这一轮最核心的词语是“市民化”，而以前的城市化多是伪城市化、半城市化，没有把农民当成一个城市公民来看待，把农民排斥在外，通常称为外来服工人员、农民工等，这个群体的人民很难享受到城市中人的待遇，也无法为他们提供同等的公共福利享受，这个是有很大问题的，当然也有历史原因也不好完全否认它，但真正的城镇化、市民化，势必会带来住房和基础设计的大量增加，有专家计算会带来4万亿的投资，我很赞成城镇化是未来8-10年改革最大红利的说法。

我认为会更多一些，广东的城镇化水平较高，在统计上是存在问题的。现在全国城镇化水平是51%，但惠及的人口才为百分之三十多，有十几个百分点不属于惠及人口的范围，在以后，按照中央提出的“市民化”部署，要把这十多个百分点转化为“市民化”才能叫城镇化，每年还要增加一个百分点，按照相关计算，每年增加一个百分点，就会有1400百万农村人口转化为城市人口，10年间就会有1.4亿人变成城市市民，就以前积累的情况看，之前有接近2亿的人口没有变为市民，以前的两个亿人口加之未来10年间的接近两亿的农民要转化为市民，按照最低配置，住房、道路、桥梁、医院、学校都是必须具备的公共服务设施，保守的计算，每人最低都不可能少于10万元，10万乘以4亿，就等于四万亿，四万亿虽然都不会完全投入到房地产业中去，但对房地产企业绝对是一个大大的红利。

广东要把以前没有变成市民化的变为市民化，压力依然很大。另外广东有城镇化空间，广东所谓的城镇化程度高，更多指的是珠江三角洲地区，目前城镇化水平已达到70%左右，如果按日本东京城市圈的程度作为对比，珠三角的城镇化率完全可以达到90%，因此珠三角依然有进一步加强城镇化的任务。此外，广东的粤东、粤西、粤北还比较落后。因此，我对城镇化的理解上、表述上，与其他专家的观点一致。

在推进城市化的进程中，一定不要用旧的方式去推进，这样又会回到“世界工厂”的路子上去了，还是要转变经济发展方式，不要用过去的方式去发展未来的产业。城镇化只是一个过程，中央政府提出市民化概念，我们也不能指望明年就能开放户籍。

房企需要通过转型升级实现新一轮的发展。发展环境重大变化体现在：一是全球金融危机改变了世界的经济格局，从整个行业来看，坚持以往高速发展的增长方式对经济和房地产业都是不可持续的；二是十八大报告确定了今后五年经济和政策基调，经济发展增速减慢给行业转变发展方式预留空间，不大可能依赖房地产救市的措施，货币政策不会太宽松，区别的贷款政策也是主基调。十二五时期，房地产业政策环境和市场环境不同以往十年，以往的发展方式不会再继续。

面对变化的环境，房企转型升级迫在眉睫。转型主要通过产品的平民化和多元化。未来住宅产品的主流市场是平民化首次置业，城镇化过程中普通住宅需求量大；新兴住房市场要求住宅产品多元化，主要体现在老年住宅、旅游住宅、休闲度假住宅等。为实现转型，房地产业就要实现包容性增长，实现新型发展路径。

升级主要表现在经营模式的升级。以往我国房地产的经营模式是先建造房子再销售，今后的经营模式应转变为打造产业，走可持续经营道路，实现从香港模式向美国模式过渡 。房地产销售型企业转向销售租赁型企业，把房地产开发投资拆分为房地产投资业与房地产租赁业，把产品的投资属性与消费属性拆分，更好地满足普通百姓的居住需求，实现包容性增长。未来中国房地产业将探索摆脱"类制造业"特性，完成向"服务型"产业过渡的道路；探索中国房地产企业从"开发-销售"型企业转变为"经营-服务"型企业的道路，实现华丽转身，从低级阶段、幼稚时期走向高级阶段、成熟时期。

首先，大的开发商在本阶段本来也没有了大的资金压力，何况年头本来定的销售目标也不高，现在计划完成了，资金也赚到手了，手上货也不多了。从企业行为角度考虑，很自然就会把价格提上去，此外很多开发企业对明年的市场有着乐观的态度。但可以肯定的是，这种提价的确会给宏观经济层面造成伤害。根据经验判断，中央政府对这样的情况也不会坐视不管，因为调控影响了宏观经济发展。

此外还有一个不确定因素，即通胀预期。2012年10-11月，食品价格上涨，春节前夕也许会迎来又一轮物价上涨，由此判断，明年通涨预期会更高。一般来看，经济比较紧缩的情况下，政策是宽松的，经济扩张，通货膨胀情况下，政策严厉，对房地产不利。