[高力国际]2015年一季度北京住宅市场成交量同比小幅上升

  4月16日，高力国际召开2015年一季度北京物业市场回顾与展望新闻发布会，高力国际华北区研究部主管李牧对北京的写字楼、商铺、工业、住宅物业市场及投资市场进行了回顾分析，并对未来发展趋势进行了预测。华北区办公楼服务部董事周晓骏骅，华北区零售房地产服务部董事王晓兵及华北区产业及工业房地产服务部董事孙超同时出席。

  高力国际认为，尽管第三产业增速有所放缓，2015年一季度北京写字楼市场需求保持强劲，空置率受到大量新增供应的影响有所上升，租金仍维持高位；需求主要驱动力来自于金融、投资、能源、电子商务及IT等行业的内资企业；来自于金融企业的需求最为活跃，电子商务类公司的需求在本季亦有所增加；尽管租赁预算有所缩减，跨国企业仍在积极续租。

  国内外机构投资者对市场持续关注，尤其是对位于核心区域以及商业氛围逐渐成熟的新兴市场内具有较高升值潜力的写字楼物业，比如望京和丰台区的丽泽商务中心。

  商铺市场方面，北京优质商铺物业市场平均租金上涨，首层平均固定租金环比上升0.6%至人民币831.2元每月每平方米，且整体空置率进一步下降至10.2% 。商铺物业继续成为投资者关注的焦点，许多外资机构投资者亦倾向于投资诸如北京等一线城市，以作为进入中国市场的第一步。现有商铺项目方面，业主越发积极地对购物中心的建筑设计、装饰风格以及推广活动等各方面进行升级，以应对项目间的激烈竞争、线上零售渠道所带来的挑战以及消费者不断变化的品味。

  七个零售面积总计约40万平方米的优质项目有望于2015年入市。新增供应将主要集中在通州以及丰台等新兴子市场，反映出全市零售物业市场的持续去中心化趋势。由于需求较为强劲且新项目均声称录得较高预租率，预计新增供应对整体空置率的影响有限。主要商圈内的高入驻水平及持续需求将推动相关物业的租金增长，但随着新兴子市场存量占比不断增加，其低于全市平均水平的租金或将抑制整体租金的增长。

  物流物业市场方面，尽管新增供应入市致使平均空置率短期内小幅上升，但强劲的需求以及相对匮乏的供应推动整体市场平均租金攀升至历史新高。随着物流活动增速加快并且物流服务需求有所增加，结合电子商务行业的快速发展以及国内消费水平升级，将共同驱动对现代物流物业的需求。

  三个新项目共计约284,000平方米供应计划于今年后三个季度入市。来自于医药行业、制造业、第三方物流和电子商务的需求将保持强劲，这些未来供应项目有望被迅速吸纳。空置率或于短期内暂时上升，平均租金有望保持其增长趋势。

  住宅市场中，中央政府集中出台一系列刺激政策，旨在提升住宅市场成交量。本季，北京整体住宅市场成交量同比小幅上升。租赁市场方面，鉴于旺季到来，别墅、豪华公寓及服务式公寓的需求均小幅回升，致使这三个市场的租金及出租率均有所上涨。预计2015年未来数月将有更多支持性政策出台，但短期内北京市不会对其住房限购政策作出调整，投资需求将继续受到抑制。2015年，鉴于市场信心的提振，北京住宅市场成交量或将稳定上升，平均销售价格将于合理范围内上涨。