本文基于《2025年中国房地产年鉴》“政策篇”资料梳理。

  2024年，南京与无锡房地产政策调整呈现出鲜明的“链条打通”与“精准支持”特征。两地通过公积金政策的精细化适配、限售与交易限制的实质性松绑，以及房票安置的模式创新，构建了从旧房退出处置到新房购买支持的完整闭环，为破解存量房流通难题、激发改善性需求提供了极具参考价值的区域样本。

  一、 公积金精准滴灌：降低置换资金门槛

  在“卖旧买新”的置换链条中，资金周转效率是决定交易成败的关键。南京与无锡均对住房公积金政策进行了针对性优化，旨在通过额度上浮、认定标准重构及提取便利化，降低居民换房的初始资金压力。

  南京市在2024年7月5日发布的《关于实施存量住房“以旧换新”活动住房公积金配套措施的通知》中，明确了多项支持举措。首先，针对多子女家庭，参照我市多子女家庭住房公积金贷款额度，新购房住房公积金贷款最高可贷额度上浮20％。其次，政策优化了贷款次数认定逻辑，如原旧房曾经使用住房公积金贷款且已结清，在购买新房使用住房公积金贷款时，按原旧房住房公积金贷款的贷款条件认定结果执行。此外，新购房办理购房和还贷提取住房公积金业务，按购买原旧房时的提取条件认定结果执行，这一规定有效解决了因旧房历史贷款记录导致的新房提取障碍。

  无锡则在扩大公积金覆盖范围和提升可贷额度上做出了突破。无锡市在2024年5月7日的政策中，将借款人本人符合贷款条件的最高贷款额度调整为80万元，借款人及配偶均符合的最高调整为100万元。更为关键的是，无锡支持异地缴存职工在锡购房，职工在无锡市行政区域以外城市缴存住房公积金，并且夫妻双方或其直系亲属任意一方为无锡市户籍的，可申请办理公积金异地个人住房贷款。2024年9月29日的进一步优化政策明确，申请住房公积金贷款时，可将当年和上一年度租房提取金额与其个人账户余额合并计算家庭住房公积金可贷款金额，这一创新极大地提升了年轻群体及新市民的贷款能力。

  二、 限售与交易限制松绑：打通置换流通堵点

  存量房市场的活跃程度直接决定了“以旧换新”的可行性。南京与无锡通过解除限售令、优化套数认定等措施，大幅缩短了房屋流转周期，降低了置换成本。

  南京市自2024年11月26日起，对二手房限售期3年的限制实施了有条件的解绑政策。具体而言，买房人购买新建商品房后，名下处于限售期的二手房可上市交易；二孩及多孩家庭且有未成年子女的，名下处于限售期的二手房也可上市交易。这一政策精准指向了改善型置换群体，使得“卖一买一”链条中的旧房能够迅速进入市场，加速了资金回笼。同时，南京全市取消商品住房项目公证摇号销售要求由开发企业自主销售，进一步提升了市场交易的灵活性与效率。

  无锡在交易流程优化上采取了更为激进的激励措施。无锡市在2024年6月1日发布的《关于市区商品住房“卖旧买新”支持政策实施细则的通知》中明确，对购买新建商品住房的家庭，出售的原有住房可不受“在取得不动产权证2年内不可转让”的限制，允许按“先买后卖”顺序进行“卖旧买新”。这一举措彻底消除了改善型客户因担心旧房无法及时卖出而不敢下单新房的心理顾虑。此外，无锡对在2023年1月1日至2024年12月31日期间出售自有住房，并于2024年5月1日至2024年12月31日期间购买新建商品住房的家庭，给予“卖旧买新”契税补贴，真金白银地降低了置换成本。在套数认定上，无锡规定购房人在拟购住房所在区范围内无商品住房的，可认定为首套房，进一步享受首套信贷优惠。

  三、房票安置的模式创新：构建去库存新通道

  除了市场化交易，南京与无锡还积极探索，为“以旧换新”提供了兜底保障和多元化选择。

  南京通过都市圈一体化政策，扩大了“以旧换新”的空间范围。南京都市圈城市缴存职工在南京市购买自住住房，可以申请住房公积金贷款；反之，南京市缴存职工在都市圈其他城市购房，也可参照本市情况办理提取和还贷。这种区域间的政策互通，使得南京居民的“以旧换新”不再局限于本市，而是可以拓展至整个都市圈，极大地丰富了房源选择。同时，南京在城中村改造和城市更新中，优先采用房票安置或“以购代建”方式，引导被征迁居民进入商品房市场，既解决了安置问题，又促进了存量去化。

  无锡在2024年9月29日的政策中明确，允许房票在购买纳入房源信息库的新建商品房外，还可以购买车位；支持房票在同一征收项目被征收人间转让一次。更为重要的是，对尚未支持房票购买二手住宅的区域，允许使用房票购买二手住宅，所购二手住宅的原业主在购买新建商品房时可享受房票相关政策，这实际上构建了一个“房票-二手-新房”的闭环置换生态。

  综上所述，南京与无锡在2024年的“以旧换新”政策实践中，展现了从单一环节松绑向全链条系统集成的深刻转变。通过公积金的精准滴灌，降低了置换的资金门槛；通过限售与交易限制的松绑，打通了存量房的流通堵点；通过房票安置的创新，构建了去库存的多元通道。这些政策组合拳不仅有效激发了改善性住房需求，更为全国其他城市在存量时代探索房地产新模式提供了宝贵的“江苏经验”。

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