本文基于《2026中国房地产年鉴》“市场篇”对住房租赁金融市场的深度监测。2025年，中国住房租赁行业在融资端迎来历史性突破，保障性租赁住房REITs（不动产投资信托基金）从试点探索迈向“扩容提质”的规模化发展新阶段。随着苏州恒泰、上海地产两单首发及北京保障房、华润有巢两单扩募的成功落地，REITs常态化发行机制正式确立。这不仅标志着租赁资产证券化占比的大幅提升，更关键的是打通了收储存量房产的资金退出通道，为构建“投融管退”良性循环提供了核心金融支撑。本文将深入解析这一金融创新背后的数据逻辑与行业意义。

  一、融资规模增长：租赁市场融资311亿与资产证券化占比提升至61%

  2025年，住房租赁市场的融资环境显著优化，融资规模持续增长，且融资结构发生根本性转变，资产证券化产品成为主流融资工具。

  据不完全统计，2025年租赁市场融资总规模上涨至311亿元。其中，基金、债券等传统金融产品发行规模为121亿元，占比39%；而类REITs、公募REITs等资产证券化产品发行金额达189.99亿元，占比高达61%，较2024年提升了19个百分点。

  具体来看，在传统融资渠道中，债券发行规模为105亿元，占比33.8%；基金发行规模为16亿元，占比5.1%。在资产证券化领域，ABS发行36.59亿元，CMBS发行39.27亿元，类REITs发行66.04亿元，公募REITs发行48.09亿元。这一结构性变化表明，随着REITs市场的成熟，资本市场对租赁住房资产的认可度显著提升，直接融资渠道的拓宽有效降低了行业对传统债务融资的依赖。

  二、REITs首发与扩募：苏州恒泰上海地产首发与北京保障房华润有巢扩募

  2025年是保障房REITs实质性推进的关键年份，实现了“首发”与“扩募”的双轮驱动，验证了通过REITs平台持续整合存量保障房资产的可行路径。

  在首发方面，全年共有两单保障房REITs成功登陆上海证券交易所。2025年3月31日，汇添富上海地产租赁住房REIT举行上市仪式，发售价格2.724元/份，募集资金总额13.62亿元。随后于5月21日，华泰苏州恒泰租赁住房REIT上市，发售价格2.734元/份，募集资金总额13.67亿元。两单首发合计募集资金约27.3亿元，为地方国企盘活存量资产提供了典范。

  在扩募方面，两大标志性项目相继落地。北京保障房REIT作为首只完成扩募的保障房REIT，自2024年5月启动至2025年6月上市，历时13个月成功完成扩募。同年12月16日，华夏基金华润有巢REIT宣告首次扩募成功，这是第二单完成扩募的案例，也是首单由市场化机构运营的保障房REIT扩募案例，历时18个月完成。这些成功案例证明了REITs平台具备持续吸纳优质资产、实现规模扩张的能力。

  三、筹备梯队形成：超16家企业积极推进储备规模可观

  随着常态化机制的确立，市场参与热情高涨，已形成显著的示范效应和梯队格局。据不完全统计，截至2025年底，已有超过16家企业正在积极推进保障房REITs的筹备与发行工作。

  从参与主体看，筹备企业以实力雄厚的地方国企、城投公司及专业住房保障平台为主导，如上海临港集团、青岛房投、北京昌平保障房公司、雄安集团等，体现了地方政府盘活存量资产、创新融资模式的决心同时，万科集团作为市场化龙头企业的参与，也预示着保障房REITs对各类优质运营主体的吸引力不断增强。

  从项目布局与规模看，REITs底层资产已覆盖上海、北京、天津、武汉、西安、青岛、大连、宁波、南京、贵阳、福州、郑州、昆明等重点城市。已披露信息显示，单项目拟发行金额多在8亿至10亿元及以上，例如上海临港项目拟发行金额不低于10亿元，南京软件谷菁英公寓项目约10亿元，昆明安居集团项目不低于10亿元。初步估算，整体总储备规模可观预计未来将持续为市场注入增量资金。

  四、政策意义：REITs常态化打通收储存量房的资金退出通道

  保障房REITs的常态化发行，不仅是金融产品的创新，更是房地产去库存与保障房建设战略闭环的关键一环。

  当前，中央鼓励收储存量房产以提振市场预期，并在资金方面给予住房租赁团体购房贷款、保障性住房再贷款、地方政府专项债券三类支持。然而，长期持有运营面临资金沉淀压力。2025年保障性租赁住房REITs的实质推进，打通了收储资金的退出通道，解除了后顾之忧。

  这一机制大大提高了收储存量房产用作保障性住房的吸引力，使得“收购-改造-运营-REITs退出-再投资”的良性循环成为可能。通过REITs平台，社会资本得以参与保障性住房建设，既缓解了地方财政压力，又促进了房地产市场止跌回稳，实现了民生保障与市场发展的双赢。

  综上所述，2025年作为保障房REITs常态化元年，通过融资结构的优化、首发扩募的实践、筹备梯队的形成以及退出通道的打通，为中国住房租赁市场的高质量发展奠定了坚实的金融基础。未来，随着更多优质资产纳入REITs体系，租赁市场有望在“投融管退”全链条上实现更加健康、可持续的发展。

  （本文内容由深度智联根据《2026中国房地产年鉴》相关数据资料，自主拆解、整理分析，不构成任何投资和决策建议，使用前请核实。）