[克而瑞]库存高企，短期通州楼市涨价难

  北京市政府确定搬迁通州、通州被确立为行政副中心后，其房地产市场的发展立刻成为市场关注的焦点，而最近又爆出区政府约谈开发商，让其“不涨价、不捂盘”，让人不免想起房价爆涨的深圳，那么上半年通州房地产市场到底如何？ 

  上半年成交面积同比大增72%，但房价并未明显上涨

  通州作为未来北京市行政副中心地位确立以来，商品住宅成交面积、成交金额大幅增长。据CRIC监测，上半年通州商品住宅成交面积、成交金额分别 为59.4万平方米、135.4亿元，同比分别上涨72%、67%，尤其是2季度，商品住宅成交面积、成交金额更是大增，同比涨幅都超过140%。

  但是，成交量的大幅上涨并未带来其房价的快速上升，据CRIC监测，今年上半年，通州房价整体维持稳定，除5月份商品住宅均价超过24000元 /平方米外，其余月份均价都维持在22000-23000元/平方米，6月房价甚至小幅回调，并未出现市场预期的大涨，房价似乎没那么“热”，而传言的房 价大涨也仅仅停留在个别项目。

  在我们看来，通州成交量暴涨而房价相对稳定有两方面原因：一者，在被确立为行政副中心前，通州区位在北京“很偏”，楼市去化速度较慢，且历来是 全市库存大户，此轮回暖叠加政策利好，也只是加快其去库存节奏，短期内并未对整体供求基本面造成根本改变；二者，虽然市政府确定搬迁，但目前来看，通州交 通、娱乐、生活等基础设施还“很差”，生活并不方便，对于以普通上班族为代表的刚需置业者而言，在通州置业并不是最佳选择，因而，其楼市需求爆发性增长的 可能性并不是很大，而且，政府搬迁政策利好释放是个长期过程，在配套设施未根本改观下房价大幅上涨的基础也并不牢固。

  短期靠产业导入夯实人口基础消化库存，中长期有序增加供应稳房价

  短期来看，在目前通州库存仍较大、刚需置业意愿仍不强的情况下，供求基本面的彻底改变还需时间。因而在此期间，政府要完善基础设施规划，合理引 导产业导入，使得其创造的就业岗位能够满足不断导入人口的就业需求，推进“产城融合”目标，不再出现“政务新区”变“睡城”、“空城”的现象，打消投机客 对通州房价短期大涨预期，实现通州楼市的平稳发展。

  中长期来看，随着通州交通、医疗、商业、生活、娱乐等基础设施的不断跟进，与市区接轨，产业、人口的持续导入，新增人口自住住房需求必然稳步释 放，供需关系发生逆转，未来房价上涨压力仍较大。因而对于政府来说，合理掌握住房需求的释放速度，同时有序的增加住宅土地供应，才是抑制房价快速上涨，维 持房价稳定的关键。