专项基金，投向上海、北京等一线城市的保障性租赁住房项目，所投项目出租率长期维持在90%以上。此次再度联手加码61亿元不动产投资基金，是三方在此前合作基础上的持续深度布局。

  目前，这只61亿元基金成立时间尚短，具体底层资产项目尚未对外披露。但从操盘方启城投资的业务底色和3家险资的过往配置偏好来看，业内普遍预期投资方向将聚焦于物流地产及成熟产业园、长租公寓及保障性租赁住房、一线城市核心商办综合体等能够产生稳定现金流的资产类别。

  赚取长期稳健收益

  自去年以来，险资就密集以LP身份入局私募股权基金市场，通过布局持有型不动产、基础设施类等现金流稳健资产，博取跨周期的长期稳健收益。2025年，中邮保险联合产业资本组建投资基金，斥资108亿元收购上海博华广场，创当年国内单笔商办大宗交易新高。

  进入2026年，险资布局不动产的动作进一步加快。

  今年2月，泰康人寿、长城人寿、友邦人寿、中宏人寿等7家险资机构，联合高和资本成立规模为86亿元的不动产基金——天津兰沁基金，完成对北京、无锡、武汉3座荟聚购物中心的收购。这3座购物中心均由英格卡集团（原宜家购物中心）开发运营，长期保持较高的客流与出租率。

  该基金采用的正是“险资出钱、专业机构管项目”模式：高和资本担任GP，负责投资运营管理；多家头部险资作为核心LP，承担主要出资任务。

  “保险资金负债久期长，与优质商业地产项目长期稳定的现金流特性高度匹配。在利率下行周期，增加另类不动产配置，有利于提升组合收益稳定性，借助头部项目与成熟运营模式控制风险，通过交易结构设计提升安全边际与收益效率。”长城人寿方面人士表示。

  今年3月，国寿资本斥资6.29亿元，拿下上海杨浦区两个保障性租赁住房项目控股权。两个项目均位于杨浦核心区域，周边高校与科技园区集中，租赁需求旺盛。

  据执中ZERONE数据显示，2025年，保险业机构作为机构LP向私募股权基金的出资笔数从2024年55笔增长至2025年114笔，同比增幅达107.27%；认缴出资金额从2024年723亿元攀升至2025年1145亿元，同比增长58.41%。

  行业布局热潮背后，是当前市场普遍存在的“资产荒”环境。截至5月20日收盘，1年期国债收益率1.17%，10年期国债收益率1.74%，不足2%的收益水平显著低于险资的负债成本。传统固收类金融资产已难以满足险资常态化的投资收益需求，险资急需开拓新的收益来源。

  经历近3年行业深度调整，不少房企因流动性压力被迫出售核心资产。北京、上海一线核心区写字楼市场价格较2021年有较大幅度回落，部分资产已进入长线资金认为具备配置价值的区间。

  手握长期低成本资金的险资，成为主要接盘方。如2023年12月，新华保险联合中金资本设立坤华（天津）股权投资基金，规模达100亿元；2024～2025年，该基金收购了北京、南京、成都、银川等14座万达广场的控股权。

  中国保险资产管理业协会原执行副会长曹德云表示，中国保险资金投资不动产未来仍有较大的增长空间。从监管角度看，中国保险机构不动产投资比例上限为30%。

  而根据2025年度财报披露，头部险企不动产配置比例普遍在1.3%～3.1%区间，整体偏低。如中国平安，截至今年一季度末，不动产投资余额在总投资中占比3.1%。

  需要指出的是，险资不动产投资布局具备较强选择性，而非全面扫货。以北京、上海为例，2026年一季度成交的大宗物业中，位于核心商圈的占比超过7成，平均出租率在85%以上；而大量非核心地段的商业、写字楼，仍然有价无市。

  不动产长线投资同样暗藏风险，流动性偏弱、实际运营不达预期、不动产估值进一步下行等挑战依然存在。资本的流向已经改变，真正的考验才刚开始。